Wer ein Grundstück kauft, stößt schnell auf zwei Kostenblöcke, die oft verwechselt werden: die Erschließungskosten für Straße, Kanal und Versorgungsleitungen und die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis. Entscheidend ist die Frage, ob der Erschließungsbeitrag in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einfließt – denn das hängt vom Erschließungszustand des Grundstücks zum Zeitpunkt des Kaufvertrags ab. Wir erklären Ihnen die Zusammenhänge klar und vorsichtig, damit Sie Ihren Grundstückskauf in Düsseldorf und NRW realistisch kalkulieren können.
Was sind Erschließungskosten und Erschließungsbeiträge?
Erschließung bedeutet, ein Grundstück überhaupt erst nutzbar und bebaubar zu machen. Dazu gehören die Anbindung an eine öffentliche Straße, der Anschluss an die Kanalisation sowie die Versorgung mit Wasser, Strom, Gas und gegebenenfalls Wärme. Erst ein erschlossenes Grundstück lässt sich nach den baurechtlichen Vorschriften bebauen.
Die Gemeinden erheben für die Herstellung der Erschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag. Geregelt ist das in den Paragrafen 127 bis 135 des Baugesetzbuchs. Zu den beitragsfähigen Erschließungsanlagen zählen nach Paragraf 127 des Baugesetzbuchs insbesondere die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze, bestimmte Verkehrsanlagen sowie Lärmschutzanlagen. Die Kosten für Abwasser sowie für die Versorgung mit Strom, Gas, Wärme und Wasser werden in der Regel über gesonderte Beiträge oder Anschlusskosten der jeweiligen Versorger und Satzungen abgerechnet.
Ein wichtiger Grundsatz: Nach Paragraf 129 des Baugesetzbuchs tragen die Gemeinden mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands selbst. Den verbleibenden Anteil – meist bis zu 90 Prozent – legen sie auf die Eigentümer der erschlossenen Grundstücke um.
Erschlossen, teilerschlossen oder unerschlossen – die Abgrenzung
Für die Kalkulation eines Grundstückskaufs ist der Erschließungszustand der entscheidende Punkt. Drei Zustände sind zu unterscheiden:
- Erschlossen: Die Erschließungsanlagen sind hergestellt und das Grundstück ist an Straße, Kanal und Versorgung angeschlossen. Der Erschließungsbeitrag ist entstanden oder bereits gezahlt.
- Teilerschlossen: Ein Teil der Erschließung ist vorhanden, andere Maßnahmen stehen noch aus. Häufig ist die verkehrsmäßige Erschließung schon vorhanden, während etwa der endgültige Straßenausbau oder einzelne Anschlüsse noch fehlen.
- Unerschlossen: Die Erschließungsanlagen sind noch nicht hergestellt. Der Erschließungsbeitrag ist noch nicht entstanden und wird erst später durch Bescheid der Gemeinde erhoben.
Diese Unterscheidung ist nicht nur baulich relevant, sondern hat unmittelbare Folgen für die Grunderwerbsteuer. Wer ein vermeintlich günstiges unerschlossenes Grundstück kauft, sollte die noch ausstehenden Erschließungsbeiträge unbedingt in seine Kalkulation aufnehmen, denn diese können mehrere zehntausend Euro betragen.
Grunderwerbsteuer in NRW: Grundlagen und Bemessungsgrundlage
Die Grunderwerbsteuer fällt an, sobald ein Grundstück den Eigentümer wechselt. In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz 6,5 Prozent und gehört damit zu den höchsten in Deutschland; NRW hebt diesen Satz seit dem 1. Januar 2015 auf 6,5 Prozent an.
Berechnet wird die Steuer auf die sogenannte Gegenleistung. Das regeln die Paragrafen 8 und 9 des Grunderwerbsteuergesetzes. Beim normalen Grundstückskauf ist die Gegenleistung in aller Regel der vereinbarte Kaufpreis – zuzüglich aller weiteren Leistungen, die der Käufer für den Erwerb des Grundstücks in seinem geschuldeten Zustand erbringt. Genau an diesem Punkt entscheidet sich, ob Erschließungskosten mitbesteuert werden oder nicht.
Die Kernfrage: Wann gehört der Erschließungsbeitrag zur Bemessungsgrundlage?
Maßgeblich ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs der Erschließungszustand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags und die Frage, in welchem Zustand das Grundstück nach dem Vertrag geschuldet wird. Als Faustregel lässt sich festhalten:
- Bereits erschlossenes Grundstück, Erschließungsbeitrag im Kaufpreis enthalten: Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss bereits tatsächlich erschlossen, kann Gegenstand des Kaufs nur das erschlossene Grundstück sein. Der auf die Erschließung entfallende Teil des Kaufpreises gehört dann grundsätzlich zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – auch wenn er nicht gesondert ausgewiesen ist.
- Übernahme noch ausstehender, noch nicht entstandener Erschließungsbeiträge gegenüber der Gemeinde: Verkauft eine erschließungspflichtige Gemeinde ein noch unerschlossenes Grundstück und verpflichtet sich der Käufer, künftige Erschließungsbeiträge zu tragen, ist nach der Rechtsprechung regelmäßig nur das unerschlossene Grundstück Gegenstand des Erwerbs. Diese künftigen Beiträge zählen dann in der Regel nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Diese Linie hat der Bundesfinanzhof unter anderem mit den Urteilen vom 23. Februar 2022 (II R 9/21) und vom 28. September 2022 (II R 32/20) bestätigt und fortgeführt. Wichtig ist die Vorsicht im Detail: Es kommt immer auf den Einzelfall an – insbesondere darauf, ob der Verkäufer eine erschließungspflichtige Gemeinde oder ein privater Erschließungsträger ist und welcher Grundstückszustand vertraglich geschuldet wird.
Gemeinde oder privater Erschließungsträger – warum das einen Unterschied macht
Die Rechtsprechung unterscheidet danach, von wem das Grundstück erworben wird.
- Erwerb von der erschließungspflichtigen Gemeinde: Die Gemeinde ist öffentlich-rechtlich zur Erschließung verpflichtet. Übernimmt der Käufer eines noch unerschlossenen Grundstücks die Verpflichtung, künftige Erschließungsbeiträge zu zahlen, ist regelmäßig nur das unerschlossene Grundstück Gegenstand des Kaufs. Die später durch Bescheid erhobenen Beiträge gehören dann in der Regel nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.
- Erwerb von einem privaten Erschließungsträger: Verkauft ein privater Erschließungsträger ein von ihm zu erschließendes Grundstück und sind die Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten, ist nach der Rechtsprechung in der Regel das erschlossene Grundstück geschuldet. Der auf die Erschließung entfallende Anteil ist dann Teil der Gegenleistung und unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Diese Abgrenzung ist im konkreten Vertrag nicht immer offensichtlich. Wie ein Kaufvertrag steuerlich einzuordnen ist, hängt von der genauen Formulierung und den Umständen ab. Eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls leistet Ihr Steuerberater oder die Finanzverwaltung.
Praktische Konsequenzen für Ihre Kalkulation
Aus der Faustregel ergeben sich konkrete Folgen für die Planung eines Grundstückskaufs:
- Erschlossenes Grundstück: Hier ist der Erschließungsbeitrag typischerweise bereits im Kaufpreis eingepreist und wird mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer belastet. Der Vorteil: Sie kennen die Gesamtkosten von Anfang an.
- Unerschlossenes Grundstück von der Gemeinde: Der Kaufpreis liegt oft niedriger, und die später anfallenden Erschließungsbeiträge zählen häufig nicht zur Grunderwerbsteuer. Dafür kommen die Beiträge zeitlich versetzt über einen Bescheid der Gemeinde auf Sie zu und müssen separat finanziert werden.
- Transparenz im Kaufvertrag: Es kann sinnvoll sein, im notariellen Kaufvertrag klar festzuhalten, in welchem Erschließungszustand das Grundstück verkauft wird und wer welche Beiträge trägt. Das schafft Klarheit für beide Seiten und für die steuerliche Einordnung.
Ein Rechenbeispiel zur Orientierung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen in NRW 26.000 Euro Grunderwerbsteuer an. Ist in diesem Preis ein Erschließungsbeitrag von 30.000 Euro für ein bereits erschlossenes Grundstück enthalten, ist dieser Anteil Teil der besteuerten Gegenleistung. Werden hingegen künftige Beiträge gegenüber der Gemeinde übernommen, können diese unter den genannten Voraussetzungen außerhalb der Bemessungsgrundlage bleiben. Die genaue Einordnung sollten Sie stets im Einzelfall prüfen lassen.
Grundstücksverkauf in Düsseldorf und NRW – mit Erfahrung an Ihrer Seite
Ob ein Grundstück erschlossen, teilerschlossen oder unerschlossen ist, beeinflusst nicht nur die Steuer, sondern auch den realistischen Marktwert. Eine fundierte Bewertung berücksichtigt den Erschließungszustand, die Lage und das Baurecht – und schafft die Grundlage für einen fairen Preis und einen reibungslosen Verkauf.
Als Arm der Wolfgang Richter GmbH begleiten wir seit über sechs Jahrzehnten Eigentümer im Düsseldorfer und nordrhein-westfälischen Markt bei der Bewertung und beim Verkauf von Grundstücken. Über die Jahre ist ein gewachsenes Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten entstanden, das uns hilft, Grundstücke und passende Käufer diskret und zielgerichtet zusammenzubringen. Auf Wunsch ist auch eine vertrauliche Vermarktung abseits der großen Portale eine Option.
Wir arbeiten transparent und persönlich, erklären jeden Schritt verständlich und sorgen dafür, dass Sie auch die steuerlichen Rahmenbedingungen Ihres Vorhabens im Blick behalten. Für die verbindliche steuerliche Beurteilung Ihres Einzelfalls steht Ihnen Ihr Steuerberater zur Seite.
