Quien compra una casa sujeta a un derecho de superficie (Erbbaurecht) adquiere el edificio, pero no el suelo. Aun así se devenga el impuesto de transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer), porque el derecho de superficie se equipara fiscalmente a un terreno. Cómo se calcula el impuesto, por qué resulta decisivo el canon de superficie capitalizado (Erbbauzins) y a qué debe prestar atención al comprar un derecho de superficie en Düsseldorf y NRW se lo explicamos aquí de forma comprensible y paso a paso.
Derecho de superficie y enfiteusis: ¿de qué se trata?
En el día a día se oye a menudo el término enfiteusis (Erbpacht). Sin embargo, jurídicamente la denominación correcta es derecho de superficie (Erbbaurecht), regulado en la Ley del derecho de superficie (ErbbauRG). En la práctica, ambos términos designan lo mismo, pero la clásica enfiteusis (Erbpacht) de siglos pasados ya no existe en esa forma. Cuando hoy alguien habla de enfiteusis, casi siempre se refiere al derecho de superficie.
Según el artículo 1 ErbbauRG, el derecho de superficie es el derecho transmisible y heredable a tener una construcción sobre o bajo la superficie de un terreno ajeno. Con ello queda claro el punto decisivo: el suelo sigue siendo propiedad del propietario del terreno y el edificio pertenece al titular del derecho de superficie. Derecho y propiedad se reparten, por tanto, entre dos partes.
El derecho de superficie se considera un derecho equiparado a un terreno. Recibe su propia hoja registral, el llamado registro del derecho de superficie (Erbbaugrundbuch), y puede venderse, heredarse y gravarse con una carga hipotecaria como un terreno.
Canon de superficie, duración y las dos partes
En lugar de un precio de compra por el suelo, el titular paga una contraprestación periódica, el canon de superficie (Erbbauzins). En la práctica se acuerda con frecuencia como un porcentaje anual del valor del suelo, siendo habituales magnitudes de entre tres y cinco por ciento aproximadamente. El canon de superficie se asegura como carga real en el registro de la propiedad.
Las dos partes son el concedente del derecho de superficie (Erbbaurechtsgeber), es decir, el propietario del terreno, y el titular del derecho de superficie (Erbbaurechtsnehmer), es decir, el beneficiario. Concedentes frecuentes son los municipios, las iglesias y las fundaciones.
No existe una duración mínima ni máxima legal. En la práctica se acuerdan plazos largos, normalmente entre 75 y 99 años, para que la inversión en el edificio merezca la pena. La duración restante es uno de los indicadores más importantes al comprar un derecho de superficie existente, pues influye en el valor, en la financiabilidad y también en el impuesto de transmisiones patrimoniales.
Por qué se devenga el impuesto de transmisiones en el derecho de superficie
Aunque en el derecho de superficie no compre el suelo, no se libra del impuesto de transmisiones patrimoniales. El motivo figura en la ley: según el artículo 2, apartado 2, número 1 de la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, los derechos de superficie se equiparan a los terrenos.
Son imponibles varios actos: la primera constitución de un derecho de superficie, la transmisión de un derecho de superficie existente a un nuevo titular y también la prórroga de un derecho de superficie. Por tanto, quien adquiere una casa adosada o un piso en propiedad sujetos a un derecho de superficie genera el mismo hecho imponible que al comprar la plena propiedad.
Es importante distinguirlo del canon de superficie corriente: los pagos anuales individuales no generan cada año de nuevo el impuesto de transmisiones patrimoniales. El impuesto se devenga una sola vez, en el acto de adquisición. El mero derecho del propietario al canon de superficie tampoco se considera un terreno según el artículo 2, apartado 1 de la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales.
Base imponible: el canon de superficie capitalizado
Aquí el derecho de superficie se distingue claramente de la compra normal de un inmueble. En la plena propiedad, la base imponible es por lo general el precio de compra. En el derecho de superficie, en cambio, la contraprestación central es la obligación de pagar el canon de superficie durante muchos años.
Esta obligación se convierte en un valor único, el llamado canon de superficie capitalizado (kapitalisierter Erbbauzins). Es determinante el artículo 13 de la Ley de valoración: el canon de superficie anual se multiplica por un coeficiente que resulta, según la duración o la duración restante, del anexo 9a de la Ley de valoración. Este coeficiente tiene en cuenta un tipo de interés legal del 5,5 por ciento. Cuanto más larga sea la duración, mayor será el coeficiente y, con ello, la base imponible.
Si compra un derecho de superficie existente junto con el edificio, se añade habitualmente otro componente: el precio de compra acordado por la construcción. La base imponible se compone entonces del canon de superficie capitalizado sobre la duración restante y del precio de compra del edificio.
Tipo impositivo en NRW y un ejemplo de cálculo
El tipo impositivo lo fijan los estados federados. En Renania del Norte-Westfalia el impuesto de transmisiones patrimoniales es del 6,5 por ciento y rige en esta cuantía desde el 1 de enero de 2015. Este tipo se aplica a toda la base imponible.
Un ejemplo simplificado a modo de orientación: suponga que adquiere un derecho de superficie en Düsseldorf con un canon de superficie anual de 6.000 euros y una duración restante para la que el anexo 9a arroja un coeficiente de en torno a 17. El canon de superficie capitalizado asciende entonces a unos 102.000 euros. A ello se añade un precio de compra del edificio de, por ejemplo, 400.000 euros. La base imponible se situaría así en torno a 502.000 euros, de lo que resulta, al 6,5 por ciento, un impuesto de transmisiones patrimoniales de unos 32.630 euros.
Las cifras sirven solo de ilustración. El coeficiente exacto depende de la duración restante concreta, y la fijación vinculante la realiza la oficina tributaria. Para su caso individual, lo encuadra su asesor fiscal.
A qué deben prestar especial atención los compradores de un derecho de superficie
Un derecho de superficie es un vínculo a largo plazo. Debe comprobar estos puntos antes de comprar:
- Duración restante: ¿Cuántos años sigue vigente el derecho de superficie? Una duración restante corta puede reducir el valor y dificultar la financiación.
- Cláusulas de ajuste: Muchos contratos contienen cláusulas de salvaguarda del valor mediante las cuales el canon de superficie se ajusta periódicamente a la evolución de los precios. Compruebe cómo y a qué intervalos sucede esto.
- Reversión (Heimfall): En el contrato pueden pactarse motivos por los que el derecho de superficie revierte anticipadamente al propietario, por ejemplo en caso de incumplimientos graves de las obligaciones. Preste atención a la indemnización por reversión (Heimfallentschädigung) pactada.
- Fin de la duración: Si el derecho de superficie se extingue por el transcurso del tiempo, el edificio pasa al propietario del terreno. Por ello debe pagarse una indemnización según el artículo 27 ErbbauRG; en los edificios de viviendas se mencionan en la práctica al menos dos tercios del valor de mercado.
- Aptitud para la garantía hipotecaria: Aclare pronto con su banco si el derecho de superficie puede gravarse y en qué medida. Una duración restante suficiente suele ser aquí decisiva, así como las reservas de consentimiento del propietario.
El proceso de compra y un socio experimentado a su lado
El proceso se asemeja a la compra de la plena propiedad: el contrato de compraventa del derecho de superficie se eleva a escritura pública, el notario comunica el acto a la oficina tributaria y usted recibe la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales. Solo tras el pago expide la oficina tributaria el certificado de no objeción, sin el cual no se practica ninguna inscripción en el registro del derecho de superficie (Erbbaugrundbuch). Además, a menudo es necesario el consentimiento del propietario del terreno para la transmisión.
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