Quien compra un piso en propiedad nunca adquiere una casa entera, sino una parte de ella delimitada con exactitud. Qué estancias le pertenecen solo a usted, qué pertenece conjuntamente a todos los propietarios y qué normas rigen en el edificio consta en un documento central: la declaración de división (Teilungserklärung). Transforma jurídicamente una finca unitaria en varios pisos en propiedad independientes y es así el fundamento de toda comunidad de propietarios en propiedad horizontal. Como agencia inmobiliaria en la Königsallee, acompañamos desde hace más de 60 años a familias propietarias en Düsseldorf y en toda Renania del Norte-Westfalia. En esta guía le explicamos de forma comprensible qué es la declaración de división, cómo conduce a la propiedad horizontal (Wohnungseigentum) en el registro de la propiedad, qué contiene en detalle y a qué debe prestar especial atención al comprar un piso en propiedad.
¿Qué es la declaración de división (Teilungserklärung)?
La declaración de división (Teilungserklärung) es la declaración con la que un edificio se reparte jurídicamente en pisos en propiedad individuales. Solo a través de ella surge, de una finca que hasta entonces pertenecía a una sola persona o comunidad, lo que se denomina propiedad horizontal (Wohnungseigentum): una propiedad privativa (Sondereigentum) sobre una vivienda determinada, vinculada a una cuota de copropiedad sobre la finca y el edificio comunes.
Determinante es la Ley de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Conoce dos vías para constituir la propiedad horizontal. La más frecuente en la práctica es la división por el propietario según § 8 WEG: quien es dueño único de una finca, por ejemplo un promotor o el propietario de una casa, puede, mediante declaración ante el registro de la propiedad (Grundbuchamt), repartir la propiedad en cuotas de copropiedad de modo que con cada cuota se vincule la propiedad privativa sobre una vivienda determinada. Esta declaración es unilateral, es decir, no se necesita otra parte contratante.
La segunda vía es la concesión contractual de propiedad privativa según § 3 WEG. Entra en juego cuando una finca ya pertenece conjuntamente a varias personas. Estos copropietarios se conceden entonces mutuamente, mediante contrato, la propiedad privativa sobre una vivienda determinada cada uno. En el resultado surge en ambos casos la propiedad horizontal; la diferencia reside en si un propietario único divide unilateralmente (§ 8 WEG) o varios copropietarios se ponen de acuerdo por contrato (§ 3 WEG).
Propiedad privativa, propiedad común y cuota de copropiedad
El núcleo de toda declaración de división es la separación entre lo que pertenece a un propietario en propiedad horizontal solo a él y lo que pertenece conjuntamente a todos.
La propiedad privativa (Sondereigentum) comprende, según el § 5 ap. 1 WEG, las estancias determinadas en la declaración de división así como los componentes del edificio pertenecientes a dichas estancias que pueden modificarse o eliminarse sin que la propiedad común o los demás propietarios se vean afectados más allá de la medida inevitable. Típicamente son las estancias de la vivienda misma, a menudo junto con un trastero asignado. También las plazas de aparcamiento pueden ser propiedad privativa desde la reforma de la WEG, pues según el § 3 ap. 1 frase 2 WEG las plazas de aparcamiento se consideran estancias en este sentido.
La propiedad común (Gemeinschaftseigentum) es, por argumento en contrario, todo lo que no es propiedad privativa. Según el § 5 ap. 2 WEG, en particular las partes necesarias para la existencia y la seguridad del edificio, así como las instalaciones y los equipamientos que sirven al uso común, nunca son propiedad privativa, aun cuando se encuentren dentro de una vivienda. A ello pertenecen, por ejemplo, el tejado, los muros de carga, la fachada, la escalera y las conducciones de suministro comunes.
La cuota de copropiedad (Miteigentumsanteil), por último, es la fracción de la propiedad común asignada a cada vivienda, por ejemplo 87 de 1000 cuotas. Esta cuota tiene una considerable importancia práctica, porque conforme a ella se rigen, en el caso legal ordinario, el reparto de los gastos y las cargas y a menudo también el peso del voto en la junta de propietarios.
Plano de división y certificado de delimitación cerrada
Para que el registro de la propiedad pueda reconocer con claridad qué estancias pertenecen a qué vivienda, deben adjuntarse a la declaración de división dos documentos centrales. Ello resulta del § 7 ap. 4 WEG.
El plano de división (Aufteilungsplan) según el § 7 ap. 4 n.º 1 WEG es un plano de obra provisto por la autoridad de edificación con firma y sello o estampilla. De él deben desprenderse el reparto del edificio y de la finca, así como la ubicación y el tamaño de las partes en propiedad privativa y en propiedad común. Importante es la numeración: todas las estancias y partes de la finca que pertenecen a la misma vivienda deben señalarse con el mismo número en cada caso. Así puede asignarse cada unidad de forma inequívoca.
El certificado de delimitación cerrada (Abgeschlossenheitsbescheinigung) según el § 7 ap. 4 n.º 2 WEG es un certificado de la autoridad de edificación de que concurren los requisitos del § 3 ap. 3 WEG. Confirma que las viviendas u otras estancias están cerradas en sí mismas, es decir, claramente separadas entre sí en lo constructivo y provistas de un acceso propio y con cerradura. Para las plazas de aparcamiento y las partes de la finca situadas fuera del edificio, el § 3 ap. 3 WEG exige además que estén determinadas mediante indicaciones de medidas en el plano de división. Sin estos dos documentos la propiedad horizontal no puede inscribirse eficazmente en el registro de la propiedad.
Derechos de uso exclusivo y normas de la comunidad
Además de la asignación de propiedad privativa y común, la declaración de división contiene por regla general otros dos ámbitos de regulación importantes.
Los derechos de uso exclusivo (Sondernutzungsrechte) se refieren a superficies que sí siguen siendo propiedad común, pero cuyo uso exclusivo se asigna a un propietario determinado. Ejemplos clásicos son una parte determinada del jardín, una terraza o una plaza de aparcamiento en el patio. El propietario puede entonces usar esa superficie en exclusiva, aunque jurídicamente pertenezca a todos conjuntamente. Tales derechos se fijan en el texto de la declaración de división y a menudo se delimitan espacialmente mediante planos separados.
Las normas de la comunidad (Gemeinschaftsordnung) son, por así decirlo, la constitución de la comunidad de propietarios. Según el § 5 ap. 4 WEG, los acuerdos sobre la relación de los propietarios en propiedad horizontal entre sí pueden convertirse en contenido de la propiedad privativa. Suelen formar parte de la declaración de división o adjuntarse a ella como anexo y regulan, por ejemplo, el reparto de los gastos, los derechos de voto en la junta de propietarios, el uso admisible de las viviendas, así como derechos y deberes en el mantenimiento y la administración. Decisivo es: estas normas vinculan también a cada comprador posterior. Quien adquiere una vivienda asume las normas de la comunidad tal como están inscritas.
Forma y apertura de los libros del registro de pisos en el registro de la propiedad
La declaración de división despliega su efecto solo mediante la inscripción en el registro de la propiedad. Hasta entonces deben recorrerse varios pasos.
Primero se requiere la intervención de un notario. Para la ejecución registral, la declaración debe constar en una forma que el registro de la propiedad reconozca; en la concesión contractual según el § 3 WEG se requiere el otorgamiento notarial del acuerdo, en la división unilateral según el § 8 WEG al menos una declaración legitimada ante notario. En la práctica, la declaración de división es elaborada regularmente por el notario como documento público y presentada, junto con el plano de división y el certificado de delimitación cerrada, ante el registro de la propiedad competente. Competente es el registro de la propiedad del juzgado de primera instancia (Amtsgericht) en cuyo distrito se halla la finca, es decir, para un inmueble en Düsseldorf el registro de la propiedad de Düsseldorf.
A continuación, el registro de la propiedad abre los libros del registro de pisos (Wohnungsgrundbücher). Según el § 7 ap. 1 WEG, para cada cuota de copropiedad se abre de oficio una hoja registral especial, la denominada hoja del registro de pisos. En ella se inscriben la propiedad privativa perteneciente a la unidad, así como, a modo de restricción, los derechos de propiedad privativa de los demás propietarios. La anterior hoja registral de toda la finca se cierra de oficio. A partir de ese momento cada piso en propiedad existe como unidad jurídicamente independiente que puede venderse, heredarse o gravarse con una carga registral de forma individual.
Lo que debería comprobar al comprar un piso en propiedad
Al comprar un piso en propiedad, la declaración de división es uno de los documentos más importantes de todos. Debería leerse con cuidado antes de la cita notarial, pues determina qué adquiere usted realmente y qué normas le rigen. Por nuestra experiencia, merece la pena fijarse con detenimiento en los siguientes puntos:
- Alcance de la propiedad privativa: ¿Pertenecen el trastero, la plaza de aparcamiento o el cuarto de hobby realmente a su unidad, o se trata solo de un derecho de uso exclusivo? Eso supone una diferencia jurídica y económica.
- Propiedad privativa o común: ¿Está, por ejemplo, el balcón asignado a la vivienda, y quién soporta el mantenimiento de ventanas, terrazas o conducciones? De ello dependen sus futuros deberes y gastos.
- Cuota de copropiedad: ¿De cuánto es su cuota y cómo repercute en el reparto de gastos y el peso del voto?
- Reparto de gastos divergente: ¿Prevén las normas de la comunidad criterios de reparto especiales, por ejemplo por superficie habitable en lugar de por cuotas de copropiedad?
- Restricciones de uso: ¿Existen prescripciones como una limitación a fines residenciales o reglas sobre modificaciones constructivas?
- Derechos de uso exclusivo: ¿Están el jardín, la terraza o la plaza de aparcamiento delimitados de forma inequívoca en el plano y asignados eficazmente a su vivienda?
Si las circunstancias reales sobre el terreno no coinciden con la declaración de división y el plano de división, ello puede dar lugar a considerables cuestiones jurídicas. Como agencia inmobiliaria de Düsseldorf, examinamos la declaración de división junto con usted en cada compra y venta de un piso en propiedad y le situamos los puntos esenciales en su contexto.
Modificación de la declaración de división
Una declaración de división una vez inscrita no queda grabada en piedra para siempre; su modificación, sin embargo, está ligada a requisitos claros. Determinante es qué se quiere modificar.
Mientras un propietario único, por ejemplo un promotor, todavía conserve todas las unidades y las viviendas aún no se hayan vendido, puede ajustar ampliamente él mismo su declaración de división en el marco del § 8 WEG. Sin embargo, en cuanto intervienen varios propietarios, la situación cambia de raíz.
Las modificaciones que inciden en la asignación real, es decir, por ejemplo la conversión de propiedad privativa en propiedad común o a la inversa, el desplazamiento de cuotas de copropiedad o la constitución de nuevos derechos de uso exclusivo, requieren por principio el consentimiento de todos los propietarios afectados. A menudo se requiere además el consentimiento de los acreedores hipotecarios, cuando se ven afectadas sus garantías. Tal modificación debe efectuarse en la forma que el registro de la propiedad exige, por regla general otorgada o legitimada ante notario, y a continuación inscribirse en los libros del registro de pisos.
En ocasiones la declaración de división original ya contiene una cláusula de apertura que permite a la comunidad modificar determinados puntos con una mayoría, en vez de exigir la unanimidad. Qué mayorías y consentimientos son necesarios en el caso concreto depende así siempre del contenido de la respectiva declaración de división y de las normas de la comunidad y debería comprobarse con cuidado antes de cada modificación.
