Üst hakkı (Erbbaurecht) üzerine bir ev satın alan kişi, binayı edinir, ancak araziyi değil. Buna rağmen emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer) doğar, çünkü üst hakkı vergisel açıdan bir arsaya eşit tutulur. Verginin nasıl hesaplandığını, bunda kapitalize zemin kirasının (Erbbauzins) neden belirleyici olduğunu ve Düsseldorf ile NRW'de bir üst hakkı satın alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini burada anlaşılır biçimde ve adım adım açıklıyoruz.
Üst hakkı ve zemin kirası: ne kastediliyor?
Günlük dilde sıklıkla zemin kirası (Erbpacht) kavramı duyulur. Hukuken doğru adı ise, Üst Hakkı Kanunu'nda (ErbbauRG) düzenlenen üst hakkı (Erbbaurecht)'dır. Uygulamada her iki kavram da aynı şeyi ifade eder, ancak geçmiş yüzyılların klasik zemin kirası (Erbpacht) bu biçimiyle artık mevcut değildir. Bugün biri zemin kirasından söz ediyorsa, neredeyse her zaman üst hakkı kastedilir.
Madde 1 ErbbauRG uyarınca üst hakkı, başkasına ait bir arazinin yüzeyinde veya altında bir yapıya sahip olmaya ilişkin devredilebilir ve miras yoluyla geçebilir bir haktır. Bununla belirleyici nokta netleşir: arazi, arazi sahibinin mülkiyetinde kalır, bina ise üst hakkı sahibine aittir. Hak ve mülkiyet böylece iki tarafa dağılmıştır.
Üst hakkı, araziye eşit bir hak olarak kabul edilir. Kendine ait bir tapu sayfası, sözde üst hakkı tapu kütüğü (Erbbaugrundbuch) alır ve bir arazi gibi satılabilir, miras bırakılabilir ve bir taşınmaz rehniyle yüklenebilir.
Zemin kirası, süre ve iki taraf
Arazi için bir satış bedeli yerine, hak sahibi düzenli bir bedel, zemin kirası (Erbbauzins) öder. Uygulamada bu, sıklıkla arazi değerinin yıllık bir yüzdesi olarak kararlaştırılır; yaklaşık yüzde üç ila beş büyüklükleri olağandır. Zemin kirası, tapu kütüğünde ayni yük olarak güvence altına alınır.
İki taraf, arazinin sahibi olan üst hakkını veren (Erbbaurechtsgeber) ile hak sahibi olan üst hakkını alan (Erbbaurechtsnehmer)'dır. Sık görülen üst hakkını verenler belediyeler, kiliseler ve vakıflardır.
Yasal bir asgari veya azami süre yoktur. Uygulamada, binaya yapılan yatırımın değmesi için uzun süreler, tipik olarak 75 ile 99 yıl arası kararlaştırılır. Kalan süre, mevcut bir üst hakkının satın alınmasında en önemli göstergelerden biridir, çünkü değeri, finanse edilebilirliği ve ayrıca emlak alım vergisini etkiler.
Üst hakkında emlak alım vergisinin neden doğduğu
Üst hakkında araziyi satın almasanız da, emlak alım vergisinden kurtulamazsınız. Gerekçe kanunda yer alır: Emlak Alım Vergisi Kanunu'nun 2. maddesi 2. fıkrası 1. bendi uyarınca üst hakları arsalara eşit tutulur.
Bunda birçok işlem vergiye tabidir: bir üst hakkının ilk kez tesisi, mevcut bir üst hakkının yeni bir hak sahibine devri ve ayrıca bir üst hakkının uzatılması. Dolayısıyla üst hakkı üzerine bir sıra ev veya bir kat mülkiyeti edinen kişi, tam mülkiyet satın alımındaki ile aynı vergisel olguyu doğurur.
Cari zemin kirasından ayırt etmek önemlidir: münferit yıllık ödemeler her yıl yeniden emlak alım vergisi doğurmaz. Vergi, edinim işleminde tek seferlik doğar. Sahibin yalnızca zemin kirasına ilişkin alacağı da Emlak Alım Vergisi Kanunu'nun 2. maddesi 1. fıkrası uyarınca arsa sayılmaz.
Matrah: kapitalize zemin kirası
Burada üst hakkı, normal taşınmaz alımından belirgin biçimde ayrılır. Tam mülkiyette matrah genellikle satış bedelidir. Üst hakkında ise merkezî karşı edim, zemin kirasını uzun yıllar boyunca ödeme yükümlülüğüdür.
Bu yükümlülük tek seferlik bir değere, sözde kapitalize zemin kirasına (kapitalisierter Erbbauzins) dönüştürülür. Belirleyici olan Değerleme Kanunu'nun 13. maddesidir: yıllık zemin kirası, süreye ya da kalan süreye göre Değerleme Kanunu'na ek 9a'dan çıkan bir çarpanla çarpılır. Bu çarpan, yüzde 5,5'lik yasal bir faiz oranını dikkate alır. Süre ne kadar uzun olursa, çarpan ve dolayısıyla matrah o kadar yüksek olur.
Mevcut bir üst hakkını binayla birlikte satın alırsanız, düzenli olarak bir başka unsur eklenir: kararlaştırılan yapı için satış bedeli. Matrah o zaman kalan süre boyunca kapitalize zemin kirası ile bina satış bedelinden oluşur.
NRW vergi oranı ve bir hesaplama örneği
Vergi oranını eyaletler belirler. Kuzey Ren-Vestfalya'da emlak alım vergisi yüzde 6,5'tir ve bu tutarda 1 Ocak 2015'ten beri geçerlidir. Bu oran, matrahın tamamına uygulanır.
Yön gösterme amaçlı basitleştirilmiş bir örnek: diyelim ki Düsseldorf'ta yıllık 6.000 avro zemin kirası ve ek 9a'ya göre yaklaşık 17'lik bir çarpan veren bir kalan süreyle bir üst hakkı ediniyorsunuz. Kapitalize zemin kirası o zaman yaklaşık 102.000 avro olur. Buna örneğin 400.000 avroluk bir bina satış bedeli eklenir. Matrah böylece yaklaşık 502.000 avro olur ve bundan yüzde 6,5 ile yaklaşık 32.630 avroluk bir emlak alım vergisi çıkar.
Rakamlar yalnızca somutlaştırma amaçlıdır. Kesin çarpan, somut kalan süreye bağlıdır ve bağlayıcı tarhiyatı vergi dairesi yapar. Sizin münferit durumunuz için bunu mali müşaviriniz değerlendirir.
Bir üst hakkı alıcılarının özellikle nelere dikkat etmesi gerektiği
Üst hakkı uzun vadeli bir bağlanmadır. Satın almadan önce bu noktaları kontrol etmelisiniz:
- Kalan süre: Üst hakkı daha kaç yıl sürüyor? Kısa bir kalan süre değeri düşürebilir ve finansmanı zorlaştırabilir.
- Uyarlama maddeleri: Birçok sözleşme, zemin kirasının düzenli olarak fiyat gelişimine uyarlandığı değer koruma maddeleri içerir. Bunun nasıl ve hangi aralıklarla gerçekleştiğini kontrol edin.
- Geri dönüş (Heimfall): Sözleşmede, üst hakkının örneğin ağır yükümlülük ihlallerinde olduğu gibi vaktinden önce sahibine geri döndüğü gerekçeler kararlaştırılmış olabilir. Kararlaştırılan geri dönüş tazminatına (Heimfallentschädigung) dikkat edin.
- Sürenin sonu: Üst hakkı zaman aşımıyla sona ererse, bina arazi sahibine geçer. Bunun için madde 27 ErbbauRG uyarınca bir tazminat ödenmelidir; konut binalarında uygulamada en az piyasa değerinin üçte ikisi anılır.
- Rehne elverişlilik: Üst hakkının rehnedilip rehnedilemeyeceğini ve hangi ölçüde olduğunu bankanızla erkenden açıklığa kavuşturun. Yeterli bir kalan süre burada çoğu zaman belirleyicidir, aynı şekilde sahibin onay kayıtları da öyledir.
Satın alma süreci ve yanınızda deneyimli bir ortak
Süreç, tam mülkiyet satın alımına benzer: üst hakkına ilişkin satış sözleşmesi noter huzurunda düzenlenir, noter işlemi vergi dairesine bildirir ve siz emlak alım vergisi tarhiyatını alırsınız. Ancak ödemeden sonra vergi dairesi, olmadan üst hakkı tapu kütüğüne (Erbbaugrundbuch) hiçbir tescilin yapılmadığı sakınca yoktur belgesini düzenler. Ayrıca çoğu zaman devir için arazi sahibinin onayı gereklidir.
Wolfgang Richter GmbH'nin bir kolu olarak, altmış yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya pazarında mülk sahiplerine ve alıcılara eşlik ediyoruz. Yıllar içinde, alıcıları ve uygun taşınmazları gizlilikle ve hedefe yönelik bir araya getirmemize yardımcı olan, 20.000'den fazla bağlantıdan oluşan gelişmiş bir ağ oluştu. Üst hakkı üzerindeki nesneleri de değerlendirip pazarlıyor ve özellikleri size anlaşılır biçimde açıklıyoruz.
Bir üst hakkını satmak ya da edinmek isteseniz de: sorularınız için zaman ayırıyor ve durumunuza uygun yolu sizinle birlikte buluyoruz. Bağlayıcı vergisel ve hukuki değerlendirmeyi mali müşaviriniz ve noteriniz üstlenir.
