Birden fazla kişi bir evi birlikte miras alırsa, kendiliğinden bir mirasçı topluluğu (Erbengemeinschaft) oluşur – ve onunla birlikte geçici bir zorunlu birliktelik. Ev kimseye tek başına ait değildir, herkese birlikte aittir ve neredeyse hiçbir karar tek başına alınamaz. Bu durum sıkça belirsizliğe yol açar: Kim neyi yapabilir? Bazıları satmak, bazıları ise tutmak isterken miras kalan ev nasıl paylaşılır? Ve sonunda bir paylaşım ihalesinin (Teilungsversteigerung) değeri yok etmesi nasıl önlenir? Bu rehber, bir mirasçı topluluğunun nasıl işlediğini, hangi paylaşım yollarının bulunduğunu ve çatışmaların nasıl önleneceğini anlaşılır biçimde açıklıyor – Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya piyasasına odaklanarak.
Mirasçı topluluğu nedir – ve neden kimse tek başına karar veremez
Vefat eden bir kişi birden fazla mirasçı bırakırsa, terekenin tamamı Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 2032. maddesi uyarınca kendiliğinden tüm mirasçıların ortak mal varlığı haline gelir. Böylece mirasçı topluluğu (Erbengemeinschaft) denilen yapı oluşur. Burada hiçbir ortak mirasçı belirli bir eşyanın – örneğin evin, aracın veya bir banka hesabının – sahibi değildir. Bunun yerine tüm ortak mirasçılar terekenin tamamına birlikte sahiptir; buna elbirliği mülkiyeti (Gesamthandsgemeinschaft) denir. Her ortak mirasçı, bütün üzerinde yalnızca kendi miras payına karşılık gelen soyut bir paya sahiptir – “kendi odası” veya “arsanın üçte biri” gibi değil.
Sonuç: Miras kalan ev üzerinde BGB 2040. madde uyarınca yalnızca birlikte tasarrufta bulunulabilir. Tek bir mirasçı onu ne tek başına satabilir ne de tek başına bir ipotek yüküyle sınırlandırabilir. Mirasçı topluluğunu zahmetli kılan tam da budur – ve aynı zamanda onun koruyucu mekanizmasıdır, çünkü kimse diğerlerinin başının üstünden olup bittiler yaratamaz. Mirasçı topluluğu, hukuken baştan itibaren dağılmak üzere kurgulanmıştır: er ya da geç paylaşılması, yani mirasçılar arasında bölüştürülmesi (Erbauseinandersetzung) gerekir.
Evi birlikte yönetmek: çoğunluk, oybirliği ve acil durumlar
Mirasçı topluluğu var olduğu sürece ortak mirasçılar miras kalan evi birlikte yönetmek zorundadır (BGB 2038. madde). Bunun için gereken çoğunluk, kararın türüne bağlıdır:
- Olağan yönetim – çoğunluk yeter: Süregelen, alışılmış işlemler için, kişi sayısına göre değil miras paylarına göre belirlenen bir çoğunluk kararı yeterlidir (BGB 2038. madde 2. fıkra, 745. madde ile birlikte). Buna örneğin alışılmış onarımlar, bir bina sigortasının yaptırılması veya olağan kiraya verme dahildir.
- Esaslı değişiklikler – oybirliği gerekir: Terekenin niteliğini temelden değiştiren müdahaleler tüm ortak mirasçıların onayını gerektirir. Evin satışı da bunlardan biridir.
- Acil önlemler – herkes hareket edebilir: Acil bir zarar tehdidi varsa, her ortak mirasçı koruma için gerekli olanı tek başına yaptırabilir, örneğin bir su borusu patlamasından sonra (BGB 2038. madde 1. fıkra 2. cümle).
Uygulamada gerilime yol açanlar genellikle süregelen masraflardır – emlak vergisi, sigorta, bakım. Bu yükleri ortak mirasçılar payları oranında üstlenir. Miras kalan evi diğerlerini denkleştirmeden kendisi kullanan kişi, kalan ortak mirasçılara bir kullanım bedeli ödemekle yükümlü olabilir.
Evi satmak: yalnızca birlikte – en önemli engel
Bir mirasçı topluluğunda en sık görülen istek şudur: evi satmak ve geliri paylaşmak. Bu çoğunlukla ekonomik açıdan en iyi yoldur – ancak açık bir koşulu vardır. Satış, tek bir tereke unsuru üzerinde bir tasarruf olduğundan, BGB 2040. madde uyarınca buna tüm ortak mirasçıların onay vermesi gerekir. Burada oybirliğiyle alınmış bir karar zorunludur; salt çoğunluk yeterli değildir.
Herkes hemfikirse süreç karmaşık değildir: Mirasçı topluluğu birlikte satıcı olarak hareket eder, satış sözleşmesi noterde düzenlenir ve satış geliri varsa borçlar düşüldükten sonra miras paylarına göre dağıtılır. Açık piyasada yapılan bu serbest satış kural olarak en iyi fiyatı sağlar – her türlü ihaleden belirgin şekilde daha iyi. Koşul, mirasçıların tapu sicilinde malik olarak kayıtlı olması ya da tapu sicilinin düzeltilmesinin başlatılmış olmasıdır; bunun için genellikle bir veraset belgesi (Erbschein) veya açılış tutanağıyla birlikte noter vasiyetnamesi gerekir.
Bu nedenle en büyük zorluk nadiren satışın kendisidir; asıl zorluk bunun üzerinde anlaşmaktır: satıp satmama, zamanlama ve her şeyden önce fiyat konusunda. İşte tam da burada taşınmazın tarafsız, piyasaya uygun bir değeri, tıkanmış tartışmalardan çıkışın anahtarı olur.
Bir ortak mirasçıyı ödemek veya evi devralmak
Her zaman herkes satmak istemez. Sıkça bir ortak mirasçı miras kalan evi tutmak ister – örneğin kendisi taşınmak için – diğerleri ise paylarını paraya çevirmek ister. Bunun için yerleşmiş yollar vardır:
- Miras payını devralmak: Her ortak mirasçı, terekedeki tüm payını BGB 2033. madde uyarınca satabilir veya devredebilir. Bu, noter senediyle yapılır. Böylece bir mirasçı, diğerlerinin paylarını yavaş yavaş satın alarak sonunda tek malik olabilir.
- Paylaşım sözleşmesi: Mirasçılar, birinin evi alması ve diğerlerinin parasal bir denkleştirme alması konusunda anlaşır. Burada da taşınmaz söz konusu olduğundan noter şekli gereklidir.
- Ayrılma (Abschichtung): Bir ortak mirasçı bir denkleştirme karşılığında topluluktan ayrılır; kalanların payları buna göre artar.
Ödemenin tutarı, evin piyasa değerine – mevcut yükler düşüldükten sonra – ve ayrılanın miras payına göre belirlenir. Kimsenin kandırıldığı hissine kapılmaması için nesnel, anlaşılabilir bir değer tespiti en önemli husustur. Aşırı yüksek belirlenen bir değer devralışı ödenemez kılar, düşük belirlenen ise ayrılanları mağdur eder.
Miras payını üçüncü kişilere satmak – ve ortak mirasçıların önalım hakkı
Bir ortak mirasçı herkesin anlaşmasını beklemek istemiyorsa, miras payını ilke olarak bir dışarıdan kişiye de satabilir (BGB 2033. madde). Miras payları satın alan uzman alıcılar bununla reklam yapar. Ancak ekonomik açıdan bu nadiren caziptir: Böyle paylar genellikle yalnızca belirgin bir indirimle alınır, çünkü alıcı yabancı bir mirasçı topluluğu içinde zor bir konumu devralır.
Ayrıca kanun diğer ortak mirasçıları korur: Bir mirasçı payını bir üçüncü kişiye satarsa, diğerlerine BGB 2034. madde uyarınca yasal bir önalım hakkı tanınır. Böylece aynı koşullarla kendileri devreye girebilir ve böylelikle bir yabancının topluluğa girmesini önleyebilirler. Kullanma süresi, sözleşme içeriğinin bildirilmesinden itibaren iki aydır. Uygulamada üçüncü kişilere satış bu nedenle gerçekten kazançlı bir yoldan çok bir baskı aracıdır – evin tamamının uzlaşmayla satılması neredeyse her zaman tüm ilgililere daha fazlasını getirir.
Miras paylaşımı ve son çare olarak paylaşım ihalesi
Her ortak mirasçı BGB 2042. madde uyarınca her zaman paylaşımı talep edebilir – yani mirasçı topluluğunun kesin bölüştürülmesini ve dağıtılmasını. Kimse sürekli olarak toplulukta kalmak zorunda değildir. Dağıtımdan önce öncelikle tereke borçlarının ödenmesi gerekir (BGB 2046. madde); kalan kısım miras paylarına göre bölüştürülür.
Ancak bir ev, değerini yok etmeden aynı olarak bölünemez (BGB 752. madde). Anlaşma sağlanamazsa, kanun bu nedenle satışı öngörür (BGB 753. madde) – taşınmazlarda ZVG 180 vd. maddeleri uyarınca paylaşım ihalesi (Teilungsversteigerung) biçiminde. Bunun için tek bir ortak mirasçının başvurusu yeterlidir; diğerlerinin onayı gerekli değildir. Miras kalan ev o zaman mahkeme yoluyla açık artırmaya çıkarılır ve gelir dağıtılır.
Paylaşım ihalesi gerçekten son çare olmalıdır. İhalelerde teklif veren sayısı çoğunlukla düşük olur ve ihale, piyasa değerinin belirgin şekilde altında bir fiyata yapılabilir. Buna ayrıca yargılama masrafları ve hatırı sayılır bir zaman kaybı eklenir. Sonuçta sıkça tüm ortak mirasçılar kaybeder – elde edilen gelir düzenli olarak serbest satıştakinden daha düşüktür. Burada nelerin tehlikede olduğunu göz önüne getiren kişinin, yine de ortak bir satışa yönelmek için güçlü bir nedeni vardır.
Vergiler, anlaşmazlıklardan kaçınmak – ve mirasçı topluluklarına nasıl eşlik ettiğimiz
Miras kalan bir evin satışında spekülasyon vergisi önemli bir rol oynar (EStG 23. madde). Belirleyici olan, edinme ile satış arasındaki on yıllık süredir. Bir miras durumunda adıma basma teorisi (Fußstapfentheorie) geçerlidir: Ölçüt, mirasın açılması değil, vefat eden kişinin taşınmazı satın aldığı andır. Bu alım on yıldan daha eskiyse, satış kazancı kural olarak vergiden muaftır. Ayrıca, taşınmaz satış yılında ve önceki iki yılda kendi konut amacıyla kullanılmışsa satış vergiden muaftır. Bundan ayrılması gereken şey, muafiyet tutarlarıyla (eşler 500.000 euro, çocuklar 400.000 euro, torunlar genellikle 200.000 euro) ve kendi oturulan aile konutuna ilişkin istisnayla birlikte veraset vergisidir. Durumunuzun bağlayıcı değerlendirmesi kendi vergi danışmanınızın eline aittir.
Mirasçı topluluklarındaki anlaşmazlıklar nadiren kötü niyetten doğar; neredeyse her zaman değer konusundaki farklı tasavvurlardan ve nasıl ilerleneceğinden kaynaklanır. Erkenden nesnel bir temele dayanan, birçok çatışmayı önler: yazılı olarak saptanmış ortak bir plan, şeffaf bir masraf paylaşımı – ve her şeyden önce herkesin güvenebileceği tarafsız, piyasaya uygun bir taşınmaz değerlemesi.
İşte tam da burada biz devreye giriyoruz. Wolfgang Richter GmbH’nin bir kolu olarak, altı on yıldan fazla bir süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya piyasasında mal sahiplerine ve mirasçılara eşlik ediyoruz. Yıllar içinde, bir evin değerini gerçekçi biçimde konumlandırmamıza ve – bir satış isteniyorsa – mal sahipleriyle uygun alıcıları görünür olmadan bir araya getirmemize yardımcı olan, 20.000’den fazla bağlantıya sahip kökleşmiş bir ağ oluştu. Bir mirasçı topluluğu için biz, sağlam bir taşınmaz değerlemesi sunan ve serbest bir satışı tüm ortak mirasçılar için adil ve anlaşılabilir kalacak biçimde yürüten tarafsız, profesyonel ortağız. Hukuki soruları avukatınız veya noterinizle açıklığa kavuşturursunuz – taşınmazı ve değerini biz üstleniriz.
