Quien hereda un inmueble se enfrenta a menudo a cuestiones fiscales antes de lo que querría: ¿se paga realmente impuesto de sucesiones? ¿Qué parte queda exenta? ¿Y cómo se valora en realidad la casa o el piso heredado? La buena noticia primero: gracias a los generosos mínimos exentos personales y a la amplia exención fiscal para la vivienda familiar de uso propio (Familienheim), algunas herencias acaban quedando libres de impuestos. Casi todo depende de una única cifra: el valor de mercado (Verkehrswert) del inmueble. Le explicamos con claridad qué es lo decisivo.
Cuándo se paga realmente impuesto por un inmueble heredado
El impuesto de sucesiones no surge automáticamente en cuanto usted hereda un inmueble. Lo determinante es si el valor de lo que hereda supera su mínimo exento personal (Freibetrag). Solo se grava la parte que lo excede. Esto se regula en la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG).
La cuantía de su mínimo exento y el tipo impositivo dependen del vínculo de parentesco que usted tuviera con la persona fallecida. Cuanto más estrecho es el parentesco, mayor es el mínimo exento y menor el tipo impositivo. A ello se añade una particularidad en las viviendas de uso propio: la llamada vivienda familiar (Familienheim) puede transmitirse, bajo determinadas condiciones, totalmente exenta. Estas tres palancas – el mínimo exento, el grupo impositivo y la exención de la vivienda familiar – deciden conjuntamente si se paga impuesto de sucesiones y en qué cuantía.
Los mínimos exentos personales según el parentesco
El mínimo exento personal corresponde a cada heredero y depende de su proximidad a la persona fallecida. Se aplica al conjunto de la herencia, no solo al inmueble. Conforme al artículo 16 de la ErbStG, rigen actualmente los siguientes importes:
- Cónyuges y parejas de hecho registradas: 500.000 euros
- Hijos e hijastros, así como nietos cuyos padres ya han fallecido: 400.000 euros
- Nietos (cuyos padres aún viven): 200.000 euros
- Padres y abuelos en caso de herencia: 100.000 euros
- Hermanos, sobrinos y sobrinas, así como todos los demás herederos: 20.000 euros
Un ejemplo: si un hijo hereda de uno de sus progenitores un piso por valor de 380.000 euros y nada más, la adquisición queda totalmente exenta gracias al mínimo exento de 400.000 euros. Importante: estos mínimos exentos pueden volver a utilizarse cada diez años, lo que resulta relevante sobre todo en las transmisiones en vida.
Grupos impositivos y tipos: cuánto queda del resto
Si el valor de la herencia supera el mínimo exento, se grava el importe que lo excede. El tipo impositivo aplicable depende del grupo impositivo conforme al artículo 15 de la ErbStG:
- Grupo impositivo I: cónyuges y parejas de hecho registradas, hijos y nietos, así como padres y abuelos en caso de herencia
- Grupo impositivo II: hermanos, sobrinos y sobrinas, yernos, nueras y suegros, padrastros y madrastras, así como cónyuges divorciados
- Grupo impositivo III: todos los demás herederos, como personas no emparentadas o parientes lejanos
Dentro de cada grupo impositivo, el tipo aumenta con la cuantía de la adquisición gravable (artículo 19 de la ErbStG). En el grupo impositivo I comienza en el 7 por ciento para importes de hasta 75.000 euros y sube por tramos hasta el 30 por ciento. En el grupo impositivo II la horquilla va del 15 al 43 por ciento, y en el grupo impositivo III del 30 al 50 por ciento. Para los parientes cercanos, por tanto, la carga es notablemente más suave que para los herederos lejanos o no emparentados.
Cómo se valora el inmueble heredado: cuenta el valor de mercado
A efectos del impuesto de sucesiones, el inmueble heredado se computa por su valor de mercado (Verkehrswert), es decir, el precio que podría obtenerse en el mercado en el momento de la sucesión. La Ley de Valoración (Bewertungsgesetz, BewG) establece el procedimiento con el que la administración tributaria determina este valor:
- Método del valor comparativo (Vergleichswertverfahren): sobre todo en pisos y viviendas unifamiliares, cuando existen suficientes operaciones de venta comparables
- Método del valor de rendimiento (Ertragswertverfahren): en inmuebles residenciales y comerciales arrendados, en los que prima el rendimiento por alquiler obtenible
- Método del valor sustancial (Sachwertverfahren): cuando no pueden aplicarse ni valores comparativos ni de rendimiento, por ejemplo en algunas viviendas de uso propio
La administración tributaria calcula con valores a tanto alzado estandarizados. Desde la modificación de la Ley de Valoración por la Ley Tributaria Anual de 2022 (Jahressteuergesetz 2022), estos valores calculados resultan a menudo más altos que antes y se sitúan así más cerca del nivel real de mercado. Si la administración tributaria fija un valor que, en su opinión, es demasiado alto, usted puede acreditar un valor real inferior mediante un dictamen pericial cualificado. Justo aquí cobra valor una estimación fundada y ajustada al mercado; más sobre ello al final de esta guía.
La vivienda familiar: exenta para cónyuges e hijos
Una de las exenciones más importantes afecta a la vivienda familiar de uso propio (Familienheim), es decir, el piso o la casa que la persona fallecida habitó ella misma hasta el final. Aquí la ley distingue dos supuestos (artículo 13, apartado 1, números 4b y 4c de la ErbStG):
- Los cónyuges y las parejas de hecho registradas heredan la vivienda familiar exenta de impuestos, y ello sin límite de superficie habitable. La condición es que se instalen ellos mismos sin demora y sigan habitando el inmueble por su cuenta durante al menos diez años.
- Los hijos (y los nietos de hijos fallecidos) heredan igualmente la vivienda familiar exenta de impuestos, pero aquí solo hasta una superficie habitable de 200 metros cuadrados. La parte que exceda de ello se grava conforme a las reglas generales. También ellos deben instalarse sin demora y seguir viviendo allí al menos diez años.
Si el uso propio se abandona dentro de esos diez años sin un motivo imperioso – por ejemplo mediante venta o arrendamiento –, la exención decae con efecto retroactivo. Se considera motivo imperioso, por ejemplo, cuando una situación de dependencia imposibilita vivir en ella uno mismo. Si en su caso se cumplen los requisitos, lo mejor es aclararlo con su asesor fiscal.
Comunicación a la administración tributaria: el plazo de tres meses
Por regla general, usted debe comunicar una herencia a la administración tributaria en el plazo de tres meses desde que tiene conocimiento de ella (artículo 30 de la ErbStG). De momento basta con una comunicación informal que incluya los datos más importantes. La administración tributaria decide entonces si solicita una declaración del impuesto de sucesiones.
En muchos casos la administración tributaria se entera de la sucesión de todos modos – por ejemplo a través del juzgado de testamentarías o del registro de la propiedad. Si el valor de la herencia está claramente por debajo del mínimo exento, o si la vivienda familiar está totalmente exenta, con frecuencia ni siquiera llega a producirse una liquidación del impuesto. Aun así: la obligación de comunicar existe, y conviene tomarla en serio. Por cierto, además del mínimo exento personal, a los cónyuges y a los hijos les corresponde un mínimo exento adicional por previsión (Versorgungsfreibetrag, artículo 17 de la ErbStG), que puede reducir aún más la carga fiscal.
Por qué el valor correcto decide su impuesto
En el impuesto de sucesiones, al final casi todo gira en torno a una cifra: el valor de mercado (Verkehrswert) del inmueble heredado. Determina si se supera su mínimo exento y a cuánto asciende un posible impuesto. Precisamente porque la administración tributaria calcula con procedimientos a tanto alzado, una valoración fundada y ajustada al mercado puede valer dinero contante y sonante, ya sea para cuestionar una valoración excesiva o para tomar una decisión de venta sobre una base realista.
Como brazo de Wolfgang Richter GmbH, acompañamos desde hace más de seis décadas a propietarios y herederos en el mercado de Düsseldorf y de Renania del Norte-Westfalia (NRW). Con los años ha surgido una red consolidada de más de 20.000 contactos que nos ayuda a situar de forma realista el valor de un inmueble y – cuando se desea una venta – a poner en contacto con discreción a propietarios y compradores adecuados. Una valoración fundada de su inmueble heredado la obtiene con nosotros; en caso de venta le acompañamos, si lo desea, desde la estimación hasta la cita ante notario. La calificación fiscal vinculante de su caso concreto, en cambio, corresponde a su propio asesor fiscal.
