Düsseldorf'ta veya Kuzey Ren-Vestfalya'nın (NRW) geri kalanında bir ev ya da daire miras alıp satmak isteyen kişi iki vergi sorusuyla karşı karşıyadır: miras alırken veraset vergisi (Erbschaftsteuer) doğar mı ve sonraki satış bir spekülasyon vergisi (Spekulationssteuer) tetikler mi? Her iki vergi de tamamen farklı kurallara tabidir. İyi haber: birçok durumda miras kalan bir taşınmazın satışı gelir vergisinden muaftır, çünkü on yıllık spekülasyon süresi sözde ayak izi teorisi (Fußstapfentheorie) sayesinde çoktan dolmuştur. Bu rehber, hangi vergilerin ne zaman doğduğunu, hangi muafiyetlerin bulunduğunu ve miras ortaklıklarının (Erbengemeinschaften) nelere dikkat etmesi gerektiğini anlaşılır biçimde açıklar. Bu, bireysel bir vergi danışmanlığı değil, genel bilgidir.
İki vergi, iki an: veraset vergisi ve spekülasyon vergisi
Miras kalan bir taşınmaz çevresindeki vergiler söz konusu olduğunda çoğu kez tamamen farklı iki şey birbirine karıştırılır. Aslında iki ayrı anda iki ayrı vergi türü söz konusudur.
- Veraset vergisi (Erbschaftsteuer) miras anında, yani taşınmazı miras aldığınızda doğar. Miras kalan varlığın değerine ve miras bırakana olan akrabalık derecesine göre belirlenir.
- Spekülasyon vergisi (Spekulationssteuer) (§ 23 EStG uyarınca özel bir elden çıkarma işlemine ilişkin gelir vergisi) daha sonra taşınmazın satışında, bir kazanç elde edilirse ve belirli süreler tutturulmazsa doğabilir.
Her iki vergi de birbirinden bağımsız olarak doğabilir ya da ortadan kalkabilir. Dolayısıyla miras için veraset vergisi tahakkuk ederken, sonraki satışın tamamen vergisiz kalması mümkündür. Tersine, bir taşınmaz veraset vergisinden muaf devredilebilir, ancak hızlı bir satışta spekülasyon vergisi tetikleyebilir. Bu iki düzeyi net biçimde ayıran, masraflı yanlış değerlendirmelerden kaçınır.
Veraset vergisi: akrabalık derecesine göre istisnalar
Miras alırken veraset vergisinin doğup doğmayacağı her şeyden önce kişisel istisna tutarlarına (Freibeträge) bağlıdır. Bunlar § 16 ErbStG'de düzenlenmiştir ve vefat edene olan ilişkiye göre belirlenir. Yalnızca istisnayı aşan değer vergilendirilir.
- Eşler ve kayıtlı yaşam ortakları: 500.000 Euro
- Çocuklar (ve önceden vefat etmiş çocukların çocukları): çocuk başına 400.000 Euro
- Torunlar: 200.000 Euro
- Ölüm nedeniyle edinimde anne baba ve büyükanne büyükbaba: 100.000 Euro
- Kardeşler, yeğenler ve akraba olmayan kişiler: 20.000 Euro
Taşınmazın değeri bu sırada değerleme kanununun (Bewertungsgesetz) kurallarına göre belirlenir ve miras kalan diğer varlıkla birlikte hesaplanır. Özellikle Düsseldorf, Meerbusch veya Neuss gibi rağbet gören konumlarda taşınmaz değerleri istisnaları aşabilir. Vergiye tabi edinim istisnanın üzerindeyse, vergi sınıfına ve tutara göre kademeli bir vergi oranı geçerlidir. Bu nedenle özenli, piyasaya uygun bir değer tespiti baştan itibaren önemlidir, çünkü çok yüksek belirlenen bir değer gereksiz veraset vergisine mal olabilir.
Aile konutu muafiyeti: taşınmaz bizzat kullanıldığında
Bizzat kullanılan taşınmazlar için özel bir kolaylık vardır: § 13 ErbStG uyarınca sözde aile konutu (Familienheim) için vergi muafiyeti. Edinimi veraset vergisinden tamamen muaf tutabilir, ancak katı koşullara bağlıdır.
- Eşler ve yaşam ortakları (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): aile konutu, miras bırakan miras anına kadar orada yaşamışsa ve sağ kalan ortak gecikmeksizin bizzat taşınırsa vergisiz kalır. Burada bir oturma alanı sınırı yoktur.
- Vefat etmiş çocukların çocukları ve torunları (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): burada da miras bırakan sona kadar orada yaşamış olmalı ve çocuk gecikmeksizin bizzat taşınmalıdır. Ancak yalnızca 200 metrekareye kadar oturma alanı vergisiz kalır; daha büyük bir kısım oransal olarak vergilendirilir.
Belirleyici olan on yıllık bağlılıktır: aile konutunu edinimden sonra on yıl içinde, örneğin sattığı veya kiraya verdiği için artık bizzat oturmayan kişi, muafiyeti geriye dönük olarak kaybeder. Veraset vergisi o zaman sonradan tahsil edilir. İstisnalar yalnızca zorlayıcı nedenlerde, örneğin kanıtlanmış bakım ihtiyacında geçerlidir. Vergisiz miras kalan bir aile konutunu kısa vadede satmak isteyen kişi, bu sonucu kesinlikle önceden kontrol etmelidir.
Spekülasyon vergisi ve ayak izi teorisi
Satışta işler ilginçleşir. Özel bir taşınmazın satışından elde edilen kazanç, § 23 EStG uyarınca yalnızca edinim ile satış arasında on yıldan fazla bir süre yoksa vergiye tabidir. Ancak miras kalmanın kendisi bir edinim değildir, çünkü karşılıksızdır.
Burada ayak izi teorisi (Fußstapfentheorie) devreye girer: § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG uyarınca karşılıksız edinimde miras bırakanın edinimi mirasçıya isnat edilir. Yani vergisel olarak vefat edenin ayak izlerine basarsınız. Dolayısıyla belirleyici olan miras anı değil, miras bırakanın taşınmazı vaktiyle satın aldığı gündür. Onun asıl edinim maliyetleri de geçerli olmaya devam eder.
Pratik sonuç sevindiricidir: miras bırakan evi on yıldan daha önce edinmişse, spekülasyon süresi çoktan dolmuştur ve satış gelir vergisinden muaf kalır. Taşınmazlar çoğu kez onlarca yıl aile mülkiyetinde kaldığından, tam da bu olağan durumdur. Yalnızca miras bırakanın kendisi yakın zamanda satın almışsa, hızlı bir yeniden satışta hâlâ spekülasyon vergisi doğabilir. O zaman kazanç vergilendirilir, yani satış fiyatı ile miras bırakanın yan maliyetler dahil asıl edinim maliyetleri arasındaki fark, gider niteliğindeki masraflar düşüldükten sonra. Takvim yılında özel elden çıkarma işlemlerinden elde edilen toplam kazanç 1.000 Euro'nun altında kalırsa, vergi doğmaz.
Bizzat kullanım yoluyla vergisiz
On yıllık süre hâlâ işlerken bile satış vergisiz olabilir. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, kendi konut amaçları için kullanılan taşınmazları spekülasyon vergisinden hariç tutar.
İki varyant vardır: ya taşınmaz edinim ile satış arasındaki tüm dönemde yalnızca bizzat oturulmuştur ya da satış yılında ve ondan önceki iki yılda bizzat kullanılmıştır. İkinci varyant için, üç yıla yayılmış yaklaşık iki buçuk takvim yılı kesintisiz bizzat kullanım yeterlidir.
Miras kalan taşınmazlarda da bu istisna geçerlidir. Bu sırada miras bırakanın bizzat kullanımı da dikkate alınabilir. Vefat eden sona kadar evde bizzat yaşamışsa ve mirasçı kısa vadede satarsa, satış böylece gelir vergisinden muaf kalabilir. Veraset vergisindeki aile konutu muafiyetinden ayrım önemlidir: bunlar her biri kendi koşullarına sahip iki farklı düzenlemedir. Taşınmazın salt kiraya verilmesi bizzat kullanım sayılmaz ve bu nedenle spekülasyon vergisinden korumaz.
Bir miras ortaklığından satış
Birden fazla kişi birlikte miras alırsa, bir miras ortaklığı (Erbengemeinschaft) oluşur. Taşınmazın satışı çoğu kez terekeyi paylaştırmanın pratik yoludur, çünkü para evin kendisinden daha kolay dağıtılır. Vergisel olarak her bir ortak mirasçı ayrı ayrı değerlendirilir.
Spekülasyon vergisi için burada da ayak izi teorisi geçerlidir: belirleyici olan miras bırakanın edinim zamanıdır ve bu her ortak mirasçı için aynı şekilde geçerlidir. On yıllık süre dolmuşsa, satış herkes için gelir vergisinden muaf kalır. Veraset vergisinde her ortak mirasçıya kendi kişisel istisnası tanınır.
Önemli bir özel durum: bir ortak mirasçı, taşınmazı tek başına devralmak için diğerlerinin paylarını satın alırsa, bu pay alımı bedellidir ve dolayısıyla § 23 EStG anlamında bir edinimdir. Sonradan satın alınan pay için yeni bir on yıllık süre başlar. Bu ortak mirasçı daha sonra satarsa, satın alınan kısım vergiye tabi olabilirken, miras kalan kısım miras bırakanın sürelerine tabi olmaya devam eder. Taşınmazların yüksek değerlere ulaştığı Düsseldorf ve çevresinde, miras ortaklıkları için anlaşmazlığı önleyen ve süreleri göz önünde tutan net, uyumlu bir satış yol haritası faydalıdır.
Satışta süreç ve tipik hatalar
Düzenli bir süreç mirasçılara çok zahmet kazandırır. Şu sıra mantıklıdır:
- Mülkiyeti açıklığa kavuşturup tapu kütüğünü düzelttirmek (veraset ilamı veya noter tasdikli vasiyetname).
- Bir miras ortaklığında satışa yönelik ortak bir çizgi bulmak.
- Piyasa değerini gerçekçi biçimde tespit ettirmek.
- Vergi durumunu kontrol etmek: miras bırakan ne zaman satın aldı, spekülasyon süresi hâlâ işliyor mu, bizzat kullanım söz konusu olabilir mi?
- Satışı yapılandırılmış biçimde hazırlamak ve gerçekleştirmek.
Sık yapılan hatalar şunlardır: iki vergi türünü birbirine karıştırmak; vergi muafiyetine karar vermesine rağmen miras bırakanın asıl satın alma tarihini bilmemek; vergisiz miras kalan bir aile konutunu on yıllık bağlılık içinde satıp veraset vergisini böylece sonradan tetiklemek; ayrıca vergiye tabi kazancı azaltabilecek eski satın alma belgelerini, modernizasyon makbuzlarını ve yan maliyet belgelerini kaybetmek.
Richter Immobilien-Transaktionen, Düsseldorf'ta ve tüm NRW'de mirasçılara, adil ve piyasaya uygun bir değerlemeden sorunsuz bir satışa kadar gizlilikle eşlik eder. Onlarca yılda büyümüş, 20.000'den fazla bağlantıdan oluşan bir ağ üzerinden uygun ilgilileri buluruz, talep üzerine gizli off-market satışta da. Ayrıntılı vergi sorularını en iyisi ayrıca kendi vergi danışmanınızla açıklığa kavuşturursunuz.
