Wer ein Haus auf Erbbaurecht kauft, erwirbt das Gebäude, nicht aber den Grund und Boden. Trotzdem fällt Grunderwerbsteuer an, denn das Erbbaurecht ist einem Grundstück steuerlich gleichgestellt. Wie sich die Steuer berechnet, warum dabei der kapitalisierte Erbbauzins entscheidend ist und worauf Sie beim Kauf eines Erbbaurechts in Düsseldorf und NRW achten sollten, erklären wir Ihnen hier verständlich und Schritt für Schritt.
Erbbaurecht und Erbpacht: Was ist gemeint?
Im Alltag hört man oft den Begriff Erbpacht. Juristisch korrekt heißt es jedoch Erbbaurecht, geregelt im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Beide Begriffe meinen in der Praxis dieselbe Sache, doch die klassische Erbpacht aus früheren Jahrhunderten existiert in dieser Form nicht mehr. Wenn heute jemand von Erbpacht spricht, ist fast immer das Erbbaurecht gemeint.
Das Erbbaurecht ist nach Paragraf 1 ErbbauRG das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Damit wird der entscheidende Punkt klar: Grund und Boden bleiben Eigentum des Grundstückseigentümers, das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten. Recht und Eigentum sind also auf zwei Parteien verteilt.
Das Erbbaurecht gilt als grundstücksgleiches Recht. Es erhält ein eigenes Grundbuchblatt, das sogenannte Erbbaugrundbuch, und kann wie ein Grundstück verkauft, vererbt und mit einer Grundschuld belastet werden.
Erbbauzins, Laufzeit und die beiden Parteien
Statt eines Kaufpreises für den Boden zahlt der Erbbauberechtigte ein laufendes Entgelt, den Erbbauzins. Er wird in der Praxis häufig als jährlicher Prozentsatz des Bodenwerts vereinbart, üblich sind Größenordnungen von etwa drei bis fünf Prozent. Der Erbbauzins wird als Reallast im Grundbuch gesichert.
Die beiden Parteien sind der Erbbaurechtsgeber, also der Eigentümer des Grundstücks, und der Erbbaurechtsnehmer, also der Erbbauberechtigte. Häufige Erbbaurechtsgeber sind Kommunen, Kirchen und Stiftungen.
Eine gesetzliche Mindest- oder Höchstlaufzeit gibt es nicht. In der Praxis werden lange Zeiträume vereinbart, typischerweise zwischen 75 und 99 Jahren, damit sich die Investition in das Gebäude lohnt. Die Restlaufzeit ist beim Kauf eines bestehenden Erbbaurechts eine der wichtigsten Kennzahlen, denn sie beeinflusst Wert, Finanzierbarkeit und auch die Grunderwerbsteuer.
Warum beim Erbbaurecht Grunderwerbsteuer anfällt
Auch wenn Sie beim Erbbaurecht den Boden nicht kaufen, kommen Sie um die Grunderwerbsteuer nicht herum. Der Grund steht im Gesetz: Nach Paragraf 2 Absatz 2 Nummer 1 des Grunderwerbsteuergesetzes sind Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt.
Steuerpflichtig sind dabei mehrere Vorgänge: die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts, die Übertragung eines bestehenden Erbbaurechts auf einen neuen Berechtigten und auch die Verlängerung eines Erbbaurechts. Wer also ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung auf Erbbaurecht erwirbt, löst denselben Steuertatbestand aus wie beim Kauf von Volleigentum.
Wichtig ist die Abgrenzung zum laufenden Erbbauzins: Die einzelnen jährlichen Zahlungen lösen nicht jedes Jahr erneut Grunderwerbsteuer aus. Die Steuer fällt einmalig beim Erwerbsvorgang an. Auch der reine Anspruch des Eigentümers auf den Erbbauzins gilt nach Paragraf 2 Absatz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes nicht als Grundstück.
Bemessungsgrundlage: der kapitalisierte Erbbauzins
Hier unterscheidet sich das Erbbaurecht deutlich vom normalen Immobilienkauf. Bei Volleigentum ist die Bemessungsgrundlage in aller Regel der Kaufpreis. Beim Erbbaurecht ist die zentrale Gegenleistung dagegen die Pflicht, über viele Jahre den Erbbauzins zu zahlen.
Diese Verpflichtung wird auf einen einmaligen Wert umgerechnet, den sogenannten kapitalisierten Erbbauzins. Maßgeblich ist Paragraf 13 des Bewertungsgesetzes: Der jährliche Erbbauzins wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich nach der Laufzeit beziehungsweise Restlaufzeit aus der Anlage 9a zum Bewertungsgesetz ergibt. Dieser Vervielfältiger berücksichtigt einen gesetzlichen Zinssatz von 5,5 Prozent. Je länger die Laufzeit, desto höher der Vervielfältiger und damit die Bemessungsgrundlage.
Kaufen Sie ein bestehendes Erbbaurecht samt Gebäude, kommt regelmäßig ein weiterer Baustein hinzu: der vereinbarte Kaufpreis für das Bauwerk. Die Bemessungsgrundlage setzt sich dann aus dem kapitalisierten Erbbauzins über die Restlaufzeit und dem Gebäudekaufpreis zusammen.
Steuersatz NRW und ein Rechenbeispiel
Den Steuersatz legen die Bundesländer fest. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent und gilt in dieser Höhe seit dem 1. Januar 2015. Dieser Satz wird auf die gesamte Bemessungsgrundlage angewendet.
Ein vereinfachtes Beispiel zur Orientierung: Angenommen, Sie erwerben ein Erbbaurecht in Düsseldorf mit einem jährlichen Erbbauzins von 6.000 Euro und einer Restlaufzeit, für die sich nach Anlage 9a ein Vervielfältiger von rund 17 ergibt. Der kapitalisierte Erbbauzins beträgt dann etwa 102.000 Euro. Hinzu kommt ein Gebäudekaufpreis von beispielsweise 400.000 Euro. Die Bemessungsgrundlage läge somit bei rund 502.000 Euro, woraus sich bei 6,5 Prozent eine Grunderwerbsteuer von etwa 32.630 Euro ergibt.
Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung. Der genaue Vervielfältiger hängt von der konkreten Restlaufzeit ab, und die verbindliche Festsetzung trifft das Finanzamt. Für Ihren Einzelfall ordnet das Ihr Steuerberater ein.
Worauf Käufer eines Erbbaurechts besonders achten sollten
Ein Erbbaurecht ist eine langfristige Bindung. Diese Punkte sollten Sie vor dem Kauf prüfen:
- Restlaufzeit: Wie viele Jahre läuft das Erbbaurecht noch? Eine kurze Restlaufzeit kann den Wert mindern und die Finanzierung erschweren.
- Anpassungsklauseln: Viele Verträge enthalten Wertsicherungsklauseln, über die der Erbbauzins regelmäßig an die Preisentwicklung angepasst wird. Prüfen Sie, wie und in welchen Abständen das geschieht.
- Heimfall: Im Vertrag können Gründe vereinbart sein, bei denen das Erbbaurecht vorzeitig an den Eigentümer zurückfällt, etwa bei schweren Pflichtverletzungen. Achten Sie auf die vereinbarte Heimfallentschädigung.
- Ende der Laufzeit: Läuft das Erbbaurecht durch Zeitablauf aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Dafür ist nach Paragraf 27 ErbbauRG eine Entschädigung zu zahlen; bei Wohngebäuden werden in der Praxis mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts genannt.
- Beleihbarkeit: Klären Sie früh mit Ihrer Bank, ob und in welchem Umfang das Erbbaurecht beliehen werden kann. Eine ausreichende Restlaufzeit ist hier oft entscheidend, ebenso Zustimmungsvorbehalte des Eigentümers.
Ablauf beim Kauf und ein erfahrener Partner an Ihrer Seite
Der Ablauf ähnelt dem Kauf von Volleigentum: Der Kaufvertrag über das Erbbaurecht wird notariell beurkundet, der Notar zeigt den Vorgang dem Finanzamt an, und Sie erhalten den Grunderwerbsteuerbescheid. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung im Erbbaugrundbuch erfolgt. Häufig ist außerdem die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Übertragung nötig.
Als Arm der Wolfgang Richter GmbH begleiten wir seit über sechs Jahrzehnten Eigentümer und Käufer im Düsseldorfer und nordrhein-westfälischen Markt. Über die Jahre ist ein gewachsenes Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten entstanden, das uns hilft, Käufer und passende Immobilien diskret und zielgerichtet zusammenzubringen. Wir bewerten und vermarkten auch Objekte auf Erbbaurecht und erklären Ihnen die Besonderheiten verständlich.
Ob Sie ein Erbbaurecht verkaufen oder erwerben möchten: Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen und finden gemeinsam mit Ihnen den Weg, der zu Ihrer Situation passt. Die verbindliche steuerliche und rechtliche Einordnung übernehmen Ihr Steuerberater und Notar.
