İrtifak hakkına tabi bir arsa üzerinde ev sahibi olan kişi, arsa için bir satın alma bedeli değil, sürekli bir zemin kirası (Erbbauzins) öder. Birçok mülk sahibi bir noktada, arsayı bizzat edinerek bu sözde Erbpacht'ı sonlandırıp sonlandıramayacağını sorar. Hukuken Erbpacht bugün irtifak hakkı (Erbbaurecht) olarak adlandırılır ve İrtifak Hakkı Kanunu'nda (ErbbauRG) düzenlenir. Sonlandırma için en yaygın yol, arsayı hak sahibinden (Erbbaurechtsgeber) satın almaktır; böylece arsa ile irtifak hakkı tek elde birleşir. 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf piyasasında mülk sahiplerine ve alıcılara eşlik ediyor, irtifak hakkı düzenlemelerini de sizin için değerlendiriyoruz. Bu rehber, hangi yolların bulunduğunu, satın alma bedelinin nasıl oluştuğunu, hangi vergi ve masrafların doğduğunu ve kimin onay vermesi gerektiğini sakin ve anlaşılır biçimde açıklar.
Erbpacht mı Erbbaurecht mi: günlük dildeki fark
Günlük dilde neredeyse herkes, kendisine ait olmayan ama üzerinde kendi evinin bulunduğu bir arsayı kastederken Erbpacht der. Hukuken bu terim güncelliğini yitirmiştir. Bugün geçerli olan, İrtifak Hakkı Kanunu'na (ErbbauRG) göre irtifak hakkıdır (Erbbaurecht). Bu rehberde her iki terimi de kullanıyoruz, ancak hep aynı şeyi kastediyoruz.
§ 1 ErbbauRG uyarınca irtifak hakkı, başkasına ait bir arsa üzerinde bir yapıya sahip olma yönündeki devredilebilir ve miras yoluyla geçebilir bir haktır. Kendi tapu sayfasında, irtifak hakkı tapusunda (Erbbaugrundbuch) tutulur ve hukuken arsaya eşdeğer bir hak sayılır. Dolayısıyla evinizin sahibi sizsiniz, ancak arsanın kendisi çoğu kez bir belediye, kilise, vakıf veya özel bir malik olan hak sahibine (Erbbaurechtsgeber) aittir.
Sonlandırma açısından bu ayrım belirleyicidir: İrtifak hakkı ile arsa mülkiyeti ayrı olduğu sürece zemin kirası (Erbbauzins) işlemeye devam eder. Ancak ikisi tek elde birleştiğinde irtifak hakkı sonlandırılabilir ve yıllık ödeme sona erer.
Bir irtifak hakkını bitirme veya sonlandırma yolları
Bir irtifak hakkını bitirmenin birkaç yolu vardır. Hangisinin söz konusu olacağı sözleşmeye, kalan süreye ve her iki tarafın iş birliği yapmak isteyip istemediğine bağlıdır:
- Arsanın satın alınması: Arsayı hak sahibinden (Erbbaurechtsgeber) satın alırsınız. Ardından irtifak hakkı ile mülkiyet tek elde birleşir ve irtifak hakkı terkin edilebilir. Bu, bir Erbpacht'ı sonlandırmanın en yaygın ve genelde en temiz yoludur.
- Anlaşmalı erken kaldırma: Hak sahibi ile irtifak hakkı sahibi, hakkı noter sözleşmesiyle erken kaldırır. § 26 ErbbauRG uyarınca kaldırma, arsa malikinin onayını gerektirir.
- Sürenin sonunda hakkın düşmesi: Kararlaştırılan sürenin dolmasıyla irtifak hakkı sona erer. Bina arsa malikine geçer; malik, § 27 ErbbauRG uyarınca hak sahibine yapı için kural olarak bir tazminat borçludur.
- Hakkın geri dönüşü (Heimfall): Ağır sözleşme ihlallerinde, örneğin önemli ödeme temerrüdünde, hak sahibi § 32 ErbbauRG uyarınca irtifak hakkının devrini talep edebilir. Bu, kendiniz etkin biçimde seçeceğiniz bir yol değil, sözleşmeden doğan bir risk senaryosudur.
Erbpacht'larından kalıcı olarak kurtulmak isteyen mülk sahiplerinin çoğu için iş, arsanın satın alınmasına gelir dayanır. Diğer yollar daha çok özel durumlardır veya zaten sürenin sonunda gerçekleşir.
Arsayı satın almak: mülkiyet ile irtifak hakkının birleşmesi
İrtifak hakkına tabi arsayı edinirken, hak sahibi olarak evinizin üzerinde bulunduğu arsayı satın alırsınız. Ekonomik olarak böylece Erbpacht'ı sonlandırmış olursunuz, çünkü arsa ile bina birlikte size ait olur olmaz zemin kirası (Erbbauzins) sona erer.
Satın almadan önce iki ayrı tapu sayfası bulunur: biri arsa için, diğeri irtifak hakkı için ayrı bir irtifak hakkı tapusu (Erbbaugrundbuch). Noter huzurundaki devir (Auflassung) ve tapuya tescil ile arsanın maliki olursunuz. Arsa ile irtifak hakkı tek elde kalıcı olarak birleştiğinde irtifak hakkı kural olarak terkin edilir. Bundan sonra yalnızca tek bir bütünleşik arsa kalır; ev onun esaslı bir unsurudur.
Doğru sıralama önemlidir: İrtifak hakkı üzerindeki mevcut yükler, örneğin bankanızın arsa borçları (Grundschulden), terkinden önce veya terkinle birlikte düzenlenmelidir. Bunlar arsaya aktarılabilir, yeniden düzenlenebilir veya itfa edilebilir. Bu adımlar zorunlu olarak noter sözleşmesine ve ilgili alacaklılarla yapılan koordinasyona dahildir.
Arsa için satın alma bedeli nasıl oluşur?
İrtifak hakkına tabi bir arsanın edinilmesi için yasayla öngörülmüş bir fiyat yoktur. Uygulamada değere, çoğu kez birleştirilen birkaç yaklaşımla ulaşılır:
- Zemin değeri: Başlangıç noktası çoğu kez konuma ilişkin rayiç zemin değeridir (Bodenrichtwert); arsanın somut özelliklerine uyarlanır. Salt arsanın piyasa değerini yansıtır.
- Kapitalize edilmiş zemin kirası: Yıllık zemin kirası (Erbbauzins), sürekli bir ödeme olarak bugünkü bir sermaye değerine çevrilebilir. Zemin kirası çoğu kez zemin değerinin bir yüzdesi olarak kararlaştırıldığından, bundan tersine arsa için bir değer yaklaşımı türetilebilir.
- Kalan süre ve sözleşme koşulları: Uzun bir kalan süre, düşük bir zemin kirası veya elverişli maddeler başlangıç konumunuzu iyileştirir. Kısa bir kalan süre irtifak hakkının değerini düşürür ve arsa fiyatı üzerindeki pazarlığı etkiler.
Bu yapı taşlarından, hak sahibi ile irtifak hakkı sahibinin görüşebileceği gerekçelendirilebilir bir değer aralığı ortaya çıkar. Belediyeler veya kiliseler gibi kurumsal hak sahiplerinde marjlar çoğu kez daha dar ve iç yönergelere bağlıdır. Sağlam, anlaşılır bir değerleme burada gerçekçi bir görüşmenin en iyi temelidir. İrtifak hakkına tabi bir arsanın değerini sizin için nesnel biçimde değerlendiririz.
Arsa alımında NRW'de emlak alım vergisi
Arsanın satın alınması, § 1 Emlak Alım Vergisi Kanunu (GrEStG) uyarınca bağımsız, vergiye tabi bir edinim işlemidir. Kuzey Ren-Vestfalya'da emlak alım vergisi yüzde 6,5'tir. §§ 8 ve 9 GrEStG uyarınca matrah, karşı edimdir; yani kural olarak arsa için kararlaştırılan satın alma bedelidir.
Sık sık şaşırtan önemli bir nokta: İrtifak hakkının kurulması veya edinilmesi sırasında daha önce emlak alım vergisi ödediyseniz, bu vergi arsa alımına mahsup edilmez. Vergisel olarak bunlar farklı matrahlara sahip iki ayrı işlemdir. Kanun genel bir mahsup öngörmez.
Satıcı sizinle yakın akraba ise muafiyetler söz konusu olabilir. § 3 GrEStG uyarınca eş veya tescilli yaşam ortağı tarafından ve düz hatta akraba olan kişiler, örneğin anne baba ile çocuklar tarafından edinim emlak alım vergisinden muaftır. Bu, aynı zamanda irtifak hakkı sahibi olduğunuz durumda da geçerlidir. Sizin durumunuzda bir muafiyetin geçerli olup olmadığını mali müşaviriniz bağlayıcı biçimde değerlendirir.
Onaylar, noter ve tapu: süreç
Sonlandırmanın temiz biçimde başarılması için duruma göre birkaç tarafın iş birliği yapması gerekir:
- Hak sahibi: Arsayı satar ve § 26 ErbbauRG uyarınca irtifak hakkının erken kaldırılmasına onay vermek zorundadır.
- Rehinli alacaklılar: Arsa borçları veya ipotekler irtifak hakkını ya da arsayı yüklüyorsa, alacaklılar teminatları istem dışı sona ermesin diye terkin veya yeniden düzenlemeye onay vermek zorundadır.
- Belediye: Satışta, İmar Kanunu uyarınca belediyenin yasal bir önalım hakkının incelenmesi gerekebilir. Burada kural olarak bir olumsuzluk belgesi alınır.
Asıl satın alma noter huzurunda tasdik edilir. Sözleşme çoğu kez arsa alımını, irtifak hakkının kaldırılmasını ve yüklerin ele alınmasını tek seferde düzenler. Noter ve tapu masrafları Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu'na (GNotKG) göre belirlenir ve arsa alımında satın alma bedeline göre hesaplanır. Kaba bir yönlendirme olarak noter ve tapu birlikte çoğunlukla satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2'si büyüklüğündedir. Buna, irtifak hakkının terkini ve rehin haklarının düzenlenmesi için olası harçlar eklenir.
Finansman ve doğru zaman sorusu
Arsanın satın alınması, sıradan bir gayrimenkul alımı gibi finanse edilebilen bir yatırımdır. Bankalar arsa ile irtifak hakkının tek elde birleşmesini çoğu kez olumlu değerlendirir, çünkü gayrimenkul böylece tam mülkiyet olarak daha iyi teminat gösterilebilir hale gelir. Satın alma bedelinin yanında edinim yan masraflarını, yani emlak alım vergisini, noteri ve tapuyu da bütçenize katın.
Zaman seçiminde kalan süre merkezi bir rol oynar. İrtifak hakkının kalan süresi kısaysa, irtifak hakkının değeri düşer ve salt irtifak hakkının finanse edilmesi bankalar için çoğu kez güçleşir. İşte tam o zaman arsanın satın alınması daha iyi bir yol olabilir, çünkü sürenin sonundaki belirsizliği ortadan kaldırır ve uzun vadede zemin kirasını (Erbbauzins) tasarruf ettirir.
Satın almanın size değip değmeyeceği satın alma bedeline, önceki zemin kirasına, vergi ve masraflara ve gayrimenkulle ilgili planlarınıza bağlıdır. Düsseldorf piyasasında 60 yılı aşkın deneyim ve onlarca yılda büyüyen, 20.000'den fazla bağlantılı bir ağ ile irtifak hakkı düzenlemelerini de değerlendirir ve aracılık eder, durumunuzu satış baskısı olmadan gerçekçi biçimde konumlandırırız. Bu genel bir bilgidir ve hukuki veya vergisel danışmanlığın yerini tutmaz.
