Koszty uzbrojenia a podatek od nabycia nieruchomości: kiedy opłata też jest opodatkowana

Czym są koszty uzbrojenia i opłaty za uzbrojenie?

Uzbrojenie oznacza dopiero uczynienie działki użyteczną i zdatną do zabudowy. Należą do tego podłączenie do drogi publicznej, przyłączenie do kanalizacji oraz zaopatrzenie w wodę, prąd, gaz i ewentualnie ciepło. Dopiero uzbrojoną działkę można zabudować zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Gminy pobierają za wykonanie urządzeń uzbrojenia (Erschließungsanlagen) opłatę za uzbrojenie (Erschließungsbeitrag). Reguluje to §§ 127 ff. BauGB (paragrafy 127 do 135 niemieckiego kodeksu budowlanego). Do urządzeń uzbrojenia podlegających opłacie według § 127 BauGB należą w szczególności publiczne, przeznaczone do zabudowy drogi, drogi dojazdowe i place, określone urządzenia komunikacyjne oraz urządzenia ochrony przed hałasem. Koszty odprowadzania ścieków oraz zaopatrzenia w prąd, gaz, ciepło i wodę rozliczane są z reguły poprzez odrębne opłaty lub koszty przyłączenia odpowiednich dostawców i statutów.

Ważna zasada: według § 129 BauGB gminy ponoszą co najmniej 10 procent podlegających opłacie nakładów na uzbrojenie samodzielnie. Pozostałą część – zwykle do 90 procent – przerzucają na właścicieli uzbrojonych działek.

Uzbrojona, częściowo uzbrojona czy nieuzbrojona – rozróżnienie

Dla kalkulacji zakupu działki stan uzbrojenia jest punktem decydującym. Należy rozróżnić trzy stany:

• Uzbrojona: Urządzenia uzbrojenia są wykonane, a działka jest podłączona do drogi, kanalizacji i zaopatrzenia. Opłata za uzbrojenie powstała lub została już zapłacona.
• Częściowo uzbrojona: Część uzbrojenia istnieje, inne działania są jeszcze zaległe. Często uzbrojenie komunikacyjne już istnieje, podczas gdy brakuje jeszcze na przykład ostatecznej rozbudowy drogi lub pojedynczych przyłączy.
• Nieuzbrojona: Urządzenia uzbrojenia nie są jeszcze wykonane. Opłata za uzbrojenie jeszcze nie powstała i pobierana jest dopiero później na podstawie decyzji gminy.

To rozróżnienie jest istotne nie tylko budowlanie, lecz ma bezpośrednie skutki dla podatku od nabycia nieruchomości. Kto kupuje rzekomo tanią nieuzbrojoną działkę, powinien koniecznie ująć w swojej kalkulacji wciąż zaległe opłaty za uzbrojenie, gdyż mogą one wynosić kilkadziesiąt tysięcy euro.

Podatek od nabycia w NRW: podstawy i podstawa wymiaru

Podatek od nabycia nieruchomości powstaje, gdy tylko działka zmienia właściciela. W Nadrenii Północnej-Westfalii stawka podatku wynosi 6,5 procent i należy tym samym do najwyższych w Niemczech; NRW podnosi tę stawkę do 6,5 procent od 1 stycznia 2015 roku.

Podatek obliczany jest od tak zwanego świadczenia wzajemnego. Reguluje to § 8 i § 9 GrEStG (paragrafy 8 i 9 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości). Przy normalnym zakupie działki świadczeniem wzajemnym jest z reguły uzgodniona cena zakupu – powiększona o wszystkie dalsze świadczenia, które kupujący spełnia w celu nabycia działki w jej należnym stanie. Właśnie w tym punkcie rozstrzyga się, czy koszty uzbrojenia są też opodatkowane, czy nie.

Pytanie kluczowe: kiedy opłata za uzbrojenie należy do podstawy wymiaru?

Miarodajny jest według orzecznictwa Federalnego Trybunału Finansowego (Bundesfinanzhof) stan uzbrojenia w chwili zawarcia umowy zakupu oraz pytanie, w jakim stanie działka jest należna według umowy. Jako regułę praktyczną można przyjąć:

• Już uzbrojona działka, opłata za uzbrojenie zawarta w cenie zakupu: Jeśli działka przy zawarciu umowy jest już faktycznie uzbrojona, przedmiotem zakupu może być tylko działka uzbrojona. Przypadająca na uzbrojenie część ceny zakupu należy wówczas zasadniczo do podstawy wymiaru podatku od nabycia nieruchomości – nawet jeśli nie jest wykazana odrębnie.
• Przejęcie wciąż zaległych, jeszcze niepowstałych opłat za uzbrojenie wobec gminy: Jeśli zobowiązana do uzbrojenia gmina sprzedaje jeszcze nieuzbrojoną działkę, a kupujący zobowiązuje się ponosić przyszłe opłaty za uzbrojenie, to według orzecznictwa z reguły tylko nieuzbrojona działka jest przedmiotem nabycia. Te przyszłe opłaty nie liczą się wówczas z reguły do podstawy wymiaru podatku od nabycia nieruchomości.

Tę linię Federalny Trybunał Finansowy (Bundesfinanzhof) potwierdził i kontynuował między innymi wyrokami z 23 lutego 2022 (II R 9/21) i z 28 września 2022 (II R 32/20). Ważna jest ostrożność w szczegółach: zawsze zależy to od indywidualnego przypadku – w szczególności od tego, czy sprzedawcą jest zobowiązana do uzbrojenia gmina, czy prywatny podmiot uzbrajający, oraz jaki stan działki jest należny umownie.

Gmina czy prywatny podmiot uzbrajający – dlaczego to robi różnicę

Orzecznictwo rozróżnia według tego, od kogo nabywana jest działka.

• Nabycie od zobowiązanej do uzbrojenia gminy: Gmina jest publicznoprawnie zobowiązana do uzbrojenia. Jeśli kupujący jeszcze nieuzbrojoną działkę przejmuje obowiązek płacenia przyszłych opłat za uzbrojenie, to z reguły tylko nieuzbrojona działka jest przedmiotem zakupu. Pobrane później na podstawie decyzji opłaty nie należą wówczas z reguły do świadczenia wzajemnego dla celów podatku od nabycia nieruchomości.
• Nabycie od prywatnego podmiotu uzbrajającego: Jeśli prywatny podmiot uzbrajający sprzedaje działkę, którą ma uzbroić, a koszty uzbrojenia są zawarte w cenie zakupu, to według orzecznictwa z reguły należna jest działka uzbrojona. Część przypadająca na uzbrojenie jest wówczas częścią świadczenia wzajemnego i podlega podatkowi od nabycia nieruchomości.

To rozróżnienie nie zawsze jest oczywiste w konkretnej umowie. Jak umowę zakupu należy zakwalifikować podatkowo, zależy od dokładnego sformułowania i okoliczności. Wiążącą ocenę Państwa indywidualnego przypadku zapewnia Państwa doradca podatkowy lub administracja skarbowa.

Praktyczne konsekwencje dla Państwa kalkulacji

Z reguły praktycznej wynikają konkretne skutki dla planowania zakupu działki:

• Uzbrojona działka: Tutaj opłata za uzbrojenie jest typowo już wkalkulowana w cenę zakupu i obciążana 6,5 procent podatku od nabycia nieruchomości. Zaleta: znają Państwo koszty całkowite od początku.
• Nieuzbrojona działka od gminy: Cena zakupu jest często niższa, a powstające później opłaty za uzbrojenie często nie liczą się do podatku od nabycia nieruchomości. Za to opłaty docierają do Państwa z przesunięciem czasowym na podstawie decyzji gminy i muszą być finansowane osobno.
• Przejrzystość w umowie zakupu: Może być sensowne, aby w notarialnej umowie zakupu jasno ustalić, w jakim stanie uzbrojenia działka jest sprzedawana i kto ponosi które opłaty. To tworzy jasność dla obu stron i dla zakwalifikowania podatkowego.

Przykład obliczeniowy dla orientacji: przy cenie zakupu 400.000 euro powstaje w NRW 26.000 euro podatku od nabycia nieruchomości. Jeśli w tej cenie zawarta jest opłata za uzbrojenie w wysokości 30.000 euro za już uzbrojoną działkę, ta część jest częścią opodatkowanego świadczenia wzajemnego. Jeśli natomiast przejmowane są przyszłe opłaty wobec gminy, mogą one pozostać poza podstawą wymiaru pod wymienionymi warunkami. Dokładne zakwalifikowanie powinni Państwo zawsze zlecić zbadać w indywidualnym przypadku.

Sprzedaż działek w Düsseldorfie i NRW – z doświadczeniem u Państwa boku

To, czy działka jest uzbrojona, częściowo uzbrojona czy nieuzbrojona, wpływa nie tylko na podatek, lecz także na realistyczną wartość rynkową. Rzetelna wycena uwzględnia stan uzbrojenia, lokalizację i prawo budowlane – i tworzy podstawę dla uczciwej ceny i bezproblemowej sprzedaży.

Jako ramię Wolfgang Richter GmbH towarzyszymy od ponad sześciu dziesięcioleci właścicielom na rynku düsseldorfskim i nadreńsko-westfalskim przy wycenie i sprzedaży działek. Przez lata powstała rozbudowana sieć z ponad 20.000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie i celowo łączyć działki i odpowiednich kupujących. Na życzenie poufne komercjalizowanie z dala od dużych portali jest również opcją.

Pracujemy przejrzyście i osobiście, wyjaśniamy każdy krok w sposób zrozumiały i dbamy o to, abyście mieli Państwo na oku również podatkowe ramy swojego przedsięwzięcia. Dla wiążącej oceny podatkowej Państwa indywidualnego przypadku Państwa doradca podatkowy stoi u Państwa boku.