Wer eine Immobilie erbt, steht oft schneller vor steuerlichen Fragen, als ihm lieb ist: Fällt überhaupt Erbschaftssteuer an? Wie viel bleibt steuerfrei? Und wie wird das geerbte Haus oder die Eigentumswohnung eigentlich bewertet? Die gute Nachricht vorweg: Dank großzügiger persönlicher Freibeträge und der weitreichenden Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim bleibt manche Erbschaft am Ende steuerfrei. Entscheidend ist dabei fast immer ein einziger Wert – der Verkehrswert der Immobilie. Wir erklären Ihnen verständlich, worauf es ankommt.
Wann bei einer geerbten Immobilie überhaupt Steuer anfällt
Erbschaftssteuer entsteht nicht automatisch, sobald Sie eine Immobilie erben. Maßgeblich ist, ob der Wert dessen, was Sie erben, Ihren persönlichen Freibetrag übersteigt. Nur der Teil, der darüber hinausgeht, wird besteuert. Geregelt ist das im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG).
Die Höhe Ihres Freibetrags und der Steuersatz richten sich danach, in welchem verwandtschaftlichen Verhältnis Sie zur verstorbenen Person standen. Je näher die Verwandtschaft, desto höher der Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz. Hinzu kommt eine Besonderheit bei selbstgenutzten Wohnimmobilien: Das sogenannte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei übergehen. Diese drei Stellschrauben – Freibetrag, Steuerklasse und Familienheim-Befreiung – entscheiden gemeinsam darüber, ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer anfällt.
Die persönlichen Freibeträge nach Verwandtschaft
Der persönliche Freibetrag steht jedem Erben zu und richtet sich nach der Nähe zur verstorbenen Person. Er gilt für das gesamte Erbe zusammen, nicht nur für die Immobilie. Nach Paragraf 16 ErbStG gelten aktuell folgende Beträge:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind: 400.000 Euro
- Enkel (deren Eltern noch leben): 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern bei einer Erbschaft: 100.000 Euro
- Geschwister, Nichten und Neffen sowie alle übrigen Erben: 20.000 Euro
Ein Beispiel: Erbt ein Kind von einem Elternteil eine Eigentumswohnung im Wert von 380.000 Euro und sonst nichts, bleibt der Erwerb wegen des Freibetrags von 400.000 Euro vollständig steuerfrei. Wichtig: Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden – das spielt vor allem bei Übertragungen zu Lebzeiten eine Rolle.
Steuerklassen und Steuersätze: So viel bleibt vom Rest
Übersteigt der Wert des Erbes den Freibetrag, wird der übersteigende Betrag besteuert. Welcher Steuersatz gilt, hängt von der Steuerklasse nach Paragraf 15 ErbStG ab:
- Steuerklasse I: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkel sowie Eltern und Großeltern bei einer Erbschaft
- Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder und -eltern, Stiefeltern sowie geschiedene Ehegatten
- Steuerklasse III: alle übrigen Erben, etwa nicht verwandte Personen oder entfernte Verwandte
Innerhalb jeder Steuerklasse steigt der Satz mit der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (Paragraf 19 ErbStG). In Steuerklasse I beginnt er bei 7 Prozent für Beträge bis 75.000 Euro und steigt stufenweise auf bis zu 30 Prozent. In Steuerklasse II reicht die Spanne von 15 bis 43 Prozent, in Steuerklasse III von 30 bis 50 Prozent. Für nahe Angehörige fällt die Belastung also deutlich milder aus als für entfernte oder nicht verwandte Erben.
Wie die geerbte Immobilie bewertet wird – der Verkehrswert zählt
Für die Erbschaftssteuer wird die geerbte Immobilie mit ihrem Verkehrswert angesetzt – also dem Preis, der zum Zeitpunkt des Erbfalls am Markt erzielbar wäre. Das Bewertungsgesetz (BewG) gibt vor, mit welchem Verfahren das Finanzamt diesen Wert ermittelt:
- Vergleichswertverfahren: vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wenn genügend vergleichbare Verkaufsfälle vorliegen
- Ertragswertverfahren: bei vermieteten Wohn- und Geschäftsimmobilien, bei denen der erzielbare Mietertrag im Vordergrund steht
- Sachwertverfahren: wenn sich weder Vergleichs- noch Ertragswerte heranziehen lassen, etwa bei manchen eigengenutzten Häusern
Das Finanzamt rechnet dabei mit standardisierten Pauschalwerten. Seit der Anpassung des Bewertungsgesetzes durch das Jahressteuergesetz 2022 fallen diese rechnerischen Werte häufig höher aus als früher und liegen damit näher am tatsächlichen Marktniveau. Setzt das Finanzamt einen aus Ihrer Sicht zu hohen Wert an, dürfen Sie durch ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen. Genau hier wird eine fundierte, marktnahe Einschätzung wertvoll – mehr dazu am Ende dieses Ratgebers.
Das Familienheim: steuerfrei für Ehegatten und Kinder
Eine der wichtigsten Befreiungen betrifft das selbstgenutzte Familienheim, also die Wohnung oder das Haus, das die verstorbene Person bis zuletzt selbst bewohnt hat. Hier unterscheidet das Gesetz zwei Fälle (Paragraf 13 Absatz 1 Nummer 4b und 4c ErbStG):
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erben das Familienheim steuerfrei – und zwar ohne Begrenzung der Wohnfläche. Voraussetzung ist, dass sie selbst unverzüglich einziehen und die Immobilie mindestens zehn Jahre lang weiter selbst bewohnen.
- Kinder (und Enkel verstorbener Kinder) erben das Familienheim ebenfalls steuerfrei, hier jedoch nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Ein darüber hinausgehender Anteil wird nach den allgemeinen Regeln besteuert. Auch sie müssen unverzüglich selbst einziehen und mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben.
Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre ohne zwingenden Grund aufgegeben – etwa durch Verkauf oder Vermietung – entfällt die Befreiung rückwirkend. Als zwingender Grund gilt zum Beispiel, wenn eine Pflegebedürftigkeit das eigene Wohnen unmöglich macht. Ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt sind, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Anzeige beim Finanzamt: die Drei-Monats-Frist
Eine Erbschaft müssen Sie dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzeigen, nachdem Sie von ihr erfahren haben (Paragraf 30 ErbStG). Eine formlose Mitteilung mit den wichtigsten Angaben genügt zunächst. Das Finanzamt entscheidet dann, ob es eine Erbschaftsteuererklärung anfordert.
In vielen Fällen erfährt das Finanzamt ohnehin vom Erbfall – etwa über das Nachlassgericht oder das Grundbuchamt. Liegt der Wert des Erbes klar unter dem Freibetrag oder ist das Familienheim vollständig befreit, kommt es häufig gar nicht erst zu einer Steuerfestsetzung. Trotzdem gilt: Die Anzeigepflicht besteht, und es lohnt sich, sie ernst zu nehmen. Neben dem persönlichen Freibetrag steht Ehegatten und Kindern übrigens noch ein zusätzlicher Versorgungsfreibetrag zu (Paragraf 17 ErbStG), der die Steuerlast weiter senken kann.
Warum der richtige Wert über Ihre Steuer entscheidet
Bei der Erbschaftssteuer dreht sich am Ende fast alles um eine Zahl: den Verkehrswert der geerbten Immobilie. Er bestimmt, ob Ihr Freibetrag überschritten wird und wie hoch eine mögliche Steuer ausfällt. Gerade weil das Finanzamt mit pauschalen Verfahren rechnet, kann eine fundierte, marktnahe Bewertung bares Geld wert sein – sei es, um einen überhöhten Ansatz zu hinterfragen, oder um eine Verkaufsentscheidung auf einer realistischen Grundlage zu treffen.
Als Arm der Wolfgang Richter GmbH begleiten wir seit über sechs Jahrzehnten Eigentümer und Erben im Düsseldorfer und nordrhein-westfälischen Markt. Über die Jahre ist ein gewachsenes Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten entstanden, das uns hilft, den Wert einer Immobilie realistisch einzuordnen und – wenn ein Verkauf gewünscht ist – Eigentümer und passende Käufer diskret zusammenzubringen. Eine fundierte Bewertung Ihrer geerbten Immobilie bekommen Sie bei uns; bei einem Verkauf begleiten wir Sie auf Wunsch von der Einschätzung bis zum Notartermin. Die verbindliche steuerliche Einordnung Ihres Einzelfalls gehört dagegen in die Hände Ihres eigenen Steuerberaters.
