Taşınmaz sahipleri için tapu sicili (Grundbuch) kadar önemli ve aynı zamanda bu kadar az bilinen başka bir sicil neredeyse yoktur. Bir taşınmazın kime ait olduğunu, üzerinde hangi hakların yük teşkil ettiğini ve bir satışın hukuken geçerli olup olmadığını o belirler. Bir taşınmaza sahip olan, onu satın alan, satan veya miras bırakan herkes, daima bu resmî sicilin çerçevesinde hareket eder. Königsallee'de bir emlak danışmanlık evi olarak, 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf'ta ve tüm Kuzey Ren-Vestfalya (NRW) genelinde mülk sahibi ailelere eşlik ediyoruz. Bu rehberde, tapu sicilinin aslında ne olduğunu, nasıl yapılandırıldığını, kayıtlarına neden güvenebileceğinizi ve hakların buraya nasıl girildiğini, değiştirildiğini veya silindiğini sizlere anlaşılır biçimde açıklıyoruz.
Tapu Sicili (Grundbuch) nedir?
Tapu sicili, taşınmazlara ilişkin hukukî ilişkilerin tespit edildiği resmî, kamuya açık bir sicildir. Her şeyden önce bir taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde oturma hakları veya arazi borçları (Grundschulden) gibi hangi üçüncü kişi haklarının yük teşkil ettiğini kaydeder. Böylece güvenli taşınmaz işlemlerinin temelini oluşturur: bir ev satın alan, finanse eden veya miras bırakan kişi, güvenilir, devlet tarafından tutulan bir kaynağa dayanabilir.
Tapu sicili, sulh hukuk mahkemelerine (Amtsgerichte) bağlı olan tapu sicil müdürlüğü (Grundbuchamt) tarafından tutulur. Bu, Tapu Sicil Kanunu'nun (Grundbuchordnung, GBO) 1. maddesinden (§ 1) kaynaklanır: tapu sicilleri, tapu sicil müdürlüğü sıfatıyla sulh hukuk mahkemeleri tarafından tutulur. Her durumda, taşınmazın bulunduğu bölgedeki sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Dolayısıyla Düsseldorf'taki bir taşınmaz için Düsseldorf tapu sicil müdürlüğü yetkilidir.
İki hukuk alanı arasındaki ayrım önemlidir: Tapu Sicil Kanunu (GBO) usulü, yani tapu sicilinin nasıl tutulduğunu, kimin inceleme hakkına sahip olduğunu ve tescillerin nasıl yapıldığını düzenler. Buna karşılık Alman Medeni Kanunu (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), özellikle 873 ve devamı maddeleri (§§ 873 vd.), taşınmazlar üzerindeki hakların esasen nasıl doğduğunu ve devredildiğini belirler. Her iki düzenleme birbirine geçer ve tapu sicilini, Alman hukukunun bildiği en güvenilir sicillerden biri hâline getirir.
Tapu sicili nasıl yapılandırılmıştır
Her taşınmaz için tapu sicilinde, tapu sicil sayfası (Grundbuchblatt) denilen ayrı bir kayıt yeri tutulur. § 3 GBO uyarınca her taşınmaz, tapu sicilinde, kanun anlamında tapu sicili sayılan özel bir yer alır. Aynı malike ait birden fazla taşınmaz, bu sırada ortak bir sayfada birleştirilebilir.
Her tapu sicil sayfası, ülke genelinde yeknesak biçimde bölümlere ayrılmıştır:
- Başlık (Aufschrift), yetkili sulh hukuk mahkemesini, tapu sicil bölgesini ve cilt ile sayfa numarasını belirtir.
- Mevcut durum kütüğü (Bestandsverzeichnis), taşınmazın kendisini, yani konumunu, sınır bölgesini (Gemarkung), pafta (Flur), parselini (Flurstück), büyüklüğünü ve kullanım türünü tanımlar.
- Bölüm I (Abteilung I), malik veya malikleri ve iktisap sebebini, örneğin satışta mülkiyet devrini (Auflassung) veya miras yoluyla geçişi kaydeder.
- Bölüm II (Abteilung II), geçit hakları ve oturma hakları, bir intifa hakkı (Nießbrauch), aynî yükler (Reallasten) veya şerhler (Vormerkungen) gibi yükleri ve kısıtlamaları içerir.
- Bölüm III (Abteilung III), taşınmaz rehinlerini, yani ipotekleri (Hypotheken) ve arazi borçlarını (Grundschulden) sıralar.
Bu yapı, bir tapu sicil sayfasını okuyan herkesin hangi bilginin nerede yer aldığını hemen bilmesini sağlar. Münferit bölümlerin ayrıntılı bir açıklamasını ve sayfanın yazılı bir suretini nasıl elde edebileceğinizi, tapu kaydı sureti (Grundbuchauszug) hakkındaki ayrı rehberimizde bulabilirsiniz.
Kamu güveni: tapu siciline neden güvenebilirsiniz
Tapu sicili yalnızca bir kayıt defteri değildir; kamu güveninden (öffentlicher Glaube) yararlanır. Bununla kastedilen, hukukî muamelelerin ilke olarak kayıtların doğru olduğuna güvenebileceğidir. BGB'nin iki hükmü bu güveni taşır.
§ 891 BGB, doğruluk karinesini temellendirir: bir hak, tapu sicilinde bir kişi adına tescil edilmişse, bu hakkın ona ait olduğu karine olarak kabul edilir. Bunun tersine, bir hak silinmişse, artık mevcut olmadığı karine olarak kabul edilir. Bu karine herkese karşı geçerlidir. Ancak aksi ispat edilebilir niteliktedir: tapu sicilinin gerçeği yansıtmadığını iddia eden, bunu ispat etmek zorundadır.
§ 892 BGB bir adım daha ileri gider ve iyiniyetle iktisabı mümkün kılar. Bir taşınmaz üzerindeki bir hakkı bir hukukî işlemle iktisap eden kişi, tapu sicilinin içeriğine güvenebilir. Tapu sicili somut olayda gerçeği yansıtmasa dahi, iyiniyetli iktisap eden kişi mülkiyeti veya başka bir hakkı geçerli biçimde kazanabilir. Koruma, yalnızca iktisap edenin gerçeğe aykırılığı fiilen biliyor olması veya doğruluğa karşı bir itirazın (Widerspruch) tescil edilmiş olması hâlinde ortadan kalkar. Salt dikkatsizlik zarar vermez.
Bu kamu güveni, Almanya'da taşınmaz alımında hukukî güvenliğin kalbidir. Tapu sicili kayıtlarının özenle incelenmesinin bu denli değerli olmasının nedeni budur: orada yazılı olanın ağırlığı vardır.
Tescil ilkesi: hakların tapu siciline nasıl girdiği (§ 873 BGB)
Alman hukukunda taşınmazlar için tescil ilkesi (Eintragungsgrundsatz) geçerlidir. Bu şu anlama gelir: bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer aynî haklar, yalnızca bir sözleşmeyle doğmaz ve devredilmez, ancak tapu siciline tescil ile doğar ve devredilir.
§ 873 BGB, bunun için bir araya gelmesi gereken iki koşulu zikreder:
- önceki hak sahibi ile iktisap eden arasında hak değişikliği konusunda anlaşma (Einigung). Bir taşınmazın mülkiyetinin devrinde bu anlaşmaya mülkiyet devri (Auflassung) denir.
- hak değişikliğinin tapu siciline tescili (Eintragung).
Ancak her ikisi de mevcut olduğunda yeni malik hukuken de malik olur. Bu, birçok alıcı için şaşırtıcı olan bir hususu açıklar: noter huzurunda düzenlenen satış sözleşmesini imzalamakla henüz malik olmazsınız. Buna ancak, birkaç hafta sonra gerçekleşen tapu siciline tescil ile sahip olursunuz.
Bunun ardında ayrılık ilkesi (Trennungsprinzip) denilen ilke yatar. Satış sözleşmesi, borçlar hukukuna ilişkin yükümlülüktür; mülkiyet devri (Auflassung) ve tescil yoluyla mülkiyetin geçişi ise ondan ayrı, eşya hukukuna ilişkin işlemdir. Taşınmaz alımında, her şeyin doğru ve doğru sırayla yürümesi için her ikisi de noter eşliğinde gerçekleştirilir.
Tescilleri kim başlatır: talep, izin ve noter
Tapu sicil müdürlüğü kendiliğinden harekete geçmez. Tesciller, § 13 GBO uyarınca ilke olarak yalnızca talep (Antrag) üzerine yapılır. Talepte bulunmaya yetkili olan, hakkı tescilden etkilenen veya tescilin lehine yapılacağı kişidir.
Buna bir de § 19 GBO'nun izin ilkesi (Bewilligungsprinzip) eklenir: bir tescil, kural olarak yalnızca, hakkı bundan etkilenen kişinin buna izin vermesi (bewilligt) hâlinde yapılır. Dolayısıyla bir hakkını kaybeden veya hakkının yük altına girdiğini gören kişinin buna onay vermesi gerekir. Bu izin, tapu sicil müdürlüğüne yöneltilen bir beyandır.
Bu noktada noter merkezî bir rol oynar. Taşınmaz satış sözleşmeleri ve mülkiyet devrinin (Auflassung) noterce düzenlenmesi gerekir. Uygulamada noter, ardından tapu sicil müdürlüğü nezdindeki işlemleri üstlenir: talepleri sunar, gerekli izinleri ve belgeleri iletir ve tescillerin doğru sırasını gözetir. Alıcı veya satıcı olarak sizin için bu, önemli bir güvence anlamına gelir; çünkü tüm süreç tarafsız, kanunen yükümlü bir merci üzerinden yürür.
Ayrıca § 39 GBO uyarınca ön tescile (Voreintragung) dikkat edilmelidir: bir ilgili lehine veya aleyhine yapılacak bir tescil, kural olarak, bu kişinin daha önce kendisinin tapu sicilinde hak sahibi olarak tescil edilmiş olmasını gerektirir. Bu, hukukî halefiyetin kesintisiz bir zincirini güvence altına alır. Diğerlerinin yanı sıra miras yoluyla geçiş için önemli istisnalar bulunur.
Düzeltme ve silme: bir şey değiştiğinde
Tapu sicili, gerçek hukukî durumu yansıtmalıdır. Tescil ile gerçeklik bir kez örtüşmediğinde, kanun, tapu sicilini yeniden uyuma kavuşturmak için yollar öngörür.
§ 894 BGB, tapu sicilinin düzeltilmesini (Grundbuchberichtigung) düzenler. Tapu sicili gerçeği yansıtmıyorsa, bundan hakkı zedelenen kişi, tescilli kayıt sahibinden düzeltmeye onay vermesini talep edebilir. Klasik bir örnek miras hâlidir: malikin ölümünden sonra Bölüm I artık doğru değildir ve mirasçılar, örneğin bir mirasçılık belgesi (Erbschein) ibraz ederek tapu sicilini kendi adlarına düzelttirir.
Tescilli bir hakkın silinmesi (Löschung), § 875 BGB'ye tabidir. Hak sahibinin hakkından feragat ettiğine ilişkin beyanı ile tapu sicilinde silme gereklidir. Bu şekilde, örneğin ilgili kredi ödendiğinde bir arazi borcu silinir. Uygulamada banka, bunun için bir silme izni (Löschungsbewilligung) verir ve tapu sicil müdürlüğü bu izne dayanarak kaydı kaldırır.
Özellikle bir taşınmazın satışında bu önemli bir rol oynar. Çoğu zaman Bölüm III'te, kredisi çoktan geri ödenmiş arazi borçları hâlâ yer alır. Taşınmazınızla ilgilendiğimizde, tapu sicili kayıtlarına sizinle birlikte erkenden bakar ve açık hususları aydınlatırız. Böylece bir alıcının taşınmazı yüklerden arınmış olarak devralabilmesi zamanında hazırlanabilir.
Taşınmazınızın alım ve satımında tapu sicili
İster satın alın ister satın: tapu sicili her aşamada mevcuttur. Satıştan önce mülkiyet ve yükler hakkında bilgi verir. İşlemler sırasında, Bölüm II'deki bir mülkiyet devri şerhi (Auflassungsvormerkung), alıcı kendisi malik olarak tescil edilene kadar onu güvence altına alır. Ve Bölüm I'deki nihai tescil ile mülkiyet geçerli biçimde geçer.
Bu nedenle mülk sahibi hanımlar ve beyler için tapu sicili bir formaliteden fazlasıdır. Orada neyin tescilli olduğunu erkenden bilmek faydalıdır:
- Satışta: mülkiyet ilişkileri doğru mu? Aydınlatılması gereken eski arazi borçları, oturma hakları veya bir intifa hakkı hâlâ tescilli mi?
- Alımda: tescilli malik kim, hangi üçüncü kişi hakları mevcut ve yükler tapu sicilinde hangi sırayla yer alıyor?
- Miras ve bağışta: tapu sicilinin düzeltilmesi gerekli mi ve bunun için hangi belgeler gerekiyor?
60 yılı aşkın deneyime sahip bir Düsseldorf emlak danışmanlık evi olarak, bu kayıtlara her alım ve satımda sizinle birlikte bakar ve onları özenle inceleriz. Böylece girişiminiz ve olası bir sözleşme en baştan sağlam bir hukukî zemin üzerinde durur ve siz her an nerede durduğunuzu bilirsiniz.
