Czynsz schodkowy w umowie najmu: co wynajmujący powinien wiedzieć o § 557a BGB

Czym jest czynsz schodkowy?

Przy czynszu schodkowym czynsz zostaje ustalony już w umowie najmu w różnej wysokości dla określonych okresów. Zamiast podwyższać czynsz później pojedynczo, wynajmujący i najemca uzgadniają od początku, jak wysoki będzie czynsz w nadchodzących latach. Podwyżki następują wtedy automatycznie w uzgodnionych terminach, bez potrzeby odrębnego oświadczenia o podwyżce ani zgody najemcy.

Podstawą prawną jest § 557a BGB. Stanowi on, że czynsz może zostać uzgodniony na piśmie w różnej wysokości dla określonych okresów, przy czym dany czynsz lub daną podwyżkę należy wykazać w kwocie pieniężnej. Właśnie to stałe, z góry określone stopniowanie nadaje uzgodnieniu jego nazwę.

Dla obu stron oznacza to przede wszystkim pewność planowania. Najemca wie przez cały okres, jaki czynsz jest należny w którym roku. Wynajmujący otrzymuje niezawodnie rosnące wpływy, bez konieczności wszczynania co roku formalnej procedury.

Tak skutecznie uzgadnia się czynsz schodkowy

Aby czynsz schodkowy miał moc prawną, należy dokładnie dochować wymogów § 557a BGB. Dwa punkty są tu rozstrzygające:

• Każdy szczebel jako kwota pieniężna: Dla każdego okresu należy podać jako konkretną kwotę w euro albo dany czynsz całkowity, albo kwotę podwyżki. Samo podanie procentu, jak trzy procent rocznie, lub odesłanie do czynszu zwyczajowego dla danej miejscowości nie wystarcza. Już przy zawarciu umowy najemca musi móc odczytać, jaki czynsz czeka go w każdym roku.
• Forma pisemna (Schriftform): Czynsz schodkowy musi zostać uzgodniony na piśmie. W praktyce uzgodnienie z reguły znajduje się bezpośrednio w pisemnej umowie najmu, którą podpisują obie strony. Ustne porozumienie nie wystarcza.

Zwyczajowe jest przedstawienie w umowie w formie tabeli, na przykład: od 1 stycznia 2026 czynsz 900 euro, od 1 stycznia 2027 — 930 euro, od 1 stycznia 2028 — 960 euro i tak dalej. Ważne jest, aby terminy poszczególnych szczebli były jednoznacznie określalne. Im jaśniej kwoty i terminy figurują w umowie, tym pewniejsze jest uzgodnienie.

Najważniejsze zasady wg § 557a BGB

Oprócz formy i kwoty pieniężnej ustawa stawia czynszowi schodkowemu dalsze wymagania:

• Co najmniej rok bez zmian: Każdy szczebel czynszu musi pozostać niezmieniony przez co najmniej rok (§ 557a Abs. 2 BGB). Częstsze podwyżki, na przykład półroczne, nie są dopuszczalne. Wysokość poszczególnych kroków nie jest natomiast w ustawie wyraźnie ograniczona.
• Brak dodatkowej podwyżki wg §§ 558 do 559b BGB: W okresie czynszu schodkowego zwyczajowe podwyżki czynszu są wyłączone. Wynajmujący nie może zatem dodatkowo dostosować czynszu do czynszu porównawczego zwyczajowego dla danej miejscowości (§ 558 BGB) ani żądać podwyżki z tytułu modernizacji (§ 559 BGB). Szczeble są ostateczne.
• Koszty eksploatacyjne pozostają korygowalne: Zaliczki lub ryczałty na koszty eksploatacyjne można korygować wg § 560 BGB także w okresie czynszu schodkowego, jeśli rzeczywiste koszty się zmieniają. Punkt ten jest niezależny od szczebli.
• Wyłączenie wypowiedzenia najwyżej cztery lata: Prawo najemcy do wypowiedzenia można wyłączyć najwyżej na cztery lata od zawarcia uzgodnienia o czynszu schodkowym (§ 557a Abs. 3 BGB). Dłuższe związanie najemcy jest w tym zakresie nieskuteczne.

Zasady te służą ochronie najemcy i nie można ich wyłączyć na niekorzyść najemcy. Kto je zna i ich przestrzega, kształtuje czynsz schodkowy od początku na pewnym gruncie.

Hamulec czynszowy: czy obowiązuje też przy czynszu schodkowym?

Tak. W obszarach o napiętym rynku mieszkaniowym, które kraj związkowy wyznaczył rozporządzeniem, hamulec czynszowy (Mietpreisbremse) wg § 556d BGB obowiązuje też przy czynszu schodkowym. Jest to wyraźnie uregulowane w § 557a Abs. 4 BGB: §§ 556d do 556g BGB należy stosować do każdego pojedynczego szczebla czynszu.

Praktycznie oznacza to: nie tylko pierwszy czynsz, lecz także każdy późniejszy szczebel może co do zasady przekroczyć czynsz porównawczy zwyczajowy dla danej miejscowości najwyżej o dziesięć procent, o ile nie zachodzi ustawowy wyjątek. Dla drugiego i każdego dalszego szczebla nie liczy się początek umowy, lecz moment, w którym dany szczebel staje się po raz pierwszy wymagalny, oraz obowiązujący wówczas czynsz porównawczy zwyczajowy dla danej miejscowości.

Wysokość czynszu skutecznie ustalona we wcześniejszym szczeblu zostaje zachowana wg § 557a Abs. 4 BGB. Hamulca czynszowego nie da się zatem obejść poprzez stopniowanie. Czy i w jakim zakresie obowiązuje on w Państwa regionie oraz jakie wyjątki wchodzą w grę, zależy od danego rozporządzenia kraju związkowego i okoliczności konkretnego przypadku.

Czynsz schodkowy czy czynsz indeksowany: różnica

Obok czynszu schodkowego ustawa zna czynsz indeksowany (Indexmiete) wg § 557b BGB. Oba modele regulują, jak czynsz zmienia się z biegiem czasu, ale kierują się różnymi zasadami.

• Czynsz schodkowy (Staffelmiete) (§ 557a BGB): Przyszłe czynsze figurują w umowie jako stałe kwoty pieniężne. Podwyżka następuje automatycznie w uzgodnionym terminie. Wysokość jest znana od początku przez cały okres, niezależnie od ogólnego rozwoju cen.
• Czynsz indeksowany (Indexmiete) (§ 557b BGB): Czynsz jest powiązany ze wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych ustalanym przez Federalny Urząd Statystyczny. Rośnie lub spada wraz z inflacją. Wynajmujący musi każdorazowo oświadczyć korektę w formie tekstowej i podać zmianę wskaźnika oraz nowy czynsz lub kwotę podwyżki w kwocie pieniężnej.

Zasadnicza różnica tkwi w przewidywalności: czynsz schodkowy jest planowalny i odłączony od rynku, czynsz indeksowany podąża za rzeczywistym rozwojem cen. Także przy czynszu indeksowanym czynsz musi pozostać niezmieniony przez co najmniej rok, a podwyżka wg § 558 BGB jest wyłączona. Który model ma sens dla konkretnego mieszkania, zależy od położenia, czasu trwania najmu i oczekiwań rynkowych.

Zalety i wady dla wynajmujących i najemców

Czynsz schodkowy ma dla obu stron zalety, ale i granice. Trzeźwe spojrzenie pomaga w decyzji.

Za wynajmującymi przemawia:

• Planowalne, ustalone od początku wpływy z czynszu przez kilka lat.
• Brak formalnej procedury podwyżki i brak wymaganej zgody najemcy na uzgodnione kroki.
• Niezależność od rozwoju czynszu porównawczego zwyczajowego dla danej miejscowości.

Wynajmujący powinni rozważyć:

• W okresie najmu dodatkowe podwyżki wg §§ 558 i 559 BGB są wyłączone. Jeśli poziom czynszów na rynku rośnie silniej niż szczebel, nie da się skorygować.
• Także czynsz schodkowy podlega w obszarach z hamulcem czynszowym §§ 556d i nast. BGB.

Za najemcami przemawia:

• Pełna przejrzystość: czynsz na nadchodzące lata jest znany od początku.
• Ochrona przed niespodziewanymi podwyżkami wg czynszu porównawczego zwyczajowego dla danej miejscowości.

Najemcy powinni rozważyć:

• Czynsz rośnie w stałych terminach także wtedy, gdy czynsze rynkowe stoją w miejscu.
• Prawo do wypowiedzenia może być wyłączone na okres do czterech lat.

Częste błędy, które czynią czynsz schodkowy nieskutecznym

W praktyce klauzule czynszu schodkowego upadają najczęściej nie na zasadzie, lecz na sposobie sformułowania. Te błędy występują szczególnie często:

• Brak kwot pieniężnych: Szczeble są sformułowane tylko w procentach lub jako odesłanie do wskaźnika albo do czynszu zwyczajowego dla danej miejscowości. § 557a BGB wymaga jednak konkretnych kwot pieniężnych.
• Brak formy pisemnej: Uzgodnienie zawarto tylko ustnie lub nie zostało podpisane przez obie strony.
• Zbyt krótkie odstępy: Czynsz ma się podwyższać częściej niż raz w roku. Każdy szczebel musi jednak pozostać niezmieniony przez co najmniej rok.
• Zbyt długie wyłączenie wypowiedzenia: Najemca zostaje związany umową na ponad cztery lata, co jest w tym zakresie nieskuteczne.
• Niejasne terminy: Terminy poszczególnych szczebli nie są jednoznacznie określalne.
• Naruszenie hamulca czynszowego: W obszarze z hamulcem szczebel przekracza dopuszczalną wysokość bez zachodzenia wyjątku.

Pojedynczy nieskuteczny punkt nie pociąga koniecznie za sobą całej umowy, ale może prowadzić do tego, że planowana podwyżka okaże się bezskuteczna. Starannie sformułowana klauzula jest dlatego najlepszym zabezpieczeniem. Niniejszy artykuł oferuje ogólne informacje i nie zastępuje porady prawnej w konkretnym przypadku.