Komşu parsel üzerinden bir geçit hakkı, hoş görülen bir su hattı, onlarca yıldır var olan bir taşkın yapı: bu tür haklar ve yükler tapunun II. bölümünde (Abteilung II) yer alır ve bir taşınmazın değerini ve kullanımını gözle görülür biçimde etkileyebilir. 60 yılı aşkın deneyime sahip bir Düsseldorf emlak evi olarak her taşınmazın kayıtlarına yakından bakarız. Bu rehber, arzi irtifak haklarının (Grunddienstbarkeiten) ne olduğunu, diğer yüklerden nasıl ayrıldığını ve alıcı veya malik olarak nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklar. Bu, genel bilgidir ve hukuki danışmanlık değildir.
Arzi irtifak hakkı nedir?
Arzi irtifak hakkı (Grunddienstbarkeit), bir parselin başka bir parselin her zamanki maliki lehine yükümlülük altına sokulduğu bir ayni haktır. §§ 1018 ila 1029 BGB içinde düzenlenmiştir. § 1018 BGB uyarınca bir parsel, hak sahibinin onu belirli yönlerden kullanmasına izin verecek, orada belirli eylemlerin yapılmamasını gerektirecek ya da belirli bir hakkın kullanılmasını dışlayacak şekilde yükümlülük altına sokulabilir.
Karşı karşıya her zaman iki parsel vardır. Hâkim parsel (herrschendes Grundstück) lehtardır, yükümlü parsel (dienendes Grundstück) ise yük altındadır. Önemli olan şudur: hak, bir kişiye değil, parsele bağlıdır. Hâkim parselin maliki değişirse, arzi irtifak hakkı yeni malike geçer. Yükümlü parselin yeni maliki de bu yüke katlanmaya devam etmek zorundadır.
Bir arzi irtifak hakkının ayni olarak geçerlilik kazanması için § 873 BGB uyarınca tarafların anlaşması ve tapuya tescil gereklidir. Tescil olmadan olsa olsa borca dayalı bir anlaşma vardır, ancak sonraki maliklere veya üçüncü kişilere karşı hiçbir etkisi yoktur.
Tapunun II. bölümüne tescil
Arzi irtifak hakları tapunun II. bölümüne (Abteilung II), yani yük altındaki, başka bir deyişle yükümlü parselin tapu sayfasına tescil edilir. II. bölüm, yükler ve kısıtlamalar bölümüdür. Burada arzi irtifak haklarının yanı sıra sınırlı kişisel irtifak hakları, ayni mükellefiyetler (Reallasten), intifa hakları veya önalım hakları da bulunur.
Tescilin kendisi çoğu zaman kısadır, örneğin yaya ve araç geçiş hakkı ya da hat hakkı gibi bir anahtar sözcük olarak. Tam içerik ve mekânsal kapsam çoğu kez ancak tescil iznine (Eintragungsbewilligung) dayanır; tapu kaydı § 874 BGB uyarınca buna atıf yapabilir. Bu izin tapu dosyalarında bulunur ve tam bir resim için gereklidir.
Bundan ayırt edilmesi gereken III. bölümdür; burada ipotek ve Grundschuld gibi taşınmaz rehin hakları yer alır. Tescillerin sırası, yani derece, birden çok hak bir araya geldiğinde rol oynayabilir.
Tipik türler: geçit hakkı, hat hakkı ve taşkın yapı
Kanun, bir arzi irtifak hakkının içeriğini bilinçli olarak açık bırakır. Ancak uygulamada tipik biçimler ortaya çıkmıştır:
- Yaya ve araç geçiş hakkı (Wegerecht): Hak sahibi, örneğin arkada kalan parseline ulaşmak için yükümlü parsele girebilir ve üzerinden geçebilir. Bu, bir parselin yola kendine ait doğrudan bir erişimi olmadığında karşılaşılan klasik durumdur.
- Hat ve ikmal hakkı: Yükümlü parselin maliki, elektrik, su, gaz, atık su veya telekomünikasyon hatlarının parselinden geçmesine katlanır ve bakım ile onarım için erişim sağlar.
- Taşkın yapı (Überbau): Bir binanın bir bölümünün, bir balkonun, bir çatı çıkmasının veya bir temelin parsel sınırının ötesine taşması hoş görülür.
- Sınıra yapı ve çekme mesafeleri: Sınıra daha yakın inşaat yapılması veya belirli bir yapılaşmaya katlanılması kararlaştırılabilir.
- Kaçınma irtifakı: Yükümlü parselde belirli kullanımlardan kaçınılması gerekir, örneğin rakip bir işletme ya da rahatsız edici bir yapı.
Hangi biçimin söz konusu olduğu ve hakkın ne kadar geniş olduğu, somut tescilden ve onun dayandığı izinden anlaşılır.
Sınırlı kişisel irtifak hakları ve ayni mükellefiyetlerden farkı
II. bölümde çoğu zaman benzer adlı haklar bulunur ve bunların hukuken açıkça birbirinden ayrılması gerekir:
- Arzi irtifak hakkı (§§ 1018 vd. BGB): başka bir parselin her zamanki malikine yarar sağlar. Hak, hâkim parsele bağlıdır ve satışta birlikte geçer.
- Sınırlı kişisel irtifak hakkı (§ 1090 BGB): bir parsele değil, belirli bir kişiye yarar sağlar. Kanun gereği devredilemez ve kural olarak en geç hak sahibinin ölümüyle sona erer. Uygulamada en önemli durum, malik dışlanarak bir binayı veya bir bina bölümünü konut olarak kullanma hakkı veren § 1093 BGB uyarınca oturma hakkıdır.
- Ayni mükellefiyet (§ 1105 BGB): parselden tekrarlayan edimlere, örneğin para veya bakım edimlerine yükümlü kılar. Bir irtifak hakkından farklı olarak burada söz konusu olan, bir katlanma veya kaçınma değil, etkin bir yapmadır.
Belirleyici fark: arzi irtifak hakkı bir parsele bağlanır, sınırlı kişisel irtifak hakkı bir kişiye, ayni mükellefiyet ise tekrarlayan bir edim gerektirir.
İrtifak hakları değeri ve kullanımı nasıl etkiler
Bir irtifak hakkının daha çok yük mü yoksa yarar mı getirdiği, taşınmazınızın hangi tarafta olduğuna bağlıdır.
Yükümlü, yani yük altındaki parsel için bu bir kısıtlama anlamına gelir. Malik, bir kullanıma katlanmak ya da kendisi bir şeyden kaçınmak zorundadır. Bu, örneğin kendi parselinin üzerinden bir yol geçtiğinde ya da altından hatlar uzandığında, yapılaşma olanağını, serbest tasarımı ve mahremiyeti etkileyebilir. Finansman sağlayan bankalar da değerlemelerinde II. bölümdeki yükleri dikkate alır.
Buna karşılık hâkim, yani lehtar parsel için irtifak hakkı çoğu zaman değerlidir. Kalıcı olarak güvence altına alınmış bir geçit hakkı, arkada kalan bir parsele ancak erişim sağlar; güvence altına alınmış bir hat hakkı ikmali sağlar. Bu tür güvence altına alınmış haklar kullanılabilirliği artırabilir.
Bir tescilin somut olayda değeri ne kadar güçlü etkilediği, somut nesnenin, konumun ve yükün yoğunluğunun bir sorunudur. Genel ifadeler yersizdir. Bir taşınmazın tescillerini satış veya alım sürecinde sizinle birlikte değerlendiririz.
Alıcılar tapuda neleri kontrol etmeli
Alımdan önce II. bölüme yakından bakmaya değer. Şu noktalara dikkat etmek anlamlıdır:
- Hangi haklar tescillidir? Geçit hakları, hat hakları, taşkın yapı, kaçınma yükümlülükleri veya bir oturma hakkı, kullanımı ve kiraya verilebilirliği önemli ölçüde etkileyebilir.
- Lehtar kim ve hak ne kadar geniş? Tam içerik çoğu zaman ancak tapu dosyalarındaki tescil izninde yer alır. Konum ve kapsam, örneğin bir yolun güzergâhı, belge ve planlardan izlenebilir olmalıdır.
- Taşınmaz yükümlü tarafta mı yoksa hâkim tarafta mı? Bir yükün mü yoksa bir avantajın mı söz konusu olduğu buna bağlıdır.
- Derece ve etkileşim: II. bölümdeki haklar, III. bölümdeki taşınmaz rehin haklarıyla nasıl bir ilişki içindedir?
- Güncellik: Güncel bir tapu kaydı örneği, bugünkü durumu görmenizi güvence altına alır.
Alım sürecinde tapuyu ve yükleri özenle inceler ve açık noktaları erkenden gündeme getiririz. Ayrıntılı hukuki soruları en iyi noter veya avukatla açıklığa kavuşturursunuz.
Arzi irtifak haklarının terkini ve değiştirilmesi
Bir arzi irtifak hakkı, yalnızca artık kullanılmadığı için kendiliğinden ortadan kalkmaz. Hakkın kaldırılması için § 875 BGB uyarınca hak sahibinin haktan vazgeçildiğine dair beyanı ve tapudaki terkin gereklidir. Uygulamada hak sahibi, tapu sicil tüzüğünün (Grundbuchordnung, GBO) gereklerine göre resmen onaylanmış olması gereken bir terkin izni (Löschungsbewilligung) verir. Hak ancak terkinin tesciliyle sona erer.
İçeriğin değiştirilmesi, örneğin bir geçit hakkının güzergâhının değiştirilmesi de aynı şekilde tarafların anlaşması ve § 873 BGB uyarınca tapuya yapılacak ilgili tescil yoluyla gerçekleşir.
Özel durumlarda bir arzi irtifak hakkı, yük altındaki parselde irtifakı engelleyen bir tesis bulunduğunda ve bunun kaldırılması talebi zamanaşımına uğradığında § 1028 BGB uyarınca sona erebilir. Bu durumda da açıklık yaratmak için uygulamada çoğunlukla tapuda bir terkin hedeflenir. Uygulamadan noter ve tapu dairesi sorumludur.
