Başka bir kişi için bir tapu kayıt örneği (Grundbuchauszug) talep etmek veya onun adına bir taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmak isteyen kişinin bir vekâletnameye (Vollmacht) ihtiyacı vardır. Ancak her vekâletname her amaç için yeterli değildir. Tapu siciline yalnızca bakmak için çoğu zaman basit bir yazılı vekâletname yeterlidir; tescil işlemleri ve taşınmaz hukukî işlemleri için ise kanun, noter onaylı (Beglaubigung) veya noter tarafından düzenlenmiş bir biçim talep eder. Königsallee'deki bir emlak danışmanlık evi olarak, 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf'ta ve tüm Kuzey Ren-Vestfalya'da mülk sahibi hanımlara, beylere ve mirasçılara eşlik ediyoruz. Bu rehberde, bir tapu kayıt örneğini aslında kimin aldığını, birine nasıl geçerli biçimde vekâlet verdiğinizi ve notere gitmenin ne zaman vazgeçilmez olduğunu anlaşılır biçimde açıklıyoruz. Bu, genel bir bilgidir ve hukukî danışmanlığın yerini tutmaz.
İki durum net biçimde ayrılmış: örnek almak veya tapu sicilinde işlem yapmak
Vekâletname ve tapu sicili konusunda çoğu zaman birbirinden oldukça farklı iki husus karıştırılır. Bunları baştan itibaren açıkça ayırmakta yarar vardır, çünkü her birine farklı biçim koşulları bağlıdır.
- Tapu kayıt örneğini biri için temin etmek: burada vekâlet verilen kişi yalnızca inceleme yapacak veya bir suret talep edecektir. Bu, salt bir bilgi sürecidir. Bunun için kural olarak basit bir yazılı vekâletname yeterlidir.
- Mülk sahibi adına taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmak: burada vekâlet verilen kişi tapu dairesine beyanlarda bulunacaktır, örneğin bir satışı yürütmek, bir taşınmaz rehni tesis etmek veya bir tescile izin vermek. Bunun için kanun, noter onaylı veya noter tarafından düzenlenmiş bir vekâletname talep eder.
Bu ayrım tüm rehber boyunca devam eder. Basit pratik kural şudur: yalnızca bilgi söz konusuysa, eşik düşüktür. Biri taşınmazın hukukî durumuna müdahale ediyorsa, koşullar yüksektir.
Tapu kayıt örneğini kim alır: § 12 GBO ve meşru menfaat
Tapu sicili kamuya açık bir sicildir, ancak serbestçe erişilebilir değildir. İnceleme yapmak veya bir örnek almak isteyen kişi, bir meşru menfaat (berechtigtes Interesse) ortaya koymalıdır. Bunu Tapu Sicili Yönetmeliği'nin (GBO) § 12'si düzenler: inceleme, meşru bir menfaat ortaya koyan herkese izinlidir. Salt merak demek ki yeterli değildir.
Bir meşru menfaat kural olarak şu hallerde tanınır:
- Mülk sahipleri, kendi tapu siciline her zaman inceleme yapabilirler
- Noterler, resmî faaliyetleri çerçevesinde, örneğin bir satış sözleşmesinin hazırlanmasında
- Alacaklılar, meşru bir teminat veya icra menfaatiyle, örneğin bir ilamla
- Bankalar, taşınmazı bir finansman için teminat olarak inceleyenler
- Satın alma ilgilileri, somut, kanıtlanabilir bir satın alma menfaati bulunması koşuluyla, örneğin mülk sahibinin onayı veya vekâletnamesiyle kanıtlanmış olarak
Anlaşılması önemli: bir vekâletname meşru menfaatin yerini tutmaz. Yalnızca, hak sahibi için kimin hareket ettiğini düzenler. Bir başkası için örnek alan kişi, meşru menfaati kendisini görevlendiren kişiden, yani çoğunlukla mülk sahibinden türetir.
Tapu kayıt örneğini vekâletname ile talep etmek: biçim ve içerik
Başka bir kişi için bir tapu kayıt örneği temin edecekseniz, bunun için vekâletname ilke olarak biçime tabi değildir. BGB § 167 fıkra 2 uyarınca vekâletname, ilişkin olduğu hukukî işlem için öngörülen biçimi gerektirmez. Salt inceleme veya suret için bu nedenle kural olarak basit bir yazılı vekâletname yeterlidir.
Bu amaca yönelik geçerli bir vekâletname şunları içermelidir:
- Vekâlet veren: vekâlet veren kişinin tam adı, adresi ve doğum tarihi
- Vekil: hareket edecek kişinin adı ve adresi
- Konu: tapu siciline inceleme yapma ve bir tapu kayıt örneği talep etme yetkisi
- Taşınmazın tanımı: tapu sicili bölgesi ve sayfa numarası veya taşınmazın tam adresi
- Yer, tarih ve imza vekâlet verenin
Uygulamada vekâlet verilen kişi, tapu dairesine vekâletnameyi, çoğunlukla vekâlet verenin kimlik belgesinin bir kopyası ile birlikte ve kendi kimlik kartını ibraz eder. Dairenin basit bir yazılı vekâletnameyi kabul edip etmeyeceği, somut olaya ve meşru menfaatin tutarlı biçimde ortaya konulup konulmadığına bağlıdır. Salt inceleme veya suret için noter biçimi zorunlu değildir.
Vekâletnamenin ne zaman noter onaylı olması gerektiği: tesciller ve § 29 GBO
Vekâlet verilen kişi yalnızca bilgi edinmekle kalmayıp taşınmazın hukukî durumuna müdahale eder etmez, koşullar önemli ölçüde yükselir. Tapu sicilindeki tesciller için § 29 GBO geçerlidir: tescil izinleri ve gerekli diğer beyanlar, tapu dairesine resmî veya resmî olarak onaylanmış belgelerle kanıtlanmalıdır.
Birinin tapu dairesine beyanlarda bulunacağı bir vekâletname bu nedenle aynı biçimi de yerine getirmelidir. Uygulamada bu şu anlama gelir: vekâletname, tapu dairesinin onu kanıt olarak kabul etmesi için noter onaylı (Beglaubigung) (imza onayı) veya noter tarafından düzenlenmiş olmalıdır. Salt adi yazılı bir vekâletname tapu siciline işlenmesi için yeterli değildir.
Bir adım daha ileri giden, asıl satışın kendisidir. Bir taşınmaz satış sözleşmesi BGB § 311b fıkra 1 uyarınca noter düzenlemesini gerektirir. Mülkiyetin devri işleminin kendisi, tescil mutabakatı (Auflassung), BGB § 925 uyarınca devreden ile devralanın noter huzurunda aynı anda hazır bulunmasıyla gerçekleşir. Her ikisi de bunda uygun bir vekâletnameye sahip vekiller aracılığıyla temsil ettirilebilir.
Bir taşınmaz satış sözleşmesinin akdedilmesine yönelik vekâletnameler için bir özellik geçerlidir: vekâletnameler BGB § 167 fıkra 2 uyarınca ilke olarak biçime tabi olmasa da, içtihat belirli hallerde vekâletnamenin kendisi için de noter düzenlemesini talep eder, örneğin geri alınamaz biçimde verilmişse veya vekâlet vereni fiilen bağlıyorsa. Burada somut olayda avukat veya noter danışmanlığı yararlıdır.
Onay mı düzenleme mi: belirleyici fark
Tapu sicili bağlamında, çoğu zaman karıştırılan ama çok farklı şeyler sağlayan iki noter biçimi ortaya çıkar.
- Noter onayı (Beglaubigung) (imza onayı): noter yalnızca imzanın belirtilen kişiye ait olduğunu teyit eder. Beyanın içeriğini bunda incelemez ve ondan sorumlu olmaz. Sonuç, salt beyanın kendisinin gereken biçimde kanıtlanması gerektiği sürece § 29 GBO uyarınca kanıtı karşılayan, resmî olarak onaylanmış bir belgedir.
- Noter düzenlemesi: noter, beyanın tüm içeriğini düzenler. Yüksek sesle okur, aydınlatır ve ilgililerin iradesini tutanağa geçirir. Bu, kanun hukukî işlemin kendisi için düzenlemeyi öngördüğünde gereklidir, örneğin taşınmaz satış sözleşmesinde.
Tapu sicili için bu şu anlama gelir: izinler ve başvurular ile bunlara kullanılan vekâletnameler için çoğu zaman resmî onay yeterlidir. Satış sözleşmesi ve tescil mutabakatı için ise tam düzenleme gereklidir. Somut projenizin hangi biçimi gerektirdiğini, kuşku halinde görevlendirilen noter açıklığa kavuşturur.
Vesayet vekâletnamesi, genel ve özel vekâletname taşınmaz bağlamında
Taşınmaz alanında vekâletnamelerle çeşitli biçimlerde karşılaşırsınız. Tapu sicili uygulaması için her şeyden önce belirleyici olan, taşınmaz işlemlerini açıkça ve doğru biçimde kapsayıp kapsamadıklarıdır.
- Özel vekâletname: belirli bir işlemle sınırlıdır, örneğin tapu siciline inceleme veya somut bir taşınmazın satışı. Tam kapsam hakkında açıklık yaratır.
- Genel vekâletname: mal varlığına ilişkin meselelerde temsile kapsamlı biçimde yetki verir. Noterin ve tapu dairesinin kapsam konusunda kuşkusu olmaması için, taşınmaz işlemlerini açıkça belirtmelidir, yani edinim, devir, taşınmaz rehinleriyle yükümlendirme ile tapu dairesine yönelik beyanlar ve başvurular.
- Vesayet vekâletnamesi: vekâlet verenin işlerini artık kendisi düzenleyememesi haline yönelik etki eder. Vekilin ayrıca taşınmaz satabilmesi veya tapu sicili tescillerini başlatabilmesi isteniyorsa, vesayet vekâletnamesi bu yetkileri açıkça belirtmeli ve § 29 GBO uyarınca noter tarafından düzenlenmiş veya en azından resmî olarak onaylanmış olmalıdır. Salt adi yazılı bir vesayet vekâletnamesi tapu siciline işlenmesi için yeterli değildir.
Uygun hallerde ek olarak § 181 BGB kısıtlamalarından muafiyet de yararlı olabilir, örneğin vekilin kendisiyle bir işlem akdedecek olması halinde. Bu tür ayrıntılar konusunda size bir noter danışmanlık verir.
Tapu dairesinde nasıl yürür ve size nasıl destek oluruz
Vekâletname ile bir tapu kayıt örneği almanın pratik süreci açık bir örüntü izler. Yetkili olan, taşınmazın bulunduğu bölgedeki sulh hukuk mahkemesindeki (Amtsgericht) tapu dairesidir.
- Başvuruda bulunmak, § 12 GBO uyarınca inceleme veya suret için, tapu sicili bölgesi ve sayfa numarası veya taşınmazın tam tanımını belirterek.
- Meşru menfaati ortaya koymak, başkası için hareket edildiğinde temsil edilen kişiden, çoğunlukla mülk sahibinden türetilir.
- Vekâletnameyi ibraz etmek, salt inceleme için yazılı biçimde, tesciller için noter onaylı veya noter tarafından düzenlenmiş biçimde.
- Kimlik belgelerini ibraz etmek: kendi kimlik kartınızı ve çoğunlukla vekâlet verenin kimlik belgesinin bir kopyasını.
Özellikle bir satışta veya miras halinde, belgeler ve yetkiler erken açıklığa kavuşturulduğunda bir projenin ne kadar daha sorunsuz yürüdüğü ortaya çıkar. Mülk sahibi ailelere veya mirasçılara satışta eşlik ettiğimizde, satış belgelerinin hazırlanmasında size destek olur ve sizin durumunuzda hangi belgelerin ve hangi vekâletname biçiminin yararlı olduğunu birlikte görüşürüz. Noter onayının veya düzenlemesinin kendisini bir noter yapar. Böylece projeniz baştan itibaren düzenli bir temele oturur.
