Bir taşınmaz miras alan kişi, hoşuna gideceğinden çoğu zaman daha hızlı bir biçimde vergisel sorularla karşı karşıya kalır: Acaba veraset vergisi doğuyor mu? Ne kadarı vergiden muaf kalıyor? Ve miras alınan ev ya da daire aslında nasıl değerlenir? Önce iyi haber: cömert kişisel istisna tutarları ve bizzat oturulan aile konutuna (Familienheim) tanınan kapsamlı vergi muafiyeti sayesinde nice miras sonuçta vergiden muaf kalır. Bunda neredeyse her zaman tek bir değer belirleyicidir – taşınmazın rayiç değeri (Verkehrswert). Nelerin önemli olduğunu size anlaşılır biçimde açıklıyoruz.
Miras alınan bir taşınmazda vergi ne zaman doğar
Bir taşınmaz miras aldığınız anda veraset vergisi otomatik olarak doğmaz. Belirleyici olan, miras aldığınız şeyin değerinin kişisel istisna tutarınızı (Freibetrag) aşıp aşmadığıdır. Yalnızca bunu aşan kısım vergilendirilir. Bu, Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu'nda (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG) düzenlenmiştir.
İstisna tutarınızın yüksekliği ve vergi oranı, vefat eden kişiyle aranızdaki akrabalık ilişkisine göre belirlenir. Akrabalık ne kadar yakınsa istisna tutarı o kadar yüksek, vergi oranı o kadar düşük olur. Buna ek olarak, bizzat oturulan konutlarda bir özellik vardır: söz konusu aile konutu (Familienheim) belirli koşullar altında tamamen vergiden muaf bir biçimde devredilebilir. Bu üç etken – istisna tutarı, vergi sınıfı ve aile konutu muafiyeti – birlikte, veraset vergisinin doğup doğmayacağına ve ne miktarda olacağına karar verir.
Akrabalığa göre kişisel istisna tutarları
Kişisel istisna tutarı her mirasçıya tanınır ve vefat eden kişiye yakınlığa göre belirlenir. Yalnızca taşınmaz için değil, mirasın tamamı için birlikte geçerlidir. ErbStG'nin 16. maddesi uyarınca şu anda aşağıdaki tutarlar geçerlidir:
- Eşler ve tescilli hayat ortakları: 500.000 avro
- Çocuklar ve üvey çocuklar ile ana babası zaten vefat etmiş olan torunlar: 400.000 avro
- Torunlar (ana babası henüz hayatta olan): 200.000 avro
- Ana baba ve büyükanne/büyükbabalar bir miras durumunda: 100.000 avro
- Kardeşler, yeğenler (kız ve erkek) ile diğer tüm mirasçılar: 20.000 avro
Bir örnek: Bir çocuk, ebeveynlerinden birinden 380.000 avro değerinde bir daire miras alır ve başka bir şey almazsa, 400.000 avroluk istisna tutarı sayesinde edinim tamamen vergiden muaf kalır. Önemli: Bu istisna tutarları her on yılda bir yeniden kullanılabilir – bu özellikle hayattayken yapılan devirlerde rol oynar.
Vergi sınıfları ve vergi oranları: geri kalandan ne kalır
Mirasın değeri istisna tutarını aşarsa, aşan tutar vergilendirilir. Hangi vergi oranının geçerli olacağı, ErbStG'nin 15. maddesi uyarınca vergi sınıfına bağlıdır:
- Vergi sınıfı I: eşler ve tescilli hayat ortakları, çocuklar ve torunlar ile bir miras durumunda ana baba ve büyükanne/büyükbabalar
- Vergi sınıfı II: kardeşler, yeğenler (kız ve erkek), gelin ve damatlar ile kayınpeder/kayınvalideler, üvey ana babalar ile boşanmış eşler
- Vergi sınıfı III: diğer tüm mirasçılar, örneğin akraba olmayan kişiler veya uzak akrabalar
Her vergi sınıfı içinde oran, vergiye tabi edinimin yüksekliğiyle birlikte artar (ErbStG'nin 19. maddesi). Vergi sınıfı I'de 75.000 avroya kadarki tutarlar için yüzde 7 ile başlar ve kademeli olarak yüzde 30'a kadar yükselir. Vergi sınıfı II'de aralık yüzde 15 ile 43 arasında, vergi sınıfı III'te yüzde 30 ile 50 arasındadır. Yakın akrabalar için yük dolayısıyla uzak ya da akraba olmayan mirasçılara göre belirgin biçimde daha hafiftir.
Miras alınan taşınmaz nasıl değerlenir – rayiç değer belirleyicidir
Veraset vergisi için miras alınan taşınmaz, rayiç değeriyle (Verkehrswert) dikkate alınır – yani mirasın açıldığı anda piyasada elde edilebilecek fiyatla. Değerleme Kanunu (Bewertungsgesetz, BewG), maliyenin bu değeri hangi yöntemle belirleyeceğini ortaya koyar:
- Karşılaştırma değeri yöntemi (Vergleichswertverfahren): özellikle daireler ve müstakil evlerde, yeterince karşılaştırılabilir satış işlemi mevcut olduğunda
- Gelir değeri yöntemi (Ertragswertverfahren): elde edilebilir kira gelirinin ön planda olduğu, kiraya verilmiş konut ve ticari taşınmazlarda
- Maddi değer yöntemi (Sachwertverfahren): ne karşılaştırma ne de gelir değerlerinin esas alınabildiği durumlarda, örneğin bazı bizzat oturulan evlerde
Maliye bunu yaparken standartlaştırılmış götürü değerlerle hesap yapar. Değerleme Kanunu'nun 2022 Yıllık Vergi Kanunu (Jahressteuergesetz 2022) ile uyarlanmasından bu yana bu hesaplanan değerler çoğu zaman eskisinden daha yüksek çıkmakta ve böylece gerçek piyasa düzeyine daha yakın bulunmaktadır. Maliye, sizin görüşünüze göre fazla yüksek bir değer esas alırsa, nitelikli bir bilirkişi raporuyla daha düşük bir gerçek değeri kanıtlama hakkına sahipsiniz. İşte tam burada sağlam, piyasaya yakın bir değerlendirme değerli hale gelir – bu konuda daha fazlası bu rehberin sonunda.
Aile konutu: eşler ve çocuklar için vergiden muaf
En önemli muafiyetlerden biri, bizzat oturulan aile konutunu (Familienheim), yani vefat eden kişinin son ana kadar bizzat oturduğu daireyi ya da evi ilgilendirir. Burada kanun iki durumu ayırt eder (ErbStG'nin 13. maddesi 1. fıkra 4b ve 4c numaraları):
- Eşler ve tescilli hayat ortakları aile konutunu vergiden muaf miras alır – hem de oturum alanı sınırlaması olmadan. Koşul, kendilerinin gecikmeksizin taşınması ve taşınmazda en az on yıl boyunca bizzat oturmaya devam etmesidir.
- Çocuklar (ve vefat eden çocukların torunları) aile konutunu yine vergiden muaf miras alır, ancak burada yalnızca 200 metrekarelik bir oturum alanına kadar. Bunu aşan pay genel kurallara göre vergilendirilir. Onların da gecikmeksizin bizzat taşınması ve en az on yıl orada oturmaya devam etmesi gerekir.
Bizzat oturma, on yıl içinde zorlayıcı bir neden olmaksızın terk edilirse – örneğin satış veya kiraya verme yoluyla – muafiyet geriye dönük olarak ortadan kalkar. Örneğin bir bakıma muhtaçlık durumunun bizzat oturmayı imkânsız hale getirmesi zorlayıcı neden sayılır. Sizin durumunuzda koşulların yerine getirilip getirilmediğini en iyi mali müşavirinizle açıklığa kavuşturursunuz.
Maliyeye bildirim: üç aylık süre
Bir mirası, kural olarak, ondan haberdar olduğunuzdan itibaren üç ay içinde maliyeye bildirmeniz gerekir (ErbStG'nin 30. maddesi). Öncelikle en önemli bilgileri içeren şekle bağlı olmayan bir bildirim yeterlidir. Maliye o zaman bir veraset vergisi beyannamesi isteyip istemeyeceğine karar verir.
Birçok durumda maliye mirası zaten öğrenir – örneğin sulh hukuk mahkemesi (veraset işleri) ya da tapu dairesi aracılığıyla. Mirasın değeri istisna tutarının açıkça altındaysa veya aile konutu tamamen muafsa, çoğu zaman bir vergi tarhiyatına hiç varılmaz. Yine de şu geçerlidir: Bildirim yükümlülüğü mevcuttur ve onu ciddiye almakta yarar vardır. Bu arada kişisel istisna tutarının yanı sıra eşlere ve çocuklara ayrıca, vergi yükünü daha da düşürebilecek ek bir geçim istisnası (Versorgungsfreibetrag, ErbStG'nin 17. maddesi) tanınır.
Doğru değerin verginiz hakkında neden karar verdiği
Veraset vergisinde sonuçta neredeyse her şey tek bir sayı etrafında döner: miras alınan taşınmazın rayiç değeri (Verkehrswert). Bu değer, istisna tutarınızın aşılıp aşılmayacağını ve olası bir verginin ne kadar yüksek olacağını belirler. Maliye tam da götürü yöntemlerle hesap yaptığı için, sağlam, piyasaya yakın bir değerleme nakit para değerinde olabilir – ister fazla yüksek bir esas almayı sorgulamak için, ister bir satış kararını gerçekçi bir temele dayandırmak için.
Wolfgang Richter GmbH'nin bir kolu olarak, altı on yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya (NRW) piyasasında mülk sahiplerine ve mirasçılara eşlik ediyoruz. Yıllar içinde 20.000'den fazla bağlantıdan oluşan, gelişmiş bir ağ oluştu; bu ağ bir taşınmazın değerini gerçekçi biçimde konumlandırmamıza ve – bir satış isteniyorsa – mülk sahipleriyle uygun alıcıları ihtiyatla bir araya getirmemize yardımcı olur. Miras aldığınız taşınmazın sağlam bir değerlemesini bizden alırsınız; bir satış durumunda istediğinizde değerlendirmeden noter randevusuna kadar size eşlik ederiz. Buna karşılık somut durumunuzun bağlayıcı vergisel değerlendirmesi kendi mali müşavirinizin elindedir.
