Der Grundbuchauszug ist das wichtigste Dokument, wenn es um die rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie geht. Er sagt Ihnen, wem ein Grundstück gehört, welche Rechte Dritter darauf lasten und ob noch Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind. Wer eine Immobilie verkaufen, kaufen oder finanzieren möchte, kommt an ihm nicht vorbei. Als Maklerhaus an der Königsallee begleiten wir seit über 60 Jahren Eigentümerinnen und Eigentümer in Düsseldorf und ganz NRW. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen verständlich, wie ein Grundbuchauszug aufgebaut ist, wer Einsicht nehmen darf, wo Sie ihn beantragen und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
Was ist ein Grundbuchauszug?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt wird. Für jedes Grundstück existiert dort ein eigenes Grundbuchblatt, auf dem alle wesentlichen rechtlichen Verhältnisse festgehalten sind. Der Grundbuchauszug ist nichts anderes als eine schriftliche Wiedergabe dieses Grundbuchblatts.
Er beantwortet drei zentrale Fragen:
- Wem gehört die Immobilie? Die Eigentumsverhältnisse sind genau verzeichnet.
- Welche Rechte Dritter bestehen? Etwa Wegerechte, Wohnrechte, ein Nießbrauch oder Vormerkungen.
- Welche Schulden lasten auf dem Grundstück? Also Hypotheken und Grundschulden.
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, gilt grundsätzlich auch als Eigentümer. Diese Verlässlichkeit ist die Grundlage jedes sicheren Immobiliengeschäfts in Deutschland. Heute werden die Grundbücher überwiegend elektronisch geführt, der Aufbau ist jedoch bundesweit einheitlich geblieben.
Der Aufbau: Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen
Ein Grundbuchblatt ist immer gleich gegliedert. Wenn Sie den Aufbau einmal verstanden haben, können Sie jeden Grundbuchauszug lesen.
- Die Aufschrift (Deckblatt): Hier stehen das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk sowie die Band- und Blattnummer. Vermerke wie Wohnungsgrundbuch oder Erbbaugrundbuch finden sich ebenfalls hier.
- Das Bestandsverzeichnis: Es beschreibt das Grundstück selbst, also Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Größe in Quadratmetern und die Nutzungsart, etwa Gebäude- und Freifläche.
Darauf folgen die drei Abteilungen, die das eigentliche Herzstück bilden:
- Abteilung I nennt die Eigentümer.
- Abteilung II verzeichnet Lasten und Beschränkungen.
- Abteilung III führt die Grundpfandrechte auf, also Hypotheken und Grundschulden.
Diese drei Abteilungen sehen wir uns nun im Einzelnen an, denn gerade hier entscheidet sich, ob eine Immobilie rechtlich sauber dasteht.
Abteilung I und II: Eigentümer, Wegerechte und Wohnrechte
In Abteilung I sind die Eigentumsverhältnisse eingetragen: Name und Anschrift der Eigentümer, bei mehreren Eigentümern die jeweiligen Anteile, etwa zur Hälfte, sowie der Grund des Erwerbs, zum Beispiel Auflassung beim Kauf oder Erbfolge. Hier sehen Sie auf einen Blick, wer rechtlich über die Immobilie verfügen darf.
In Abteilung II werden alle Lasten und Beschränkungen eingetragen, die keine Grundpfandrechte sind. Das ist für Käufer und Eigentümer besonders aufschlussreich, denn diese Rechte können den Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen. Typische Eintragungen sind:
- Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Wohnrecht zugunsten einer bestimmten Person
- Nießbrauch, also das umfassende Recht, die Immobilie zu nutzen und Erträge wie Mieten zu beziehen
- Reallasten, etwa wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück
- Vormerkungen, vor allem die Auflassungsvormerkung, die einen künftigen Eigentümer absichert
- Vorkaufsrechte sowie Verfügungsbeschränkungen wie ein Insolvenz- oder Testamentsvollstreckervermerk
Wer eine Immobilie erwirbt, sollte Abteilung II besonders gründlich prüfen. Ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch zugunsten Dritter kann die eigenen Pläne durchkreuzen. Bei einem Verkauf verschaffen wir uns deshalb frühzeitig Klarheit über die Eintragungen, damit Sie und mögliche Interessenten von Anfang an wissen, woran sie sind.
Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden
Abteilung III ist den Grundpfandrechten vorbehalten. Hier stehen die finanziellen Belastungen, die das Grundstück absichern, vor allem Grundschulden und Hypotheken. Sie entstehen typischerweise, wenn eine Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert wird. Die Bank lässt sich zur Sicherheit eine Grundschuld eintragen.
Zu jedem Eintrag finden Sie:
- die Höhe des Rechts samt etwaiger Zinsen
- den Rang, also die Reihenfolge der Befriedigung im Ernstfall
- den Gläubiger, in der Regel die finanzierende Bank
Wichtig zu verstehen: Eine in Abteilung III eingetragene Grundschuld bedeutet nicht automatisch, dass das Darlehen noch in voller Höhe offen ist. Häufig ist ein Kredit bereits getilgt, die Grundschuld aber noch nicht gelöscht. Vor einem Verkauf klären wir gemeinsam mit Ihnen und Ihrer Bank, welche Belastungen tatsächlich noch bestehen und wie sie zum Verkauf abgelöst oder gelöscht werden. So kann ein Käufer die Immobilie lastenfrei übernehmen.
Wer darf Einsicht nehmen? Das berechtigte Interesse nach § 12 GBO
Das Grundbuch ist zwar ein öffentliches Register, aber kein frei zugängliches. Wer Einsicht nehmen möchte, muss ein berechtigtes Interesse darlegen. Das regelt § 12 der Grundbuchordnung (GBO): Die Einsicht ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Reine Neugier genügt also nicht.
Ein berechtigtes Interesse wird in der Regel anerkannt bei:
- Eigentümern, die jederzeit Einsicht in das eigene Grundbuch nehmen dürfen
- Notaren im Rahmen ihrer Amtstätigkeit, etwa bei der Vorbereitung eines Kaufvertrags
- Kaufinteressenten, sofern ein konkretes Kaufinteresse besteht, das sich zum Beispiel durch eine Vollmacht des Eigentümers belegen lässt
- Gläubigern und Banken, die die Immobilie als Sicherheit prüfen
- Behörden und Gerichten im Rahmen ihrer Aufgaben
Einen freien Online-Direktzugang für Privatpersonen gibt es nicht. Der elektronische Abruf ist im Wesentlichen Notaren, Gerichten und bestimmten Berufsgruppen vorbehalten. Als Eigentümer haben Sie es am einfachsten: Ihr berechtigtes Interesse am eigenen Grundbuch steht außer Frage.
Antrag und Kosten: einfacher oder beglaubigter Auszug
Den Grundbuchauszug beantragen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Dafür haben Sie mehrere Wege:
- Persönlich vor Ort mit Ausweis und einem kurzen Antrag
- Schriftlich mit Angabe von Grundbuchbezirk und Blattnummer oder der genauen Grundstücksbezeichnung sowie einer Begründung des berechtigten Interesses
- Online über die Justizportale der Länder, die entsprechende Antragsformulare bereitstellen
- Über einen Notar, der bei Kauf oder Finanzierung ohnehin den aktuellen Auszug beschafft
Beim Auszug unterscheidet man zwei Formen. Der einfache Grundbuchauszug ist eine unbeglaubigte Abschrift und dient zur Information, etwa zur ersten Prüfung. Der beglaubigte oder amtliche Grundbuchauszug trägt einen Beglaubigungsvermerk des Grundbuchamts und gilt als öffentliche Urkunde. Banken, Behörden und Notare verlangen meist diese amtliche Form.
Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt, im Kostenverzeichnis unter den Nummern 17000 und 17001. Sie betragen 10 Euro für den einfachen Auszug (unbeglaubigter Ausdruck oder Kopie) und 20 Euro für den beglaubigten, amtlichen Auszug. Diese bundeseinheitlichen Festgebühren machen den Grundbuchauszug zu einem überschaubaren Posten. Beauftragen Sie einen Notar oder einen Dienstleister, können zusätzliche Servicekosten hinzukommen.
Wofür Sie einen Grundbuchauszug brauchen
Ein aktueller Grundbuchauszug ist in vielen Situationen unverzichtbar. Die wichtigsten Anlässe sind:
- Verkauf einer Immobilie: Der Auszug weist Eigentum, Lasten und Belastungen nach. Der Notar holt vor der Beurkundung einen aktuellen Auszug ein, und Kaufinteressenten gewinnen so Sicherheit über die Rechtslage.
- Kauf einer Immobilie: Käufer prüfen, wer Eigentümer ist, welche Rechte Dritter bestehen und welche Grundschulden eingetragen sind.
- Finanzierung und Kreditaufnahme: Banken verlangen einen aktuellen, meist beglaubigten Auszug, um die Immobilie als Sicherheit zu bewerten und eine neue Grundschuld bestellen zu können.
- Erbschaft: Zur Klärung des Nachlasses und für die Umschreibung des Eigentums auf die Erben wird das Grundbuch benötigt.
Gerade beim Verkauf zeigt sich, wie viel reibungsloser ein Vorhaben läuft, wenn die Unterlagen früh und vollständig vorliegen. Wenn wir Ihre Immobilie betreuen, beschaffen und prüfen wir gemeinsam mit Ihnen die nötigen Dokumente, darunter den aktuellen Grundbuchauszug. So lassen sich offene Punkte wie noch eingetragene, aber längst getilgte Grundschulden rechtzeitig klären, und der Verkauf steht von Anfang an auf einem sauberen rechtlichen Fundament.
