Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nie ein ganzes Haus, sondern einen genau abgegrenzten Anteil daran. Welche Räume Ihnen allein gehören, was allen Eigentümern gemeinsam gehört und welche Regeln im Haus gelten, steht in einem zentralen Dokument: der Teilungserklärung. Sie verwandelt ein einheitliches Grundstück rechtlich in mehrere selbstständige Eigentumswohnungen und ist damit das Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Als Maklerhaus an der Königsallee begleiten wir seit über 60 Jahren Eigentümerfamilien in Düsseldorf und ganz NRW. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen verständlich, was die Teilungserklärung ist, wie sie beim Grundbuchamt zu Wohnungseigentum führt, was sie im Einzelnen enthält und worauf Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders achten sollten.
Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist die Erklärung, mit der ein Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Erst durch sie entsteht aus einem Grundstück, das bisher einer einzigen Person oder Gemeinschaft gehörte, das sogenannte Wohnungseigentum: ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück und Gebäude.
Maßgeblich ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es kennt zwei Wege, um Wohnungseigentum zu begründen. Der praktisch häufigste ist die Teilung durch den Eigentümer nach § 8 WEG: Wem ein Grundstück allein gehört, etwa einem Bauträger oder einem Hauseigentümer, der kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum so in Miteigentumsanteile teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden ist. Diese Erklärung ist einseitig, es ist also kein weiterer Vertragspartner nötig.
Der zweite Weg ist die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG. Sie kommt zum Tragen, wenn ein Grundstück bereits mehreren Personen gemeinsam gehört. Diese Miteigentümer räumen sich dann durch Vertrag gegenseitig das Sondereigentum an jeweils einer bestimmten Wohnung ein. Im Ergebnis entsteht in beiden Fällen Wohnungseigentum, der Unterschied liegt darin, ob ein Alleineigentümer einseitig teilt (§ 8 WEG) oder mehrere Miteigentümer sich vertraglich einigen (§ 3 WEG).
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Miteigentumsanteil
Das Herzstück jeder Teilungserklärung ist die Trennung zwischen dem, was einem Wohnungseigentümer allein gehört, und dem, was allen gemeinsam gehört.
Das Sondereigentum umfasst nach § 5 Abs. 1 WEG die in der Teilungserklärung bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert oder beseitigt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Typischerweise sind das die Räume der Wohnung selbst, oft zusammen mit einem zugeordneten Kellerraum. Auch Stellplätze können seit der WEG-Reform Sondereigentum sein, denn nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG gelten Stellplätze als Räume in diesem Sinne.
Das Gemeinschaftseigentum ist im Umkehrschluss alles, was nicht Sondereigentum ist. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind insbesondere die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlichen Teile sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, niemals Sondereigentum, selbst wenn sie innerhalb einer Wohnung liegen. Dazu zählen etwa das Dach, die tragenden Wände, die Fassade, das Treppenhaus und die gemeinsamen Versorgungsleitungen.
Der Miteigentumsanteil schließlich ist der Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der jeder Wohnung zugewiesen wird, etwa 87 von 1000 Anteilen. Dieser Anteil ist von erheblicher praktischer Bedeutung, weil sich nach ihm im gesetzlichen Regelfall die Verteilung der Kosten und Lasten sowie häufig auch das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung richten.
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Damit das Grundbuchamt eindeutig erkennen kann, welche Räume zu welcher Wohnung gehören, müssen der Teilungserklärung zwei zentrale Unterlagen beigefügt werden. Das ergibt sich aus § 7 Abs. 4 WEG.
Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung. Aus ihr müssen die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile ersichtlich sein. Wichtig ist die Nummerierung: Alle Räume und Grundstücksteile, die zu derselben Wohnung gehören, sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen. So lässt sich jede Einheit eindeutig zuordnen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Sie bestätigt, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind, also baulich klar voneinander getrennt sind und über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen. Für Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile verlangt § 3 Abs. 3 WEG zusätzlich, dass sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Ohne diese beiden Unterlagen kann das Wohnungseigentum nicht wirksam in das Grundbuch umgesetzt werden.
Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftsordnung
Neben der Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum enthält die Teilungserklärung in der Regel zwei weitere wichtige Regelungsbereiche.
Sondernutzungsrechte betreffen Flächen, die zwar Gemeinschaftseigentum bleiben, deren alleinige Nutzung aber einem bestimmten Wohnungseigentümer zugewiesen wird. Klassische Beispiele sind ein bestimmter Gartenanteil, eine Terrasse oder ein Stellplatz auf dem Hof. Der Eigentümer darf diese Fläche dann ausschließlich nutzen, obwohl sie rechtlich allen gemeinsam gehört. Solche Rechte werden im Text der Teilungserklärung festgelegt und häufig durch gesonderte Pläne räumlich abgegrenzt.
Die Gemeinschaftsordnung ist gewissermaßen die Verfassung der Eigentümergemeinschaft. Nach § 5 Abs. 4 WEG können Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Sie wird üblicherweise Teil der Teilungserklärung oder ihr als Anlage beigefügt und regelt zum Beispiel die Verteilung der Kosten, die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung, den zulässigen Gebrauch der Wohnungen sowie Rechte und Pflichten bei Instandhaltung und Verwaltung. Entscheidend ist: Diese Regelungen binden auch jeden späteren Käufer. Wer eine Wohnung erwirbt, übernimmt die Gemeinschaftsordnung so, wie sie eingetragen ist.
Form und Anlage der Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt
Die Teilungserklärung entfaltet ihre Wirkung erst durch die Eintragung im Grundbuch. Bis dahin sind mehrere Schritte zu durchlaufen.
Zunächst ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich. Für die grundbuchrechtliche Umsetzung muss die Erklärung in einer Form vorliegen, die das Grundbuchamt anerkennt; bei der vertraglichen Einräumung nach § 3 WEG ist eine notarielle Beurkundung der Einigung erforderlich, bei der einseitigen Teilung nach § 8 WEG zumindest eine notariell beglaubigte Erklärung. In der Praxis wird die Teilungserklärung regelmäßig vom Notar als Urkunde erstellt und zusammen mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, für eine Immobilie in Düsseldorf also das Düsseldorfer Grundbuchamt.
Daraufhin legt das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher an. Nach § 7 Abs. 1 WEG wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, das sogenannte Wohnungsgrundbuch. Darin werden das zur Einheit gehörende Sondereigentum sowie als Beschränkung die Sondereigentumsrechte der übrigen Eigentümer eingetragen. Das bisherige Grundbuchblatt des gesamten Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen. Ab diesem Zeitpunkt existiert jede Eigentumswohnung als rechtlich selbstständige Einheit, die einzeln verkauft, vererbt oder mit einer Grundschuld belastet werden kann.
Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung prüfen sollten
Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung eines der wichtigsten Dokumente überhaupt. Sie sollte vor dem Notartermin sorgfältig gelesen werden, denn sie bestimmt, was Sie tatsächlich erwerben und welche Regeln für Sie gelten. Aus unserer Erfahrung lohnt sich ein genauer Blick auf folgende Punkte:
- Umfang des Sondereigentums: Gehören Kellerraum, Stellplatz oder Hobbyraum tatsächlich zu Ihrer Einheit, oder handelt es sich nur um ein Sondernutzungsrecht? Das macht einen rechtlichen und wirtschaftlichen Unterschied.
- Sonder- oder Gemeinschaftseigentum: Ist etwa der Balkon der Wohnung zugeordnet, und wer trägt die Instandhaltung von Fenstern, Terrassen oder Leitungen? Davon hängen Ihre künftigen Pflichten und Kosten ab.
- Miteigentumsanteil: Wie hoch ist Ihr Anteil, und wie wirkt er sich auf Kostenverteilung und Stimmgewicht aus?
- Abweichende Kostenverteilung: Sieht die Gemeinschaftsordnung besondere Verteilungsschlüssel vor, etwa nach Wohnfläche statt nach Miteigentumsanteilen?
- Nutzungsbeschränkungen: Gibt es Vorgaben wie eine Beschränkung auf Wohnzwecke oder Regelungen zu baulichen Veränderungen?
- Sondernutzungsrechte: Sind Garten, Terrasse oder Stellplatz im Plan eindeutig abgegrenzt und Ihrer Wohnung wirksam zugeordnet?
Stimmen die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort nicht mit der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan überein, kann das zu erheblichen rechtlichen Fragen führen. Als Düsseldorfer Maklerhaus sehen wir uns die Teilungserklärung bei jedem Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung gemeinsam mit Ihnen an und ordnen die wesentlichen Punkte für Sie ein.
Änderung der Teilungserklärung
Eine einmal eingetragene Teilungserklärung ist nicht für immer in Stein gemeißelt, ihre Änderung ist jedoch an klare Voraussetzungen geknüpft. Maßgeblich ist, was geändert werden soll.
Solange ein Alleineigentümer, etwa ein Bauträger, noch sämtliche Einheiten hält und die Wohnungen noch nicht verkauft sind, kann er seine Teilungserklärung im Rahmen des § 8 WEG weitgehend selbst anpassen. Sobald jedoch mehrere Eigentümer beteiligt sind, ändert sich die Lage grundlegend.
Änderungen, die in die dingliche Zuordnung eingreifen, also etwa die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum oder umgekehrt, die Verschiebung von Miteigentumsanteilen oder die Begründung neuer Sondernutzungsrechte, bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer. Häufig ist außerdem die Zustimmung von Grundpfandgläubigern erforderlich, wenn deren Sicherheiten berührt werden. Eine solche Änderung muss in der Form erfolgen, die das Grundbuchamt verlangt, in der Regel notariell beurkundet oder beglaubigt, und anschließend in die Wohnungsgrundbücher eingetragen werden.
Mitunter enthält die ursprüngliche Teilungserklärung bereits eine Öffnungsklausel, die der Gemeinschaft erlaubt, bestimmte Punkte mit einer Mehrheit zu ändern, statt Einstimmigkeit zu verlangen. Welche Mehrheiten und Zustimmungen im konkreten Fall nötig sind, hängt damit immer vom Inhalt der jeweiligen Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung ab und sollte vor jeder Änderung sorgfältig geprüft werden.
