Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Ein laufender Immobilienkredit schließt einen Verkauf nicht grundsätzlich aus. Entscheidend ist, wie die Finanzierung abgelöst oder anderweitig geregelt wird und ob der Kaufpreis dafür ausreicht. Stimmen Sie Bank, Verkauf und Notariat früh aufeinander ab, statt erst nach einer Preiszusage die tatsächliche Restschuld zu prüfen.
Sie überlegen, diese Immobilie zu verkaufen? Verkauf persönlich besprechen
Diese Zahlen brauchen Sie vor der Preisentscheidung
Fordern Sie bei der Bank eine Auskunft zur voraussichtlichen Ablösung zu einem konkreten Termin an. Ein aktueller Kontostand ist noch keine verbindliche Ablösesumme. Relevant sind Restschuld, aufgelaufene Zinsen, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und weitere tatsächlich anfallende Kosten.
Stellen Sie daneben die Verkaufsnebenkosten und mögliche Steuern. Prüfen Sie bei mehreren Darlehen jedes einzeln. Auch zusätzliche Sicherheiten oder eine gemeinsame Finanzierung mehrerer Objekte können den Ablauf beeinflussen. Ein hoher Kaufpreis bedeutet nicht automatisch einen entsprechend hohen frei verfügbaren Erlös.
Wann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen?
Bei vorzeitiger Rückzahlung während einer Zinsbindung kann die Bank unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen einen Ausgleich verlangen. § 490 BGB behandelt unter anderem die Kündigung bei berechtigtem Interesse. Ob und in welcher Höhe eine Forderung besteht, ist anhand des konkreten Vertrags und der Rückzahlungssituation zu prüfen.
Die oft genannten Grenzen von 1 Prozent oder 0,5 Prozent aus § 502 BGB dürfen nicht pauschal auf Immobiliar-Verbraucherdarlehen übertragen werden. Lassen Sie eine schwer nachvollziehbare Berechnung prüfen. Nutzen Sie für Preisentscheidungen eine schriftliche Bankauskunft statt eines allgemeinen Online-Rechners.
Das Zehnjahresrecht richtig einordnen
§ 489 BGB ermöglicht bei gebundenem Sollzins grundsätzlich eine Kündigung nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist. Maßgeblich ist also nicht automatisch das Datum des Hauskaufs oder der Vertragsunterschrift.
Spätere Vereinbarungen über den Sollzins oder die Rückzahlungszeit können den maßgeblichen Beginn verändern. Prüfen Sie Darlehensauszahlung, Nachträge und Fristen, bevor Sie mit einem bestimmten Ablösetermin kalkulieren. Die Sonderregeln sind kein allgemeines Versprechen, jeder Verkauf sei nach zehn Kalenderjahren kostenfrei möglich.
Grundschuld und Kredit sind nicht dasselbe
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist eine Sicherheit; ihre Höhe entspricht nicht zwingend der aktuellen Restschuld. Auch nach Tilgung verschwindet sie nicht automatisch aus dem Grundbuch. Unser Ratgeber zu Grundbuch und Grundschuld erklärt diese Unterscheidung.
Beim Verkauf koordiniert das Notariat die vertraglich vereinbarte Lastenfreistellung mit den beteiligten Banken. Ein Teil des Kaufpreises kann nach den maßgeblichen Zahlungsanweisungen direkt an die Bank fließen. Übertragen Sie Darlehen oder Sicherheiten nicht gedanklich auf den Käufer: Eine Übernahme oder ein Sicherheitentausch erfordert gesonderte Prüfung und Zustimmung.
Beispiel: Was bleibt vom Kaufpreis?
Angenommen, der Kaufpreis beträgt 420.000 Euro, die abzulösende Restschuld 250.000 Euro und eine im Beispiel unterstellte Entschädigung 8.000 Euro. Dann bleiben rechnerisch zunächst 162.000 Euro. Weitere Verkaufskosten, Zinsen bis zum Zahlungstag und gegebenenfalls Steuern sind noch abzuziehen. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Kostenschätzung für Ihren Vertrag.
Reicht der Erlös nicht zur Ablösung, muss die Deckungslücke vor einer verbindlichen Verkaufsabwicklung mit der Bank geklärt werden. Bei der Steuerprüfung nach § 23 EStG zählen eigene Voraussetzungen und Ausnahmen; ein noch laufender Kredit sagt darüber nichts aus.
Praktische Reihenfolge bis zum Notartermin
- Darlehensverträge, Nachträge, Auszahlungsdaten und Grundbuchunterlagen zusammenstellen.
- Ablöseauskunft für einen realistischen Zahlungstermin bei der Bank anfordern.
- Marktwert, Verkaufskosten und verfügbaren Erlös getrennt kalkulieren.
- Offene Finanzierungsfragen und einen möglichen Fehlbetrag verbindlich klären.
- Die Unterlagen für das Notariat vollständig vorbereiten.
Für eine erste Anfrage zum Verkauf in Düsseldorf oder NRW benötigen wir Immobilienart, Postleitzahl und Ihren Zeitplan. Kreditunterlagen gehören nicht in ein öffentliches Formularfeld; die benötigten Angaben lassen sich im nächsten Schritt gezielt abstimmen.
Wie Sie Löschungsunterlagen, einen möglichen Grundschuldbrief und die Kaufpreiszahlung aufeinander abstimmen, zeigt unser Ratgeber zur Lastenfreistellung beim Hausverkauf.
