Satış sözleşmesinin imzalanması ile tapu kütüğüne yeni malik olarak tescil arasında çoğu zaman haftalar veya aylar geçer. Bu ara dönemde tapu şerhi (Auflassungsvormerkung) alıcıyı korurken, vergi dairesi gayrimenkul devir vergisini (Grunderwerbsteuer) tahsil eder ve vergi temizlik belgesi (Unbedenklichkeitsbescheinigung) aracılığıyla belirleyici bir kaldıraca sahip olur. İki konu sıkça karıştırılır, ancak net biçimde ayrılmalıdır: şerh medeni hukuka dayalı bir teminat, devir vergisi ise ayrı bir vergidir. 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'daki alıcılara eşlik ediyor ve şerhin, verginin ve mülkiyet devrinin zaman içinde nasıl iç içe geçtiğini açıklıyoruz.
Tapu şerhi nedir (§ 883 BGB)
Tapu şerhi (Auflassungsvormerkung), alıcının mülkiyetin devrine ilişkin talebini güvence altına alan, tapu kütüğünün II. bölümüne yapılan bir kayıttır. Yasal dayanağı § 883 BGB'dir: bir taşınmaz üzerinde bir hakkın tanınmasına ilişkin talebin güvence altına alınması için tapu kütüğüne bir şerh tescil edilebilir.
Koruyucu etkisi § 883 fıkra 2 BGB'den doğar: satıcının taşınmaz üzerinde şerhin tescilinden sonra yaptığı bir tasarruf, alıcının talebini boşa çıkaracak veya zedeleyecek olduğu ölçüde alıcıya karşı hükümsüzdür. Bu, açıkça cebri icra çerçevesindeki veya bir iflas idarecisi tarafından yapılan tasarruflar için de geçerlidir.
Somut olarak bu şu anlama gelir: şerh tescil edildiğinde satıcı, taşınmazı artık geçerli biçimde bir üçüncü kişiye satamaz veya alıcıyı zedeleyecek yeni ipotek yükleriyle yükleyemez. Satıcının daha sonraki bir iflası da güvence altına alınmış talebi artık tehlikeye atmaz. Şerh böylece sözleşmenin akdi ile mülkiyet devri arasındaki merkezi teminat aracıdır.
Mülkiyet devri (§ 925 BGB) ve şerh: fark
Kavramlar benzer gelir, ama farklı şeyleri ifade eder. § 925 BGB uyarınca mülkiyet devri (Auflassung), satıcı ile alıcının mülkiyetin geçişine ilişkin ayni anlaşmasıdır. Her iki tarafın aynı anda hazır bulunmasıyla yetkili bir makam, kural olarak noter önünde beyan edilmelidir. Ancak mülkiyet devri, tapu kütüğüne tescil ile birlikte § 873 BGB uyarınca mülkiyetin geçişini sağlar.
Buna karşılık § 883 BGB uyarınca tapu şerhi (Auflassungsvormerkung) henüz hiçbir mülkiyet devretmez. Yalnızca alıcının daha sonra malik olarak tescil edilme talebini güvence altına alır. Ayni etkili bir tür rezervasyondur, mülkiyet kazanımı değildir.
- Mülkiyet devri (§ 925 BGB): mülkiyetin geçişine ilişkin anlaşma, asıl devrin yapı taşı.
- Şerh (§ 883 BGB): ara dönemde bu devre ilişkin talebin güvence altına alınması.
Uygulamada mülkiyet devri ve şerhin tesisine onay çoğu zaman zaten satış sözleşmesinin kendisinde tasdik edilir. Ancak alıcı, malik sıfatını şerh ile değil, ancak tapu kütüğündeki tescil ile kazanır.
Zaman akışı: tasdikten tescile kadar
Satış sözleşmesinden mülkiyete giden yol, alıcıyı ve satıcıyı aynı ölçüde güvenceye alan sabit bir sıralamayı izler:
- Noter tasdiki: alıcı ve satıcı satış sözleşmesini noter önünde imzalar. Böylece alım hukuken geçerli olur.
- Tapu şerhinin tescili: noter, şerhin tapu kütüğüne tescilini sağlar. Bu andan itibaren alıcının talebi güvence altına alınmıştır.
- Muacceliyet ve satış bedelinin ödenmesi: ancak şerh tescil edildiğinde ve kararlaştırılan diğer koşullar mevcut olduğunda noter muacceliyeti bildirir. Alıcı satış bedelini öder.
- Mülkiyet devri: ödeme teyit edildikten ve vergi dairesinin vergi temizlik belgesi sunulduktan sonra alıcı yeni malik olarak tescil edilir.
Bu sıralama, alıcının ancak konumu şerh ile güvence altına alındığında ödeme yapmasını ve satıcının ancak ödeme alındığında mülkiyeti kaybetmesini sağlar. Tasdik ile tescil arasında çoğu zaman birkaç haftadan birkaç aya kadar süre geçer.
Devir vergisi ne zaman doğar: satış sözleşmesiyle
En sık yapılan hata burada yatar: gayrimenkul devir vergisi (Grunderwerbsteuer) şerh ile veya mülkiyet devri ile değil, zaten geçerli satış sözleşmesiyle doğar. Vergiye tabi işlem, § 1 fıkra 1 no. 1 GrEStG uyarınca devir talebini doğuran hukuki muameledir, yani noter tasdikli satış sözleşmesinin kendisidir. Vergi, bu olgunun gerçekleşmesiyle doğar (§ 38 Vergi Usul Kanunu).
§ 14 GrEStG yalnızca özel durumlar için bir istisna düzenler: kazanımın geçerliliği bir şarta bağlıysa, vergi ancak şartın gerçekleşmesiyle doğar; bir izin gerekiyorsa, ancak izinle doğar. Buna karşılık şartsız satış sözleşmesinin olağan hâli vergiyi derhal tetikler.
Şerh vergisel açıdan nötrdür. Salt bir teminat aracıdır ve ayrı bir vergisel olgu değildir. Bir satış sözleşmesini tasdik ettiren kişi, bir şerhin tescil edilip edilmemesinden ve ne zaman edileceğinden bağımsız olarak gayrimenkul devir vergisini borçludur. Tutar eyalete göre belirlenir: Kuzey Ren-Vestfalya'da vergi oranı satış bedelinin yüzde 6,5'idir.
Vergi temizlik belgesi (§ 22 GrEStG)
Vergi temizlik belgesi (Unbedenklichkeitsbescheinigung), vergi ile tapu kütüğü arasındaki bağlantı halkasıdır. § 22 fıkra 1 GrEStG uyarınca alıcı, ancak vergi dairesinin tescile vergisel itirazların engel teşkil etmediğine dair bir belgesi sunulduğunda tapu kütüğüne malik olarak tescil edilebilir.
Vergi dairesi bu belgeyi § 22 fıkra 2 GrEStG uyarınca, gayrimenkul devir vergisi ödendiğinde, teminata bağlandığında veya ertelendiğinde ya da vergi muafiyeti mevcut olduğunda düzenlemek zorundadır. Yazılı olarak düzenlenir; salt elektronik iletim yasayla hariç tutulmuştur.
Süreç burada düzgünce iç içe geçer: noter, tasdik edilen satış sözleşmesini iki hafta içinde vergi dairesine bildirir (§ 18 GrEStG). Vergi dairesi gayrimenkul devir vergisini bir tarhiyatla tespit eder. Ödemeden sonra vergi temizlik belgesini düzenler. Ancak bu belge ile noter, kesin mülkiyet devrini tapu sicil dairesinde gerçekleştirtebilir. Vergiyi ödemeyen kişi dolayısıyla tapu kütüğüne giremez.
Alıcı ve satıcı için pratik önemi
Her iki taraf için de şerh ve vergi süreci önemli işlevler yerine getirir:
- Alıcı için: şerh, ödenen veya ödenecek satış bedelini güvence altına alır. Onsuz alıcı, askı döneminde yalnızca teminatsız bir alacaklı olur ve çifte satış veya satıcının iflası hâlinde korumasız kalır. Bu nedenle şerh, bir bankanın finansmanı serbest bırakması için neredeyse her zaman ön koşuldur.
- Satıcı için: düzenlenmiş sıralama, mülkiyetin ancak ödeme geldikten sonra geçmesini sağlar. Aynı zamanda şerh alımı bağlar, böylece işlemlerin yürütülmesi güvenilir biçimde tescile doğru ilerler.
Vergi borçlusu bakımından önemli olan: § 13 no. 1 GrEStG uyarınca kazanım işlemine katılan kişiler, yani alıcı ve satıcı, vergi borçlusudur. İkisi de vergi dairesine karşı müteselsil borçlu olarak sorumludur. Çoğu satış sözleşmesinde her ne kadar gayrimenkul devir vergisini ekonomik olarak alıcının üstleneceği kararlaştırılsa da; bu anlaşma yalnızca sözleşme tarafları arasında etki doğurur. Alıcı ödemezse, vergi dairesi ilke olarak satıcıya da başvurabilir.
Şerhin masrafları ve sonradan silinmesi
Tapu şerhinin tescili, noterde ve tapu sicil dairesinde harçlara yol açar. Bunlar federal düzeyde tek tip olarak Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu (GNotKG) uyarınca belirlenir ve işlem değeri olarak satış bedeli üzerinden hesaplanır. Şerh bu arada toplam noter ve tapu masraflarının yalnızca bir parçasıdır; bunlar birlikte çoğu zaman satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2'si mertebesinde yer alır. Şerh alıcının korunmasına hizmet ettiğinden bu masrafları genellikle alıcı üstlenir.
Alıcının malik olarak tescili ile şerh amacını yerine getirmiştir: güvence altına alınan talep yerine getirilmiş, şerh konusuz kalmıştır. Bu nedenle uygulamada mülkiyet devri ile birlikte silinir. Çoğu zaman satış sözleşmesi gerekli silme iznini zaten içerir, böylece noter silmeyi aynı işlemde birlikte sağlatabilir.
Silme için çoğunlukla yalnızca düşük ek harçlar doğar veya bu zaten ifa paketinin bir parçasıdır. Her şeyden önce önemli olan, tescilden sonra tapu kütüğünde gerçekten artık eski bir şerhin kalmamasıdır.
