Kto kupuje dom na prawie zabudowy (Erbbaurecht), nabywa budynek, lecz nie grunt. Mimo to powstaje podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer), ponieważ prawo zabudowy jest pod względem podatkowym zrównane z gruntem. Jak oblicza się podatek, dlaczego decydujący jest skapitalizowany czynsz za prawo zabudowy (Erbbauzins) i na co należy zwrócić uwagę przy zakupie prawa zabudowy w Düsseldorfie i NRW, wyjaśniamy tutaj zrozumiale i krok po kroku.
Prawo zabudowy a dzierżawa wieczysta: o co chodzi?
W życiu codziennym często słyszy się pojęcie dzierżawa wieczysta (Erbpacht). Prawnie poprawnie nazywa się to jednak prawo zabudowy (Erbbaurecht), uregulowane w ustawie o prawie zabudowy (ErbbauRG). W praktyce oba pojęcia oznaczają to samo, jednak klasyczna dzierżawa wieczysta (Erbpacht) z dawnych stuleci w tej formie już nie istnieje. Gdy ktoś dziś mówi o dzierżawie wieczystej, prawie zawsze ma na myśli prawo zabudowy.
Zgodnie z paragrafem 1 ErbbauRG prawo zabudowy to zbywalne i dziedziczne prawo do posiadania budowli na powierzchni lub pod powierzchnią cudzego gruntu. Tym samym staje się jasny decydujący punkt: grunt pozostaje własnością właściciela gruntu, a budynek należy do uprawnionego z prawa zabudowy. Prawo i własność są zatem rozdzielone między dwie strony.
Prawo zabudowy uznaje się za prawo zrównane z gruntem. Otrzymuje własną kartę księgi wieczystej, tak zwaną księgę wieczystą prawa zabudowy (Erbbaugrundbuch), i może być sprzedawane, dziedziczone oraz obciążane długiem gruntowym jak grunt.
Czynsz za prawo zabudowy, czas trwania i obie strony
Zamiast ceny zakupu gruntu uprawniony płaci bieżące wynagrodzenie, czynsz za prawo zabudowy (Erbbauzins). W praktyce jest on często uzgadniany jako roczny procent wartości gruntu, przy czym typowe są wielkości od około trzech do pięciu procent. Czynsz za prawo zabudowy jest zabezpieczany w księdze wieczystej jako ciężar realny.
Obie strony to ustanawiający prawo zabudowy (Erbbaurechtsgeber), czyli właściciel gruntu, oraz biorący prawo zabudowy (Erbbaurechtsnehmer), czyli uprawniony. Częstymi ustanawiającymi prawo zabudowy są gminy, kościoły i fundacje.
Nie ma ustawowego minimalnego ani maksymalnego czasu trwania. W praktyce uzgadnia się długie okresy, typowo między 75 a 99 lat, aby inwestycja w budynek się opłacała. Pozostały czas trwania jest przy zakupie istniejącego prawa zabudowy jednym z najważniejszych wskaźników, ponieważ wpływa na wartość, zdolność do finansowania, a także na podatek od nabycia nieruchomości.
Dlaczego przy prawie zabudowy powstaje podatek od nabycia nieruchomości
Nawet jeśli przy prawie zabudowy nie kupuje Pan/Pani gruntu, nie uniknie Pan/Pani podatku od nabycia nieruchomości. Powód podaje ustawa: zgodnie z paragrafem 2 ustęp 2 numer 1 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości prawa zabudowy są zrównane z gruntami.
Opodatkowane jest przy tym kilka czynności: pierwsze ustanowienie prawa zabudowy, przeniesienie istniejącego prawa zabudowy na nowego uprawnionego, a także przedłużenie prawa zabudowy. Kto zatem nabywa dom szeregowy lub mieszkanie własnościowe na prawie zabudowy, wywołuje ten sam stan faktyczny podatkowy co przy zakupie pełnej własności.
Ważne jest odróżnienie od bieżącego czynszu za prawo zabudowy: poszczególne roczne płatności nie wywołują co roku na nowo podatku od nabycia nieruchomości. Podatek powstaje jednorazowo przy czynności nabycia. Również samo roszczenie właściciela o czynsz za prawo zabudowy nie jest uznawane za grunt zgodnie z paragrafem 2 ustęp 1 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości.
Podstawa opodatkowania: skapitalizowany czynsz za prawo zabudowy
Tutaj prawo zabudowy wyraźnie różni się od zwykłego zakupu nieruchomości. Przy pełnej własności podstawą opodatkowania jest z reguły cena zakupu. Przy prawie zabudowy natomiast centralnym świadczeniem wzajemnym jest obowiązek płacenia czynszu za prawo zabudowy przez wiele lat.
Zobowiązanie to przelicza się na jednorazową wartość, tak zwany skapitalizowany czynsz za prawo zabudowy (kapitalisierter Erbbauzins). Miarodajny jest paragraf 13 ustawy o wycenie: roczny czynsz za prawo zabudowy mnoży się przez mnożnik, który wynika z czasu trwania względnie pozostałego czasu trwania z załącznika 9a do ustawy o wycenie. Mnożnik ten uwzględnia ustawową stopę procentową w wysokości 5,5 procent. Im dłuższy czas trwania, tym wyższy mnożnik, a tym samym podstawa opodatkowania.
Jeśli kupuje Pan/Pani istniejące prawo zabudowy wraz z budynkiem, regularnie dochodzi kolejny element: uzgodniona cena zakupu budowli. Podstawa opodatkowania składa się wówczas ze skapitalizowanego czynszu za prawo zabudowy za pozostały czas trwania oraz z ceny zakupu budynku.
Stawka podatku w NRW i przykład obliczeniowy
Stawkę podatku ustalają kraje związkowe. W Nadrenii Północnej-Westfalii podatek od nabycia nieruchomości wynosi 6,5 procent i obowiązuje w tej wysokości od 1 stycznia 2015 roku. Stawka ta stosowana jest do całej podstawy opodatkowania.
Uproszczony przykład dla orientacji: załóżmy, że nabywa Pan/Pani prawo zabudowy w Düsseldorfie z rocznym czynszem za prawo zabudowy w wysokości 6.000 euro i pozostałym czasem trwania, dla którego z załącznika 9a wynika mnożnik wynoszący około 17. Skapitalizowany czynsz za prawo zabudowy wynosi wtedy około 102.000 euro. Do tego dochodzi cena zakupu budynku w wysokości na przykład 400.000 euro. Podstawa opodatkowania wyniosłaby zatem około 502.000 euro, z czego przy 6,5 procent wynika podatek od nabycia nieruchomości w wysokości około 32.630 euro.
Liczby służą jedynie zobrazowaniu. Dokładny mnożnik zależy od konkretnego pozostałego czasu trwania, a wiążące ustalenie dokonuje urząd skarbowy. Dla Pana/Pani indywidualnego przypadku zaszereguje to Pana/Pani doradca podatkowy.
Na co kupujący prawo zabudowy powinni zwrócić szczególną uwagę
Prawo zabudowy to długoterminowe zobowiązanie. Te punkty powinien Pan/powinna Pani sprawdzić przed zakupem:
- Pozostały czas trwania: Ile lat prawo zabudowy jeszcze trwa? Krótki pozostały czas trwania może obniżyć wartość i utrudnić finansowanie.
- Klauzule waloryzacyjne: Wiele umów zawiera klauzule zabezpieczenia wartości, na podstawie których czynsz za prawo zabudowy jest regularnie dostosowywany do rozwoju cen. Proszę sprawdzić, jak i w jakich odstępach to następuje.
- Powrót prawa (Heimfall): W umowie mogą być uzgodnione przyczyny, przy których prawo zabudowy przedwcześnie wraca do właściciela, na przykład w razie ciężkich naruszeń obowiązków. Proszę zwrócić uwagę na uzgodnione odszkodowanie za powrót prawa (Heimfallentschädigung).
- Koniec czasu trwania: Jeśli prawo zabudowy wygasa wskutek upływu czasu, budynek przypada właścicielowi gruntu. Za to należy zapłacić odszkodowanie zgodnie z paragrafem 27 ErbbauRG; przy budynkach mieszkalnych w praktyce wymienia się co najmniej dwie trzecie wartości rynkowej.
- Zdolność do obciążenia hipotecznego: Proszę wcześnie wyjaśnić z bankiem, czy i w jakim zakresie prawo zabudowy może zostać obciążone. Wystarczający pozostały czas trwania jest tu często decydujący, podobnie jak zastrzeżenia zgody właściciela.
Przebieg zakupu i doświadczony partner u Pana/Pani boku
Przebieg przypomina zakup pełnej własności: umowa zakupu prawa zabudowy jest sporządzana w formie aktu notarialnego, notariusz zgłasza czynność urzędowi skarbowemu, a Pan/Pani otrzymuje decyzję o podatku od nabycia nieruchomości. Dopiero po zapłacie urząd skarbowy wystawia zaświadczenie o niezgłoszeniu zastrzeżeń, bez którego nie następuje wpis do księgi wieczystej prawa zabudowy (Erbbaugrundbuch). Ponadto często niezbędna jest zgoda właściciela gruntu na przeniesienie.
Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dziesięcioleci towarzyszymy właścicielom i kupującym na rynku Düsseldorfu i Nadrenii Północnej-Westfalii. Przez lata powstała rozbudowana sieć z ponad 20.000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie i celowo łączyć kupujących z odpowiednimi nieruchomościami. Wyceniamy i sprzedajemy także obiekty na prawie zabudowy i wyjaśniamy Panu/Pani szczególne cechy w zrozumiały sposób.
Niezależnie od tego, czy chce Pan/Pani sprzedać czy nabyć prawo zabudowy: poświęcamy czas na Pana/Pani pytania i wspólnie z Panem/Panią znajdujemy drogę, która pasuje do Pana/Pani sytuacji. Wiążące zaszeregowanie podatkowe i prawne przejmują Pana/Pani doradca podatkowy i notariusz.
