Bir ev satın almak çoğu insan için hayatının en büyük kararıdır ve ilk ilandan kendi anahtarınıza kadar giden yol, açık ve yasayla düzenlenmiş bir sıra izler. Süreci bilen, her adımdan daha sakin ve daha güvenli geçer. Düsseldorf emlak piyasasındaki 60 yılı aşkın deneyimimizle alıcılara tüm süreç boyunca eşlik ediyoruz. Bu rehber size kronolojik olarak neyin ne zaman gerçekleştiğini, tek tek adımların ne kadar sürdüğünü, Kuzey Ren-Vestfalya'da hangi yan giderlerin doğduğunu ve hangi hatalardan kaçınmanız gerektiğini gösterir. Böylece her an hangi noktada olduğunuzu bilirsiniz.
Adım 1: bütçe ve finansmanı netleştirin
İlk evi görmeden önce ne kadarını karşılayabileceğinizin belli olması gerekir. Bu nedenle her şey öz sermayenin, aylık ödeme gücünün ve satın alma yan giderlerinin dürüst bir değerlendirmesiyle başlar. Tüketici savunucuları ve Finanztip gibi bağımsız danışmanlar, en azından satın alma yan giderlerinin tamamının öz sermayeden ödenmesini ve bunun ötesinde ideal olarak satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 20'sinin getirilmesini önerir. Öz sermaye ne kadar yüksekse, faizler kural olarak o kadar uygundur.
Bu rakamlarla bankanızla veya bir finansman aracısıyla görüşür ve bir finansman taahhüdü alırsınız. Bu, hangi tutara kadar finanse edebileceğinizi onaylar. Yazılı bir taahhüt size yalnızca güvence vermekle kalmaz, sizi alıcı olarak daha cazip de kılar, çünkü satıcılar güvence altına alınmış finansmana büyük önem verir.
- Öz sermayeyi belirleyin: birikimler, yapı tasarrufu bakiyesi, mevcut kaynaklar.
- Yan giderleri planlayın: NRW'de aracı komisyonu hariç kabaca satın alma bedelinin yüzde 8 ila 9'u.
- Ciddi şekilde pazarlık etmeden önce bankanın finansman taahhüdünü alın.
Adım 2: arama ve görme
Mali çerçeve ancak oturduğunda asıl arama başlar. Kriterlerinizi belirleyin: konum, büyüklük, durum, ulaşım ve gerçekçi bir fiyat sınırı. Düsseldorf ve çevresi gibi rağbet gören konumlarda iyi işleyen bir ağ altın değerindedir. Onyıllar içinde bizde 20.000'den fazla bağlantıdan oluşan bir ağ büyüdü; bu ağ üzerinden mülkler çoğu zaman erkenden görünür hale gelir.
Görme sırasında yapı, konum ve atmosfer hakkında ilk izlenimi edinirsiniz. Acele etmeyin, mümkünse birden çok kez ve günün farklı saatlerinde görün. Nem belirtilerine, çatının, pencerelerin ve ısıtmanın durumuna ve ayrıca yaşam çevresine dikkat edin. Daha sonra belgeler yardımıyla açıklığa kavuşturabileceğiniz açık soruları not edin.
Adım 3: mülk ve belge incelemesi
Bir mülk sizi ikna ettiyse, ayrıntılı inceleme gelir. Artık ilk izlenim değil, gerçekler söz konusudur. En önemli belgelerin size sunulmasını sağlayın ve bunları dikkatle, en iyisi uzman desteğiyle kontrol edin.
- Tapu kütüğü kaydı: Malik kim, hangi yükümlülükler, geçit veya oturma hakları kayıtlı?
- Enerji belgesi ve ısıtmaya ilişkin bilgiler.
- Yapım yılı, yaşam alanı hesabı, kat planları ve gerektiğinde yapı yükü bilgisi.
- Kat mülkiyetli dairelerde: bölüm beyanı, malikler toplantısı tutanakları ve yedek akçelerin tutarı.
Ayrıntılı bir inceleme kontrol listesi bu süreç rehberinin kapsamını aşardı. Bu noktada önemli olan şudur: hukuken bağlanmadan önce iyice inceleyin, çünkü noter tasdiki (Beurkundung) sonrasında düzeltmeler artık neredeyse mümkün değildir.
Adım 4: fiyat pazarlığı ve rezervasyon
Mülke ikna olduysanız ve belgeler kontrol edildiyse, satın alma bedeli üzerine görüşme gelir. Konuma, duruma ve karşılaştırılabilir mülklere dayanan nesnel bir savunma, deneyimle, toptan taleplere göre daha iyi sonuçlara götürür. Burada piyasa bilgisi işe yarar.
İki taraf da anlaştığında, mülk çoğu zaman sizin için rezerve edilir; böylece noter randevusu hazırlanırken paralel olarak başkalarına sunulmaya devam edilmez. Bilinmesi gereken: sözlü bir anlaşma veya bir rezervasyon henüz geçerli bir satış sözleşmesi değildir. Satın alma ancak bir sonraki adımda noter tasdiki (Beurkundung) ile hukuken bağlayıcı hale gelir. O zamana kadar kural olarak iki taraf da hâlâ cayabilir.
Adım 5: satış sözleşmesi taslağı ve noter randevusu
Bir evin veya arsanın satın alınması Almanya'da yalnızca noterle geçerlidir. § 311b fıkra 1 BGB uyarınca, birinin bir arsanın mülkiyetini devretmeyi veya edinmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme noter tasdiki (Beurkundung) gerektirir. Bu biçim olmadan sözleşme geçersizdir.
Noter önce bir sözleşme taslağı hazırlar. Tüketicilerle yapılan sözleşmelerde bu taslak, Tasdik Kanunu (Beurkundungsgesetz) § 17 fıkra 2a uyarınca kural olarak tasdik randevusundan iki hafta önce hazır bulunmalıdır; böylece incelemeye yeterli zamanınız olur. Onu sakin bir şekilde okuyun ve açık noktaları önceden açıklığa kavuşturun. Noter randevusunda sözleşme her iki tarafa okunur ve imzalanır. Noter tarafsızlıkla yükümlüdür ve taraflardan hiçbirini temsil etmez. Noterin ayrıntıdaki rolü ayrı bir konudur; süreç için belirleyici olan, tasdikle satın almanın hukuken bağlayıcı hale gelmesidir.
Adım 6: tapu şerhi, muacceliyet ve satın alma bedelinin ödenmesi
Noter tasdikinden sonra işlemler noter üzerinden yürür. İlk olarak noter, tapu kütüğünde mülkiyet devri şerhini (Auflassungsvormerkung) başlatır. § 883 BGB uyarınca bu şerh, mülkiyetin devrine ilişkin talebinizi güvence altına alır ve evin bu arada başkasına satılmasını veya yeniden yükümlülük altına sokulmasını engeller.
Ancak tüm muacceliyet koşulları yerine getirildiğinde noter size satın alma bedelini ödeyebileceğinizi bildirir. Bunlara genellikle kayıtlı şerh ile satıcının eski ipoteklerinin terkinine ilişkin belgeler dâhildir. Satın alma bedelini o zaman çoğunlukla doğrudan satıcıya ödersiniz; noter emanet hesabı bugün istisnadır. Noter muacceliyeti açıkça onaylamadan asla ödemeyin. Buna paralel olarak vergi dairesinden gayrimenkul edinim vergisi (Grunderwerbsteuer) ihbarnamesini alır ve vergiyi ödersiniz.
Adım 7: teslim ve tapu kütüğünde mülkiyetin devri
Satın alma bedelinin tam ödenmesiyle evin teslimi gerçekleşir. Bir teslim tutanağında sayaç değerlerini, teslim edilen anahtarları ve durumu kayıt altına alırsınız. Bu andan itibaren yararlar, yükler ve risk size geçer.
Ancak hukuki anlamda malik ancak tapu kütüğüne kayıt ile olursunuz. § 873 BGB uyarınca bir arsanın mülkiyeti yalnızca anlaşma ve kayıt yoluyla geçer; § 925 BGB uyarınca mülkiyet devri (Auflassung), yani mülkiyetin geçişine ilişkin anlaşma, noter huzurunda beyan edilir. Devir için ön koşul, ancak gayrimenkul edinim vergisinin (Grunderwerbsteuer) ödenmesinden sonra verilen, vergi dairesinin itirazsızlık belgesidir (Unbedenklichkeitsbescheinigung) (§ 22 GrEStG). Tüm belgeler tapu siciline ulaştığında, yeni malik olarak kaydedilirsiniz. Böylece ev satın alımı tamamlanmış olur.
