Podatek od spadku od nieruchomości: kwoty wolne, wycena i dom rodzinny

Kiedy w ogóle powstaje podatek od odziedziczonej nieruchomości

Podatek od spadku nie powstaje automatycznie z chwilą, gdy odziedziczą Państwo nieruchomość. Decydujące jest to, czy wartość tego, co Państwo dziedziczą, przekracza Państwa osobistą kwotę wolną (Freibetrag). Opodatkowana jest tylko ta część, która ją przekracza. Reguluje to ustawa o podatku od spadków i darowizn (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG).

Wysokość Państwa kwoty wolnej oraz stawka podatku zależą od tego, w jakim stosunku pokrewieństwa pozostawali Państwo wobec osoby zmarłej. Im bliższe pokrewieństwo, tym wyższa kwota wolna i tym niższa stawka podatku. Do tego dochodzi szczególne uregulowanie dotyczące zajmowanych przez siebie nieruchomości mieszkalnych: tak zwany dom rodzinny (Familienheim) może pod określonymi warunkami przejść w całości wolny od podatku. Te trzy dźwignie – kwota wolna, klasa podatkowa i zwolnienie domu rodzinnego – wspólnie rozstrzygają o tym, czy i w jakiej wysokości należny jest podatek od spadku.

Osobiste kwoty wolne według pokrewieństwa

Osobista kwota wolna przysługuje każdemu spadkobiercy i zależy od bliskości wobec osoby zmarłej. Obowiązuje dla całości spadku łącznie, nie tylko dla nieruchomości. Zgodnie z paragrafem 16 ErbStG obowiązują obecnie następujące kwoty:

• Małżonkowie i zarejestrowani partnerzy życiowi: 500.000 euro
• Dzieci i pasierbowie oraz wnuki, których rodzice już zmarli: 400.000 euro
• Wnuki (których rodzice jeszcze żyją): 200.000 euro
• Rodzice i dziadkowie w przypadku spadku: 100.000 euro
• Rodzeństwo, siostrzeńcy/bratankowie i siostrzenice/bratanice oraz wszyscy pozostali spadkobiercy: 20.000 euro

Przykład: jeśli dziecko dziedziczy po jednym z rodziców mieszkanie o wartości 380.000 euro i nic poza tym, nabycie pozostaje w całości wolne od podatku dzięki kwocie wolnej w wysokości 400.000 euro. Ważne: z tych kwot wolnych można ponownie skorzystać co dziesięć lat – co odgrywa rolę przede wszystkim przy przekazaniach za życia.

Klasy podatkowe i stawki: ile pozostaje z reszty

Jeśli wartość spadku przekracza kwotę wolną, opodatkowana zostaje kwota przekraczająca. To, jaka stawka podatku obowiązuje, zależy od klasy podatkowej zgodnie z paragrafem 15 ErbStG:

• Klasa podatkowa I: małżonkowie i zarejestrowani partnerzy życiowi, dzieci i wnuki, a także rodzice i dziadkowie w przypadku spadku
• Klasa podatkowa II: rodzeństwo, siostrzeńcy/bratankowie i siostrzenice/bratanice, zięciowie i synowe oraz teściowie, ojczymowie i macochy, a także rozwiedzeni małżonkowie
• Klasa podatkowa III: wszyscy pozostali spadkobiercy, na przykład osoby niespokrewnione lub dalsi krewni

W obrębie każdej klasy podatkowej stawka rośnie wraz z wysokością podlegającego opodatkowaniu nabycia (paragraf 19 ErbStG). W klasie podatkowej I zaczyna się od 7 procent dla kwot do 75.000 euro i wzrasta stopniowo aż do 30 procent. W klasie podatkowej II zakres sięga od 15 do 43 procent, w klasie podatkowej III od 30 do 50 procent. Dla bliskich krewnych obciążenie jest zatem znacznie łagodniejsze niż dla dalszych lub niespokrewnionych spadkobierców.

Jak wycenia się odziedziczoną nieruchomość – liczy się wartość rynkowa

Na potrzeby podatku od spadku odziedziczoną nieruchomość przyjmuje się według jej wartości rynkowej (Verkehrswert) – czyli ceny, jaką można by uzyskać na rynku w chwili otwarcia spadku. Ustawa o wycenie (Bewertungsgesetz, BewG) określa, jaką metodą urząd skarbowy ustala tę wartość:

• Metoda wartości porównawczej (Vergleichswertverfahren): przede wszystkim przy mieszkaniach i domach jednorodzinnych, gdy istnieje wystarczająco wiele porównywalnych transakcji sprzedaży
• Metoda wartości dochodowej (Ertragswertverfahren): przy wynajmowanych nieruchomościach mieszkalnych i komercyjnych, w których na pierwszym planie stoi możliwy do uzyskania dochód z najmu
• Metoda wartości odtworzeniowej (Sachwertverfahren): gdy nie można zastosować ani wartości porównawczej, ani dochodowej, na przykład przy niektórych domach zajmowanych przez właściciela

Urząd skarbowy oblicza przy tym według standaryzowanych wartości ryczałtowych. Od czasu dostosowania ustawy o wycenie ustawą podatkową na rok 2022 (Jahressteuergesetz 2022) te wartości rachunkowe wypadają często wyżej niż dawniej i tym samym leżą bliżej rzeczywistego poziomu rynkowego. Jeśli urząd skarbowy przyjmie wartość, która w Państwa ocenie jest zbyt wysoka, mogą Państwo poprzez kwalifikowaną opinię rzeczoznawcy wykazać niższą wartość rzeczywistą. Właśnie tutaj rzetelna, zgodna z rynkiem ocena staje się cenna – więcej na ten temat na końcu tego poradnika.

Dom rodzinny: wolny od podatku dla małżonków i dzieci

Jedno z najważniejszych zwolnień dotyczy zajmowanego przez siebie domu rodzinnego (Familienheim), czyli mieszkania lub domu, który osoba zmarła aż do końca sama zamieszkiwała. Tutaj ustawa rozróżnia dwa przypadki (paragraf 13 ustęp 1 numer 4b i 4c ErbStG):

• Małżonkowie i zarejestrowani partnerzy życiowi dziedziczą dom rodzinny wolny od podatku – i to bez ograniczenia powierzchni mieszkalnej. Warunkiem jest, aby sami niezwłocznie się wprowadzili i nadal sami zamieszkiwali nieruchomość przez co najmniej dziesięć lat.
• Dzieci (oraz wnuki zmarłych dzieci) również dziedziczą dom rodzinny wolny od podatku, jednak tutaj tylko do powierzchni mieszkalnej 200 metrów kwadratowych. Część przekraczająca tę powierzchnię jest opodatkowana według ogólnych zasad. Również one muszą niezwłocznie same się wprowadzić i nadal tam mieszkać przez co najmniej dziesięć lat.

Jeśli zajmowanie przez siebie zostanie porzucone w ciągu tych dziesięciu lat bez przymusowego powodu – na przykład poprzez sprzedaż lub wynajem – zwolnienie wygasa z mocą wsteczną. Za przymusowy powód uznaje się na przykład sytuację, gdy potrzeba opieki uniemożliwia samodzielne zamieszkiwanie. Czy w Państwa przypadku przesłanki są spełnione, najlepiej wyjaśnić z Państwa doradcą podatkowym.

Zgłoszenie w urzędzie skarbowym: termin trzech miesięcy

Spadek muszą Państwo co do zasady zgłosić urzędowi skarbowemu w ciągu trzech miesięcy od chwili, gdy się o nim dowiedzieli (paragraf 30 ErbStG). Na początku wystarcza nieformalne zawiadomienie z najważniejszymi danymi. Urząd skarbowy decyduje następnie, czy zażąda złożenia deklaracji podatku od spadku.

W wielu przypadkach urząd skarbowy i tak dowiaduje się o spadku – na przykład za pośrednictwem sądu spadkowego lub urzędu księgi wieczystej. Jeśli wartość spadku leży wyraźnie poniżej kwoty wolnej albo jeśli dom rodzinny jest w całości zwolniony, często w ogóle nie dochodzi do ustalenia podatku. Mimo to obowiązuje zasada: obowiązek zgłoszenia istnieje i warto potraktować go poważnie. Poza osobistą kwotą wolną małżonkom i dzieciom przysługuje zresztą jeszcze dodatkowa kwota wolna z tytułu zaopatrzenia (Versorgungsfreibetrag, paragraf 17 ErbStG), która może dalej obniżyć obciążenie podatkowe.

Dlaczego właściwa wartość rozstrzyga o Państwa podatku

W podatku od spadku ostatecznie niemal wszystko obraca się wokół jednej liczby: wartości rynkowej (Verkehrswert) odziedziczonej nieruchomości. Określa ona, czy Państwa kwota wolna zostanie przekroczona i jak wysoki będzie ewentualny podatek. Właśnie dlatego, że urząd skarbowy oblicza według ryczałtowych metod, rzetelna, zgodna z rynkiem wycena może być warta realnych pieniędzy – czy to po to, aby zakwestionować zawyżone ujęcie, czy też po to, aby podjąć decyzję o sprzedaży na realistycznej podstawie.

Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dekad towarzyszymy właścicielom i spadkobiercom na rynku Düsseldorfu i Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW). Z biegiem lat powstała rozrosła sieć ponad 20.000 kontaktów, która pomaga nam realistycznie ocenić wartość nieruchomości oraz – gdy pożądana jest sprzedaż – dyskretnie połączyć właścicieli i odpowiednich nabywców. Rzetelną wycenę Państwa odziedziczonej nieruchomości otrzymają Państwo u nas; przy sprzedaży na życzenie towarzyszymy Państwu od oceny aż po termin u notariusza. Wiążąca podatkowa kwalifikacja Państwa indywidualnego przypadku należy natomiast do rąk Państwa własnego doradcy podatkowego.