Kto kupuje mieszkanie własnościowe, nigdy nie nabywa całego domu, lecz dokładnie wydzielony udział w nim. To, które pomieszczenia należą wyłącznie do Państwa, co należy wspólnie do wszystkich właścicieli i jakie zasady obowiązują w budynku, jest zapisane w jednym centralnym dokumencie: deklaracji podziału (Teilungserklärung). Przekształca ona prawnie jednolitą nieruchomość gruntową w kilka samodzielnych mieszkań własnościowych i jest tym samym fundamentem każdej wspólnoty właścicieli lokali. Jako biuro pośrednictwa przy Königsallee od ponad 60 lat towarzyszymy rodzinom właścicieli w Düsseldorfie i w całej Nadrenii Północnej-Westfalii. W tym poradniku wyjaśniamy Państwu zrozumiale, czym jest deklaracja podziału, jak prowadzi ona w sądzie wieczystoksięgowym do odrębnej własności lokali (Wohnungseigentum), co zawiera w szczegółach i na co powinni Państwo szczególnie zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania własnościowego.
Czym jest deklaracja podziału (Teilungserklärung)?
Deklaracja podziału (Teilungserklärung) to oświadczenie, którym budynek zostaje prawnie podzielony na poszczególne mieszkania własnościowe. Dopiero przez nią z nieruchomości gruntowej, która dotychczas należała do jednej osoby lub wspólnoty, powstaje tak zwana odrębna własność lokali (Wohnungseigentum): własność wyłączna (Sondereigentum) określonego mieszkania, połączona z udziałem we współwłasności wspólnej nieruchomości gruntowej i budynku.
Miarodajna jest ustawa o własności lokali (Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Zna ona dwie drogi ustanowienia odrębnej własności lokali. W praktyce najczęstszą jest podział przez właściciela wg § 8 WEG: kto jest wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej, na przykład deweloper albo właściciel domu, ten może przez oświadczenie wobec sądu wieczystoksięgowego (Grundbuchamt) podzielić własność na udziały we współwłasności w taki sposób, by z każdym udziałem była połączona własność wyłączna określonego mieszkania. Oświadczenie to jest jednostronne, nie jest więc potrzebny żaden dalszy kontrahent.
Drugą drogą jest umowne przyznanie własności wyłącznej wg § 3 WEG. Wchodzi ono w grę, gdy nieruchomość gruntowa należy już wspólnie do kilku osób. Ci współwłaściciele przyznają sobie wówczas wzajemnie przez umowę własność wyłączną każdy do jednego określonego mieszkania. W efekcie w obu przypadkach powstaje odrębna własność lokali; różnica polega na tym, czy wyłączny właściciel dzieli jednostronnie (§ 8 WEG), czy kilku współwłaścicieli porozumiewa się umownie (§ 3 WEG).
Własność wyłączna, współwłasność i udział we współwłasności
Sednem każdej deklaracji podziału jest rozdzielenie tego, co należy wyłącznie do jednego właściciela lokalu, od tego, co należy wspólnie do wszystkich.
Własność wyłączna (Sondereigentum) obejmuje zgodnie z § 5 ust. 1 WEG pomieszczenia określone w deklaracji podziału oraz należące do tych pomieszczeń części składowe budynku, które mogą zostać zmienione lub usunięte bez naruszenia własności wspólnej lub innych właścicieli ponad nieuniknioną miarę. Typowo są to pomieszczenia samego mieszkania, często wraz z przyporządkowanym pomieszczeniem piwnicznym. Również miejsca postojowe mogą od reformy WEG być własnością wyłączną, gdyż zgodnie z § 3 ust. 1 zd. 2 WEG miejsca postojowe uważa się za pomieszczenia w tym znaczeniu.
Współwłasność wspólna (Gemeinschaftseigentum) jest, wnioskując a contrario, wszystkim, co nie jest własnością wyłączną. Zgodnie z § 5 ust. 2 WEG w szczególności części niezbędne dla istnienia i bezpieczeństwa budynku oraz urządzenia i instalacje służące wspólnemu użytkowi nigdy nie są własnością wyłączną, nawet jeśli leżą w obrębie mieszkania. Należą do nich na przykład dach, ściany nośne, elewacja, klatka schodowa i wspólne przewody zasilające.
Udział we współwłasności (Miteigentumsanteil) jest wreszcie ułamkiem we własności wspólnej, przypisanym każdemu mieszkaniu, na przykład 87 z 1000 udziałów. Udział ten ma znaczną praktyczną wagę, ponieważ w ustawowym przypadku zwykłym według niego rozkładają się koszty i obciążenia, a często także siła głosu na zebraniu właścicieli.
Plan podziału i zaświadczenie o samodzielności
Aby sąd wieczystoksięgowy mógł jednoznacznie rozpoznać, które pomieszczenia należą do którego mieszkania, do deklaracji podziału muszą być dołączone dwa centralne dokumenty. Wynika to z § 7 ust. 4 WEG.
Plan podziału (Aufteilungsplan) wg § 7 ust. 4 pkt 1 WEG to rysunek budowlany opatrzony przez organ budowlany podpisem oraz pieczęcią lub stemplem. Musi z niego wynikać podział budynku i nieruchomości gruntowej oraz położenie i wielkość części pozostających we własności wyłącznej i we własności wspólnej. Ważna jest numeracja: wszystkie pomieszczenia i części nieruchomości gruntowej, które należą do tego samego mieszkania, należy oznaczyć każdorazowo tym samym numerem. W ten sposób każdą jednostkę można jednoznacznie przyporządkować.
Zaświadczenie o samodzielności (Abgeschlossenheitsbescheinigung) wg § 7 ust. 4 pkt 2 WEG to zaświadczenie organu budowlanego, że spełnione są przesłanki § 3 ust. 3 WEG. Potwierdza ono, że mieszkania lub inne pomieszczenia są w sobie zamknięte, to znaczy budowlanie wyraźnie od siebie oddzielone i wyposażone we własny, zamykany dostęp. Dla miejsc postojowych i części nieruchomości gruntowej leżących poza budynkiem § 3 ust. 3 WEG wymaga dodatkowo, by były one określone przez podanie wymiarów w planie podziału. Bez tych dwóch dokumentów odrębna własność lokali nie może zostać skutecznie wpisana do księgi wieczystej.
Prawa do wyłącznego korzystania i regulamin wspólnoty
Obok przyporządkowania własności wyłącznej i wspólnej deklaracja podziału zawiera z reguły dwa dalsze ważne obszary regulacji.
Prawa do wyłącznego korzystania (Sondernutzungsrechte) dotyczą powierzchni, które wprawdzie pozostają własnością wspólną, lecz których wyłączne korzystanie zostaje przyznane określonemu właścicielowi lokalu. Klasycznymi przykładami są określona część ogrodu, taras lub miejsce postojowe na podwórzu. Właściciel może wówczas korzystać z tej powierzchni wyłącznie, mimo że prawnie należy ona wspólnie do wszystkich. Takie prawa ustala się w treści deklaracji podziału i często wydziela się je przestrzennie odrębnymi planami.
Regulamin wspólnoty (Gemeinschaftsordnung) jest poniekąd konstytucją wspólnoty właścicieli. Zgodnie z § 5 ust. 4 WEG porozumienia o stosunku właścicieli lokali między sobą mogą zostać uczynione treścią własności wyłącznej. Staje się on zwykle częścią deklaracji podziału lub jest do niej dołączany jako załącznik i reguluje na przykład rozkład kosztów, prawa głosu na zebraniu właścicieli, dopuszczalne korzystanie z mieszkań oraz prawa i obowiązki przy utrzymaniu i zarządzie. Decydujące jest to: regulacje te wiążą również każdego późniejszego nabywcę. Kto nabywa mieszkanie, przejmuje regulamin wspólnoty w takiej postaci, w jakiej jest wpisany.
Forma i założenie ksiąg wieczystych lokali w sądzie wieczystoksięgowym
Deklaracja podziału wywołuje swój skutek dopiero przez wpis do księgi wieczystej. Do tego czasu trzeba przejść kilka kroków.
Najpierw konieczny jest udział notariusza. Dla realizacji wieczystoksięgowej oświadczenie musi mieć formę, którą sąd wieczystoksięgowy uznaje; przy umownym przyznaniu wg § 3 WEG konieczne jest notarialne uwierzytelnienie porozumienia, przy jednostronnym podziale wg § 8 WEG co najmniej oświadczenie poświadczone notarialnie. W praktyce deklaracja podziału jest regularnie sporządzana przez notariusza jako dokument urzędowy i składana wraz z planem podziału i zaświadczeniem o samodzielności we właściwym sądzie wieczystoksięgowym. Właściwy jest sąd wieczystoksięgowy przy sądzie rejonowym (Amtsgericht), w którego okręgu leży nieruchomość gruntowa, a więc dla nieruchomości w Düsseldorfie düsseldorfski sąd wieczystoksięgowy.
Następnie sąd wieczystoksięgowy zakłada księgi wieczyste lokali (Wohnungsgrundbücher). Zgodnie z § 7 ust. 1 WEG dla każdego udziału we współwłasności zakłada się z urzędu osobną kartę księgi wieczystej, tak zwaną księgę wieczystą lokalu. Wpisuje się do niej własność wyłączną należącą do jednostki oraz, jako ograniczenie, prawa własności wyłącznej pozostałych właścicieli. Dotychczasowa karta księgi wieczystej całej nieruchomości gruntowej zostaje zamknięta z urzędu. Od tej chwili każde mieszkanie własnościowe istnieje jako prawnie samodzielna jednostka, którą można pojedynczo sprzedać, odziedziczyć lub obciążyć długiem gruntowym.
Co powinni Państwo sprawdzić przy zakupie mieszkania własnościowego
Przy zakupie mieszkania własnościowego deklaracja podziału jest jednym z najważniejszych dokumentów w ogóle. Powinna zostać starannie przeczytana przed terminem u notariusza, gdyż określa, co Państwo rzeczywiście nabywają i jakie zasady Państwa obowiązują. Z naszego doświadczenia warto dokładnie przyjrzeć się następującym punktom:
- Zakres własności wyłącznej: Czy pomieszczenie piwniczne, miejsce postojowe lub pokój hobbystyczny rzeczywiście należą do Państwa jednostki, czy też chodzi tylko o prawo do wyłącznego korzystania? To stanowi różnicę prawną i gospodarczą.
- Własność wyłączna czy wspólna: Czy na przykład balkon jest przyporządkowany mieszkaniu i kto ponosi utrzymanie okien, tarasów lub przewodów? Od tego zależą Państwa przyszłe obowiązki i koszty.
- Udział we współwłasności: Jak wysoki jest Państwa udział i jak wpływa on na rozkład kosztów i siłę głosu?
- Odmienny rozkład kosztów: Czy regulamin wspólnoty przewiduje szczególne klucze podziału, na przykład według powierzchni mieszkalnej zamiast według udziałów we współwłasności?
- Ograniczenia korzystania: Czy istnieją wytyczne, takie jak ograniczenie do celów mieszkalnych lub regulacje dotyczące zmian budowlanych?
- Prawa do wyłącznego korzystania: Czy ogród, taras lub miejsce postojowe są w planie jednoznacznie wydzielone i skutecznie przyporządkowane Państwa mieszkaniu?
Jeśli rzeczywisty stan na miejscu nie zgadza się z deklaracją podziału i planem podziału, może to prowadzić do znacznych kwestii prawnych. Jako düsseldorfskie biuro pośrednictwa przy każdym zakupie i sprzedaży mieszkania własnościowego oglądamy deklarację podziału wspólnie z Państwem i porządkujemy dla Państwa istotne punkty.
Zmiana deklaracji podziału
Raz wpisana deklaracja podziału nie jest wykuta w kamieniu na zawsze, jej zmiana jest jednak związana z jasnymi przesłankami. Miarodajne jest to, co ma zostać zmienione.
Dopóki wyłączny właściciel, na przykład deweloper, posiada jeszcze wszystkie jednostki, a mieszkania nie zostały jeszcze sprzedane, może on w znacznym zakresie samodzielnie dostosować swoją deklarację podziału w ramach § 8 WEG. Jak tylko jednak uczestniczy kilku właścicieli, sytuacja zmienia się zasadniczo.
Zmiany ingerujące w przyporządkowanie rzeczowe, czyli na przykład przekształcenie własności wyłącznej we współwłasność lub odwrotnie, przesunięcie udziałów we współwłasności lub ustanowienie nowych praw do wyłącznego korzystania, wymagają co do zasady zgody wszystkich dotkniętych właścicieli lokali. Często konieczna jest ponadto zgoda wierzycieli hipotecznych, gdy naruszone zostają ich zabezpieczenia. Taka zmiana musi nastąpić w formie, której wymaga sąd wieczystoksięgowy, z reguły notarialnie uwierzytelnionej lub poświadczonej, a następnie zostać wpisana do ksiąg wieczystych lokali.
Niekiedy pierwotna deklaracja podziału zawiera już klauzulę otwierającą, która pozwala wspólnocie zmieniać określone punkty większością, zamiast wymagać jednomyślności. Jakie większości i zgody są konieczne w konkretnym przypadku, zależy więc zawsze od treści danej deklaracji podziału i regulaminu wspólnoty i powinno zostać starannie sprawdzone przed każdą zmianą.
