Podatek od nieruchomości (Grundsteuer) jest zawsze należny od właściciela, jednak poprzez koszty eksploatacyjne (Betriebskosten) można go przenieść na najemców. Warunkiem jest, aby przeniesienie zostało prawidłowo uzgodnione w umowie najmu. Od reformy podatku od nieruchomości z 2025 r. (Grundsteuerreform) decyzje wymiarowe wypadają w wielu miejscach inaczej, co dla wielu właścicieli w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW) ponownie czyni kwestię przeniesienia aktualną. Niniejszy poradnik wyjaśnia spokojnie i zrozumiale, kiedy mogą Państwo przenieść podatek od nieruchomości, jaki klucz obowiązuje oraz na co powinni Państwo zwrócić uwagę w przypadku pustostanu i lokali użytkowych.
Czy podatek od nieruchomości w ogóle wolno przenieść na najemcę?
Tak. Podatek od nieruchomości należy do kosztów eksploatacyjnych (Betriebskosten) podlegających przeniesieniu. Rozporządzenie o kosztach eksploatacyjnych (Betriebskostenverordnung, BetrKV) wymienia go nawet na pierwszym miejscu swojego katalogu: zgodnie z § 2 nr 1 BetrKV do kosztów eksploatacyjnych zalicza się bieżące obciążenia publicznoprawne gruntu, a do nich należy w szczególności podatek od nieruchomości.
Nie oznacza to jednak, że przeniesienie następuje samo z siebie. Podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku wobec gminy pozostają zawsze Państwo jako właściciel; decyzja wymiarowa kierowana jest wyłącznie do Państwa. To, czy mogą Państwo następnie przenieść to obciążenie na najemcę, zależy wyłącznie od umowy najmu. Pomostem prawnym dla tego jest § 556 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB): zgodnie z nim wynajmujący i najemca mogą uzgodnić, że najemca ponosi koszty eksploatacyjne.
Bez takiego uzgodnienia wszystkie koszty eksploatacyjne, a więc także podatek od nieruchomości, są już objęte czynszem podstawowym. Ponoszą Państwo wówczas podatek sami i nie mogą go następczo przerzucić na najemcę.
Jakiego uzgodnienia wymaga umowa najmu?
Przeniesienie zależy w całości od skutecznej klauzuli w umowie najmu. W przypadku lokali mieszkalnych finansowanych ze środków własnych wymagane jest do tego wyraźne i jednoznaczne uzgodnienie. W praktyce wystarczą dwie drogi:
- umowa wymienia podatek od nieruchomości wyraźnie jako pozycję podlegającą przeniesieniu, albo
- umowa odsyła ogólnie do kosztów eksploatacyjnych w rozumieniu § 2 BetrKV. Takie odesłanie do rozporządzenia o kosztach eksploatacyjnych obejmuje również podatek od nieruchomości, ponieważ jest on tam wymieniony.
Decydujący jest moment: brakującego uzgodnienia o przeniesieniu nie da się po prostu wprowadzić następczo. Jeżeli w trwającym stosunku najmu nic nie uzgodniono, podatek od nieruchomości pozostaje przy właścicielu, dopóki obie strony za obopólną zgodą nie uregulują tego inaczej. Kto od początku stosuje jasną klauzulę o kosztach eksploatacyjnych, unika dokładnie tej luki.
Właśnie dlatego, że wiele zależy tu od sformułowania, staranność opłaca się już przy sporządzaniu umowy. W razie wątpliwości w zakresie konkretnego ukształtowania klauzuli właściwym adresatem jest Państwa własny doradca prawny.
Według jakiego klucza rozdziela się podatek od nieruchomości?
W budynku wielorodzinnym decyzja wymiarowa o podatku od nieruchomości dotyczy całego gruntu. Obciążenie należy zatem rozdzielić pomiędzy poszczególne strony najmu według zrozumiałego kryterium.
Jeżeli uzgodnili Państwo w umowie najmu klucz podziału, obowiązuje on w pierwszej kolejności. W braku takiego uzgodnienia stosuje się ustawową regułę uzupełniającą z § 556a ust. 1 BGB: wówczas koszty eksploatacyjne należy przenieść według udziału powierzchni mieszkalnej (Wohnfläche). Dla podatku od nieruchomości powierzchnia mieszkalna jest tym samym kryterium standardowym, ponieważ podatek ten nie zależy od zużycia poszczególnych najemców.
Przykład obrazuje obliczenie: jeżeli roczny podatek od nieruchomości za budynek wynosi 1.200 euro, a na jeden lokal przypada 80 z łącznie 400 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej, to najemca ten ponosi jedną piątą, czyli 240 euro rocznie. Poprzez roczne rozliczenie kosztów eksploatacyjnych przekazują Państwo ten udział wraz z pozostałymi pozycjami podlegającymi przeniesieniu.
Pustostan: kto ponosi udział pustego lokalu?
Przenieść mogą Państwo wyłącznie koszty przypadające na faktycznie wynajęte powierzchnie. Jeżeli lokal w budynku stoi pusty, jego udziału w podatku od nieruchomości nie wolno rozdzielać na pozostałych najemców.
Udział przypadający na pustostan ponosi sam właściciel. To samo dotyczy powierzchni, których używają Państwo sami. Pustostan należy do ryzyka gospodarczego najmu i nie jest pozycją współfinansowaną przez najemcę.
W praktyce oznacza to: przeliczają Państwo koszty całkowite na podstawie całkowitej powierzchni mieszkalnej i przenoszą tylko te udziały, które przypadają na wynajęte lokale. Reszta pozostaje przy Państwu. Prawidłowe uwzględnienie pustostanu jest nie tylko poprawne, lecz także częstym punktem kontroli, w którym rozliczenia w przeciwnym razie stają się podważalne.
Użytkowanie mieszane: mieszkanie i działalność gospodarcza w tym samym budynku
Jeżeli w budynku znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale użytkowe, podział staje się bardziej wymagający. Powierzchnie użytkowe są często obciążone podatkowo i gospodarczo inaczej niż przestrzeń mieszkalna. Zwykły podział całego podatku od nieruchomości według powierzchni mieszkalnej może wówczas nieproporcjonalnie obciążyć najemców mieszkań.
Orzecznictwo wymaga w takich przypadkach odliczenia wstępnego (Vorwegabzug), o ile użytkowanie gospodarcze prowadzi do znacznych kosztów dodatkowych. Najpierw wyodrębnia się udział przypadający na działalność gospodarczą, a dopiero pozostała kwota zostaje rozdzielona pomiędzy lokale mieszkalne według uzgodnionego lub ustawowego klucza, najczęściej powierzchni mieszkalnej.
Miarodajny pozostaje cel rzeczowo prawidłowego rozdzielenia kosztów: każdy rodzaj użytkowania ma ponosić tę część, którą można mu przypisać. W przypadku obiektów o użytkowaniu mieszanym zaleca się od początku jasno uregulować podział w umowie i w razie wątpliwości poddać go badaniu prawnemu.
Co reforma podatku od nieruchomości z 2025 r. oznacza dla przeniesienia
Od 1 stycznia 2025 r. podatek od nieruchomości jest obliczany na nowo w całych Niemczech. Dla wielu właścicieli w Düsseldorfie i NRW oznacza to zmienioną decyzję wymiarową, raz wyższą, raz niższą niż dotychczas. Częsta obawa brzmi: czy reforma zmienia coś w możliwości przeniesienia?
Jasna odpowiedź brzmi: nie. Reforma nie zmieniła § 2 nr 1 BetrKV. Podatek od nieruchomości pozostaje rodzajem kosztu eksploatacyjnego podlegającego przeniesieniu, a także wyższa po reformie kwota może zostać przekazana poprzez rozliczenie kosztów eksploatacyjnych, o ile istnieje skuteczne uzgodnienie o przeniesieniu. Jeżeli podatek rośnie, rośnie zatem także udział podlegający przeniesieniu; jeżeli maleje, najemca odnosi odpowiednią korzyść.
Szczególną cechą jest wprowadzony nowo wraz z reformą podatek od nieruchomości C (Grundsteuer C). Za jego pomocą gminy mogą wyżej opodatkować grunty gotowe do zabudowy, lecz niezabudowane, aby uruchomić tereny budowlane. Ponieważ podatek od nieruchomości C dotyczy wyraźnie gruntów niezabudowanych, nie odgrywa on żadnej roli dla istniejącego, wynajętego budynku mieszkalnego. Na Państwa najemców mieszkań przenieść można zawsze tylko ten podatek od nieruchomości, który obciąża faktycznie wynajęty grunt, czyli z reguły podatek od nieruchomości B (Grundsteuer B).
Jak Richter towarzyszy Państwu przy wynajmie
To, czy podatek od nieruchomości przejdzie bezproblemowo na najemcę, rozstrzyga się nie w rozliczeniu, lecz już przy umowie najmu. Właśnie tutaj zaczyna się nasze działanie. Jako dom pośrednictwa nieruchomości z ponad sześćdziesięcioletnią historią i siecią budowaną przez dziesięciolecia, liczącą ponad 20.000 kontaktów w Düsseldorfie i w całym NRW, towarzyszymy właścicielom w wynajmie ich nieruchomości.
Obejmuje to poszukiwanie odpowiedniego najemcy, staranne sprawdzenie zdolności kredytowej (Bonitätsprüfung) oraz przemyślane ukształtowanie umowy, w którym przeniesienie kosztów eksploatacyjnych, łącznie z podatkiem od nieruchomości, jest od początku prawidłowo uzgodnione. Na życzenie działamy dyskretnie w obszarze off-market, a na współpracę z innymi pośrednikami jesteśmy zawsze otwarci.
Bieżące rozliczenie kosztów eksploatacyjnych oraz szczegółowe kwestie prawne dotyczące konkretnej klauzuli należą w ręce Państwa zarządcy nieruchomości względnie Państwa doradcy prawnego. My dbamy o to, aby podstawy były prawidłowe już przy wynajmie.
