Bir mülk dairesi satın alan kişi asla bütün bir ev edinmez, yalnızca onun tam olarak sınırlandırılmış bir payını edinir. Hangi mekânların yalnızca size ait olduğu, neyin tüm maliklere ortak ait olduğu ve binada hangi kuralların geçerli olduğu merkezi bir belgede yer alır: bölme beyanı (Teilungserklärung). O, hukuken tek parça bir arsayı birden çok bağımsız mülk dairesine dönüştürür ve böylece her kat malikleri topluluğunun temelidir. Königsallee'deki bir emlak evi olarak 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf'ta ve tüm Kuzey Ren-Vestfalya'da malik ailelere eşlik ediyoruz. Bu rehberde size anlaşılır biçimde bölme beyanının ne olduğunu, tapu dairesinde nasıl kat mülkiyetine (Wohnungseigentum) yol açtığını, ayrıntılarda neler içerdiğini ve bir mülk dairesi satın alırken özellikle nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklıyoruz.
Bölme beyanı (Teilungserklärung) nedir?
Bölme beyanı (Teilungserklärung), bir binanın hukuken tek tek mülk dairelerine ayrıldığı beyandır. Ancak onun aracılığıyla, daha önce tek bir kişiye veya topluluğa ait olan bir arsadan, sözde kat mülkiyeti (Wohnungseigentum) doğar: belirli bir daire üzerinde özel mülk (Sondereigentum), ortak arsa ve bina üzerindeki bir ortak mülkiyet payı ile birleşmiş hâlde.
Belirleyici olan Kat Mülkiyeti Yasası'dır (Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Kat mülkiyetini kurmak için iki yol tanır. Uygulamada en sık görüleni § 8 WEG'e göre malik tarafından bölmedir: bir arsaya tek başına sahip olan kişi, örneğin bir müteahhit veya bir ev maliki, tapu dairesine (Grundbuchamt) karşı beyanla mülkiyeti, her payla belirli bir daire üzerindeki özel mülk birleşecek biçimde ortak mülkiyet paylarına bölebilir. Bu beyan tek taraflıdır, yani başka bir sözleşme tarafı gerekmez.
İkinci yol § 3 WEG'e göre özel mülkün sözleşmeyle tanınmasıdır. Bir arsa zaten birden çok kişiye ortak ait olduğunda devreye girer. Bu ortak malikler o zaman sözleşmeyle birbirlerine her biri belirli bir daire üzerinde özel mülk tanırlar. Sonuçta her iki durumda da kat mülkiyeti doğar; fark, tek bir malikin tek taraflı mı böldüğü (§ 8 WEG) yoksa birden çok ortak malikin sözleşmeyle mi anlaştığı (§ 3 WEG) noktasındadır.
Özel mülk, ortak mülk ve ortak mülkiyet payı
Her bölme beyanının kalbi, bir kat malikine yalnızca ona ait olanla herkese ortak ait olan arasındaki ayrımdır.
Özel mülk (Sondereigentum), § 5 fıkra 1 WEG uyarınca, bölme beyanında belirlenen mekânları ve bu mekânlara ait olan, ortak mülke veya diğer maliklere kaçınılmaz ölçünün ötesinde zarar vermeden değiştirilebilen ya da kaldırılabilen bina bileşenlerini kapsar. Tipik olarak bunlar dairenin kendi mekânlarıdır, çoğunlukla tahsis edilmiş bir bodrum mekânıyla birlikte. Park yerleri de WEG reformundan bu yana özel mülk olabilir, çünkü § 3 fıkra 1 cümle 2 WEG uyarınca park yerleri bu anlamda mekân sayılır.
Ortak mülk (Gemeinschaftseigentum), karşıt çıkarımla, özel mülk olmayan her şeydir. § 5 fıkra 2 WEG uyarınca özellikle binanın varlığı ve güvenliği için gerekli kısımlar ile ortak kullanıma hizmet eden tesisler ve donanımlar, bir dairenin içinde yer alsalar bile asla özel mülk değildir. Bunlara örneğin çatı, taşıyıcı duvarlar, cephe, merdiven boşluğu ve ortak besleme hatları dahildir.
Ortak mülkiyet payı (Miteigentumsanteil) ise nihayet, her daireye atanan, ortak mülk üzerindeki kesirdir, örneğin 1000 payın 87'si. Bu pay büyük pratik öneme sahiptir, çünkü yasal olağan durumda masrafların ve yüklerin dağılımı ve çoğunlukla malikler toplantısındaki oy ağırlığı da ona göre belirlenir.
Bölme planı ve bağımsızlık belgesi
Tapu dairesinin hangi mekânların hangi daireye ait olduğunu açıkça tanıyabilmesi için, bölme beyanına iki merkezi belge eklenmelidir. Bu, § 7 fıkra 4 WEG'den kaynaklanır.
§ 7 fıkra 4 no. 1 WEG'e göre bölme planı (Aufteilungsplan), yapı makamınca imza ve mühür veya damga ile donatılmış bir yapı çizimidir. Ondan binanın ve arsanın bölünmesi ile özel mülkte ve ortak mülkte bulunan kısımların konumu ve büyüklüğü görülebilmelidir. Numaralandırma önemlidir: aynı daireye ait tüm mekânlar ve arsa kısımları her seferinde aynı numarayla işaretlenmelidir. Böylece her birim tek anlamlı biçimde atanabilir.
§ 7 fıkra 4 no. 2 WEG'e göre bağımsızlık belgesi (Abgeschlossenheitsbescheinigung), § 3 fıkra 3 WEG koşullarının mevcut olduğuna dair yapı makamının bir belgesidir. Dairelerin veya diğer mekânların kendi içinde bağımsız olduğunu, yani yapısal olarak birbirinden açıkça ayrıldığını ve kendine ait, kilitlenebilir bir girişe sahip olduğunu teyit eder. Park yerleri ve binanın dışında yer alan arsa kısımları için § 3 fıkra 3 WEG ayrıca, bunların bölme planındaki ölçü bilgileriyle belirlenmiş olmasını ister. Bu iki belge olmadan kat mülkiyeti tapu kütüğüne geçerli biçimde aktarılamaz.
Özel kullanım hakları ve topluluk düzeni
Özel ve ortak mülkün atanmasının yanı sıra bölme beyanı kural olarak iki önemli düzenleme alanı daha içerir.
Özel kullanım hakları (Sondernutzungsrechte), ortak mülk olarak kalan, ancak yalnız kullanımı belirli bir kat malikine atanan alanları ilgilendirir. Klasik örnekler, bahçenin belirli bir kısmı, bir teras veya avludaki bir park yeridir. Malik o zaman bu alanı, hukuken herkese ortak ait olmasına rağmen, münhasıran kullanabilir. Bu tür haklar bölme beyanının metninde belirlenir ve çoğunlukla ayrı planlarla mekânsal olarak sınırlandırılır.
Topluluk düzeni (Gemeinschaftsordnung) bir bakıma malikler topluluğunun anayasasıdır. § 5 fıkra 4 WEG uyarınca kat maliklerinin birbirleriyle ilişkisine dair anlaşmalar özel mülkün içeriği hâline getirilebilir. Genellikle bölme beyanının bir parçası olur veya ona ek olarak iliştirilir ve örneğin masrafların dağılımını, malikler toplantısındaki oy haklarını, dairelerin izin verilen kullanımını ve bakım ile yönetimdeki hak ve yükümlülükleri düzenler. Belirleyici olan şudur: bu düzenlemeler her sonraki alıcıyı da bağlar. Bir daire edinen kişi, topluluk düzenini tescilli olduğu hâliyle devralır.
Tapu dairesinde daire tapu kütüklerinin biçimi ve açılması
Bölme beyanı etkisini ancak tapu kütüğüne tescil yoluyla doğurur. O zamana dek birkaç adımdan geçilmesi gerekir.
Önce bir noterin katılımı gereklidir. Tapu hukuku bakımından uygulama için beyanın, tapu dairesinin tanıdığı bir biçimde bulunması gerekir; § 3 WEG'e göre sözleşmeyle tanımada anlaşmanın noterce düzenlenmesi, § 8 WEG'e göre tek taraflı bölmede ise en azından noterce onaylanmış bir beyan gereklidir. Uygulamada bölme beyanı düzenli olarak noter tarafından bir senet olarak hazırlanır ve bölme planı ile bağımsızlık belgesiyle birlikte yetkili tapu dairesine sunulur. Yetkili olan, arsanın bölgesinde bulunduğu sulh mahkemesindeki (Amtsgericht) tapu dairesidir, yani Düsseldorf'taki bir taşınmaz için Düsseldorf tapu dairesi.
Bunun üzerine tapu dairesi daire tapu kütüklerini (Wohnungsgrundbücher) açar. § 7 fıkra 1 WEG uyarınca her ortak mülkiyet payı için resen özel bir tapu kütüğü sayfası, sözde daire tapu kütüğü açılır. Buna birime ait özel mülk ile bir kısıtlama olarak diğer maliklerin özel mülk hakları tescil edilir. Tüm arsanın önceki tapu kütüğü sayfası resen kapatılır. Bu andan itibaren her mülk dairesi, tek tek satılabilen, miras bırakılabilen veya bir arazi rehniyle yüklenebilen, hukuken bağımsız bir birim olarak var olur.
Bir mülk dairesi satın alırken kontrol etmeniz gerekenler
Bir mülk dairesi satın alırken bölme beyanı en önemli belgelerden biridir. Noter randevusundan önce dikkatlice okunmalıdır, çünkü gerçekte ne edindiğinizi ve sizin için hangi kuralların geçerli olduğunu belirler. Deneyimimize göre aşağıdaki noktalara yakından bakmaya değer:
- Özel mülkün kapsamı: Bodrum mekânı, park yeri veya hobi odası gerçekten sizin biriminize mi ait, yoksa yalnızca bir özel kullanım hakkı mı söz konusu? Bu, hukuki ve ekonomik bir fark yaratır.
- Özel ya da ortak mülk: Örneğin balkon daireye mi atanmış ve pencerelerin, terasların veya hatların bakımını kim üstlenir? Gelecekteki yükümlülükleriniz ve masraflarınız buna bağlıdır.
- Ortak mülkiyet payı: Payınız ne kadar yüksek ve masraf dağılımına ve oy ağırlığına nasıl etki ediyor?
- Farklı masraf dağılımı: Topluluk düzeni özel dağıtım anahtarları öngörüyor mu, örneğin ortak mülkiyet payları yerine konut alanına göre?
- Kullanım kısıtlamaları: Konut amacıyla sınırlama gibi şartlar veya yapısal değişikliklere dair düzenlemeler var mı?
- Özel kullanım hakları: Bahçe, teras veya park yeri planda tek anlamlı biçimde sınırlandırılmış ve dairenize geçerli olarak atanmış mı?
Yerindeki gerçek durum bölme beyanı ve bölme planıyla uyuşmuyorsa, bu önemli hukuki sorulara yol açabilir. Bir Düsseldorf emlak evi olarak, bir mülk dairesinin her alım ve satımında bölme beyanına sizinle birlikte bakar ve temel noktaları sizin için yerli yerine koyarız.
Bölme beyanının değiştirilmesi
Bir kez tescil edilmiş bölme beyanı sonsuza dek taşa kazınmış değildir, ancak değiştirilmesi açık koşullara bağlıdır. Belirleyici olan, neyin değiştirilmek istendiğidir.
Bir tek malik, örneğin bir müteahhit, tüm birimleri hâlâ elinde tuttuğu ve daireler henüz satılmadığı sürece, bölme beyanını § 8 WEG çerçevesinde büyük ölçüde kendisi uyarlayabilir. Ancak birden çok malik dahil olduğu anda durum kökten değişir.
Aynî atamaya müdahale eden değişiklikler, yani örneğin özel mülkün ortak mülke veya tersine dönüştürülmesi, ortak mülkiyet paylarının kaydırılması veya yeni özel kullanım haklarının kurulması, ilke olarak etkilenen tüm kat maliklerinin onayını gerektirir. Ayrıca, teminatları etkilendiğinde çoğunlukla ipotek alacaklılarının onayı da gereklidir. Böyle bir değişiklik, tapu dairesinin istediği biçimde, kural olarak noterce düzenlenmiş veya onaylanmış olarak yapılmalı ve ardından daire tapu kütüklerine tescil edilmelidir.
Bazen özgün bölme beyanı, oybirliği istemek yerine topluluğa belirli noktaları çoğunlukla değiştirme imkânı veren bir açılış kaydı zaten içerir. Somut olayda hangi çoğunlukların ve onayların gerekli olduğu, böylece her zaman ilgili bölme beyanının ve topluluk düzeninin içeriğine bağlıdır ve her değişiklikten önce dikkatlice kontrol edilmelidir.
