Odpis z księgi wieczystej to najważniejszy dokument, gdy chodzi o stan prawny nieruchomości. Wskazuje on Państwu, do kogo należy działka, jakie prawa osób trzecich ją obciążają oraz czy nadal są wpisane hipoteki lub długi gruntowe (Grundschuld). Kto chce sprzedać, kupić lub sfinansować nieruchomość, nie obejdzie się bez niego. Jako dom maklerski przy Königsallee od ponad 60 lat towarzyszymy właścicielkom i właścicielom w Düsseldorfie oraz w całym NRW. W tym poradniku wyjaśniamy Państwu w przystępny sposób, jak zbudowany jest odpis z księgi wieczystej, kto może dokonać wglądu, gdzie należy go złożyć oraz z jakimi kosztami muszą się Państwo liczyć.
Czym jest odpis z księgi wieczystej?
Księga wieczysta (Grundbuch) to rejestr publiczny prowadzony przy wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego (Amtsgericht). Dla każdej działki istnieje tam odrębny arkusz księgi wieczystej, na którym odnotowane są wszystkie istotne stosunki prawne. Odpis z księgi wieczystej to nic innego jak pisemne odzwierciedlenie tego arkusza księgi wieczystej.
Odpowiada on na trzy zasadnicze pytania:
- Do kogo należy nieruchomość? Stosunki własnościowe są dokładnie odnotowane.
- Jakie prawa osób trzecich istnieją? Na przykład prawa przejazdu, prawa zamieszkania, użytkowanie (Nießbrauch) lub roszczenia zabezpieczone wpisem (Vormerkungen).
- Jakie długi obciążają działkę? A więc hipoteki i długi gruntowe (Grundschuld, abstrakcyjne, nieakcesoryjne obciążenie gruntu zabezpieczające wierzytelność).
Księga wieczysta korzysta z rękojmi wiary publicznej (öffentlicher Glaube). Kto jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, ten co do zasady uchodzi również za właściciela. Ta wiarygodność stanowi podstawę każdej bezpiecznej transakcji nieruchomościowej w Niemczech. Obecnie księgi wieczyste prowadzone są przeważnie elektronicznie, jednak ich budowa pozostała jednolita w całym kraju.
Budowa: nagłówek, wykaz nieruchomości i trzy działy
Arkusz księgi wieczystej jest zawsze podzielony w ten sam sposób. Gdy raz zrozumieją Państwo jego budowę, będą Państwo w stanie odczytać każdy odpis z księgi wieczystej.
- Nagłówek (strona tytułowa): tu znajdują się właściwy sąd rejonowy, okręg księgi wieczystej oraz numer tomu i arkusza. Adnotacje takie jak księga wieczysta lokalu (Wohnungsgrundbuch) czy księga wieczysta prawa zabudowy (Erbbaugrundbuch) również znajdują się tutaj.
- Wykaz nieruchomości (Bestandsverzeichnis): opisuje on samą działkę, a więc obręb ewidencyjny (Gemarkung), arkusz mapy (Flur), numer działki ewidencyjnej (Flurstücksnummer), powierzchnię w metrach kwadratowych oraz rodzaj użytkowania, na przykład powierzchnia zabudowana i niezabudowana.
Następnie występują trzy działy, które stanowią właściwy rdzeń:
- Dział I wymienia właścicieli.
- Dział II odnotowuje obciążenia i ograniczenia.
- Dział III wykazuje rzeczowe prawa zastawnicze na nieruchomości (Grundpfandrechte), a więc hipoteki i długi gruntowe.
Przyjrzyjmy się teraz tym trzem działom z osobna, ponieważ właśnie tutaj rozstrzyga się, czy nieruchomość jest prawnie nieobciążona wadami.
Dział I i II: właściciele, prawa przejazdu i prawa zamieszkania
W Dziale I wpisane są stosunki własnościowe: imię, nazwisko i adres właścicieli, w przypadku kilku właścicieli ich odpowiednie udziały, na przykład po połowie, a także podstawa nabycia, na przykład przeniesienie własności (Auflassung) przy kupnie lub dziedziczenie. Tutaj widzą Państwo od razu, kto jest prawnie uprawniony do rozporządzania nieruchomością.
W Dziale II wpisywane są wszystkie obciążenia i ograniczenia, które nie są rzeczowymi prawami zastawniczymi na nieruchomości. Jest to szczególnie wymowne dla kupujących i właścicieli, ponieważ prawa te mogą znacząco wpływać na wartość i użyteczność nieruchomości. Typowe wpisy to:
- Służebności (Dienstbarkeiten), takie jak prawa przejazdu, prawa do przeprowadzenia przewodów lub prawo zamieszkania na rzecz określonej osoby
- Użytkowanie (Nießbrauch), a więc szerokie prawo do korzystania z nieruchomości i pobierania pożytków, takich jak czynsze
- Ciężary realne (Reallasten), na przykład powtarzające się świadczenia z nieruchomości
- Roszczenia zabezpieczone wpisem (Vormerkungen), przede wszystkim wpis zabezpieczający przeniesienie własności (Auflassungsvormerkung), który zabezpiecza przyszłego właściciela
- Prawa pierwokupu (Vorkaufsrechte) oraz ograniczenia w rozporządzaniu, takie jak wzmianka o upadłości lub o wykonawcy testamentu
Kto nabywa nieruchomość, powinien szczególnie wnikliwie zbadać Dział II. Dożywotnie prawo zamieszkania lub użytkowanie na rzecz osób trzecich może pokrzyżować własne plany. Dlatego przy sprzedaży wcześnie zapewniamy sobie jasność co do wpisów, aby Państwo oraz potencjalni zainteresowani od początku wiedzieli, na czym stoją.
Dział III: hipoteki i długi gruntowe
Dział III jest zastrzeżony dla rzeczowych praw zastawniczych na nieruchomości (Grundpfandrechte). Tutaj znajdują się obciążenia finansowe zabezpieczające działkę, przede wszystkim długi gruntowe (Grundschuld) i hipoteki (Hypotheken). Powstają one typowo wtedy, gdy nieruchomość finansowana jest kredytem bankowym. Bank dla zabezpieczenia każe wpisać dług gruntowy.
Przy każdym wpisie znajdą Państwo:
- wysokość prawa wraz z ewentualnymi odsetkami
- pierwszeństwo, a więc kolejność zaspokojenia w razie potrzeby
- wierzyciela, z reguły bank finansujący
Ważne, aby zrozumieć: dług gruntowy wpisany w Dziale III nie oznacza automatycznie, że kredyt nadal pozostaje do spłaty w pełnej wysokości. Często kredyt jest już spłacony, ale dług gruntowy nie został jeszcze wykreślony. Przed sprzedażą wspólnie z Państwem i Państwa bankiem wyjaśniamy, jakie obciążenia faktycznie jeszcze istnieją i w jaki sposób zostaną one wykupione lub wykreślone z myślą o sprzedaży. Dzięki temu kupujący może przejąć nieruchomość wolną od obciążeń.
Kto może dokonać wglądu? Uzasadniony interes według § 12 GBO
Księga wieczysta jest wprawdzie rejestrem publicznym, lecz nie jest swobodnie dostępna. Kto chce dokonać wglądu, musi wykazać uzasadniony interes. Reguluje to § 12 ustawy o księgach wieczystych (Grundbuchordnung, GBO): wgląd dozwolony jest każdemu, kto wykaże uzasadniony interes. Sama ciekawość zatem nie wystarcza.
Uzasadniony interes jest z reguły uznawany w przypadku:
- właścicieli, którzy w każdej chwili mogą dokonać wglądu we własną księgę wieczystą
- notariuszy w ramach ich czynności urzędowych, na przykład przy przygotowaniu umowy kupna
- zainteresowanych kupnem, o ile istnieje konkretny interes kupna, który można wykazać na przykład pełnomocnictwem właściciela
- wierzycieli i banków, które badają nieruchomość jako zabezpieczenie
- organów i sądów w ramach ich zadań
Nie istnieje swobodny, bezpośredni dostęp online dla osób prywatnych. Pobranie elektroniczne zastrzeżone jest w istocie dla notariuszy, sądów i określonych grup zawodowych. Jako właściciel mają Państwo najłatwiej: Państwa uzasadniony interes we własnej księdze wieczystej jest bezsporny.
Wniosek i koszty: odpis zwykły lub poświadczony
Odpis z księgi wieczystej składają Państwo w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego (Amtsgericht), w którego okręgu położona jest działka. Mają Państwo na to kilka dróg:
- Osobiście na miejscu, z dowodem tożsamości i krótkim wnioskiem
- Pisemnie, podając okręg księgi wieczystej i numer arkusza lub dokładne oznaczenie działki oraz uzasadnienie uzasadnionego interesu
- Online, za pośrednictwem portali wymiaru sprawiedliwości krajów związkowych, które udostępniają odpowiednie formularze wniosków
- Za pośrednictwem notariusza, który przy kupnie lub finansowaniu i tak pozyskuje aktualny odpis
W odniesieniu do odpisu rozróżnia się dwie formy. Zwykły odpis z księgi wieczystej to niepoświadczony odpis i służy do informacji, na przykład do wstępnego sprawdzenia. Poświadczony lub urzędowy odpis z księgi wieczystej opatrzony jest wzmianką poświadczającą wydziału ksiąg wieczystych i uchodzi za dokument urzędowy. Banki, organy i notariusze wymagają najczęściej tej urzędowej formy.
Opłaty są określone w ustawie o kosztach sądowych i notarialnych (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG), w wykazie kosztów pod numerami 17000 i 17001. Wynoszą one 10 euro za odpis zwykły (niepoświadczony wydruk lub kopia) oraz 20 euro za odpis poświadczony, urzędowy. Te jednolite w całym kraju opłaty stałe sprawiają, że odpis z księgi wieczystej jest pozycją łatwą do oszacowania. Jeśli zlecą Państwo notariuszowi lub usługodawcy, mogą dojść dodatkowe koszty obsługi.
Do czego potrzebują Państwo odpisu z księgi wieczystej
Aktualny odpis z księgi wieczystej jest niezbędny w wielu sytuacjach. Najważniejsze okazje to:
- Sprzedaż nieruchomości: odpis wykazuje własność, ciężary i obciążenia. Notariusz pozyskuje aktualny odpis przed sporządzeniem aktu notarialnego, a zainteresowani kupnem uzyskują w ten sposób pewność co do stanu prawnego.
- Kupno nieruchomości: kupujący sprawdzają, kto jest właścicielem, jakie prawa osób trzecich istnieją i jakie długi gruntowe są wpisane.
- Finansowanie i zaciągnięcie kredytu: banki wymagają aktualnego, najczęściej poświadczonego odpisu, aby wycenić nieruchomość jako zabezpieczenie i móc ustanowić nowy dług gruntowy.
- Spadek: do uregulowania spadku oraz do przepisania własności na spadkobierców potrzebna jest księga wieczysta.
Właśnie przy sprzedaży okazuje się, o ile sprawniej przebiega przedsięwzięcie, gdy dokumenty są dostępne wcześnie i w komplecie. Gdy zajmujemy się Państwa nieruchomością, wspólnie z Państwem pozyskujemy i sprawdzamy niezbędne dokumenty, w tym aktualny odpis z księgi wieczystej. Dzięki temu kwestie otwarte, takie jak nadal wpisane, lecz dawno spłacone długi gruntowe, można wyjaśnić w odpowiednim czasie, a sprzedaż od początku opiera się na nieobciążonym wadami fundamencie prawnym.
