Zaległości remontowe (Sanierungsstau) w nieruchomościach: jak je rozpoznać, ocenić i właściwie potraktować przy sprzedaży

Co oznaczają zaległości remontowe?

O zaległościach remontowych (Sanierungsstau) – często nazywanych też zaległościami w utrzymaniu lub w modernizacji – mówi się wtedy, gdy w nieruchomości przez dłuższy czas zaniechano koniecznych napraw, remontów i modernizacji, a powstała w ten sposób potrzeba się skumulowała. Nie chodzi o pojedyncze naprawy kosmetyczne, lecz przede wszystkim o istotne i funkcjonalne wady elementów budowlanych oraz instalacji technicznych, które wiążą się z odczuwalną potrzebą inwestycji.

Pojęcie to ma charakter ekonomiczny i budowlano-techniczny; nie jest samodzielnym pojęciem prawnym. W wycenie jednak koszty usunięcia zaległości remontowych są regularnie uwzględniane jako czynnik obniżający wartość. Typowe jest, że deficyty techniczne i słabości energetyczne się zbiegają: stare ogrzewanie, nieocieplone elementy i wysłużone okna powodują nie tylko potrzebę napraw, lecz także wysokie koszty energii. Kto wcześnie i uczciwie oceni stan swojej nieruchomości, może bardziej celowo zaplanować sprzedaż.

Typowe strefy problemowe – po czym rozpoznać zaległości remontowe

Zaległości remontowe rzadko ujawniają się w jednym miejscu. Z doświadczenia wynika, że te obszary są najważniejszymi wskaźnikami:

• Dach: zacieki na sufitach lub na poddaszu, uszkodzone lub zsunięte dachówki, brakująca lub porowata membrana wstępnego krycia, skorodowane rynny i rury spustowe oraz niewystarczające ocieplenie wskazują na potrzebę działania.
• Ogrzewanie i instalacje: bardzo stare źródło ciepła, wysokie zużycie, nierównomierny rozkład ciepła, częste awarie i przestarzała automatyka regulacji to wyraźne sygnały ostrzegawcze. Wiek kotła grzewczego jest tu szczególnie wymowny.
• Instalacja elektryczna: stare bezpieczniki wkręcane, brak wyłącznika różnicowoprądowego, zbyt mało gniazdek, widoczne prowizoryczne rozwiązania i powracające awarie wskazują na instalację wymagającą gruntownej modernizacji.
• Okna: przeciągi, skraplanie się wody, zaparowane szyby między taflami szkła, kruche uszczelki i ciężko działające okucia świadczą o wysokich stratach ciepła.
• Elewacja i ocieplenie: odpadający tynk, pęknięcia, zimne ściany wewnętrzne, mostki termiczne i wysokie koszty ogrzewania to typowe oznaki braku lub niewystarczającego ocieplenia.
• Wilgoć i piwnica: stęchły zapach, pleśń, wykwity solne, wilgotne strefy cokołowe i mokre ściany piwnicy wskazują na problemy z wilgocią, które należy traktować poważnie.
• Rury i przewody: korozja, spadek ciśnienia, przebarwienia wody, osady wapienne, przecieki i nieocieplone przewody w nieogrzewanych pomieszczeniach to kolejne wskazówki.

Jeśli kilka z tych punktów występuje razem, z doświadczenia wynika, że mamy do czynienia z istotnymi zaległościami remontowymi.

Skutki dla wartości i ceny sprzedaży

Zaległości remontowe oddziałują na dwóch płaszczyznach: na osiągalną cenę i na czas sprzedaży. Kupujący wliczają spodziewane koszty remontu, ryzyko ukrytych wad i nakład czasu na prace – i odliczają te punkty od ceny. W ustalaniu wartości rynkowej koszty usunięcia wad są często uwzględniane bezpośrednio jako obniżające wartość.

Świadomie nie ma ryczałtowych wartości procentowych. To, jak duże okaże się obniżenie, zależy od zakresu i pilności działań, od lokalizacji i od lokalnego otoczenia rynkowego. Im większe ingerencje w dach, ogrzewanie, instalację elektryczną lub w przypadku szkód wilgociowych, tym silniej wpływa to także na finansowalność dla kupujących – i tym dłużej może trwać sprzedaż. Jednocześnie w Düsseldorfie i w wielu lokalizacjach Nadrenii Północnej-Westfalii istnieje odczuwalny popyt na obiekty z potencjałem rozwoju. Decydująca jest realistyczna, zrozumiała wycena: kto przedstawia stan przejrzyście, osiąga z doświadczenia stabilniejsze wyniki niż przy zawyżonej cenie wyjściowej, którą trzeba później korygować.

Zaległości remontowe przy zakupie: negocjacje, rzeczoznawca i fundusz

Z perspektywy kupującego zaległości remontowe są najpierw tematem negocjacyjnym. Negocjacje są wiarygodne, gdy opierają się na rzetelnych liczbach – na przykład konkretnych kosztorysach lub ekspertyzie. Ryczałtowe szacunki są natomiast łatwe do podważenia.

• Rzeczoznawcy i biegli: niezależna ekspertyza budowlana pomaga rozpoznać ukryte wady i koszty następcze – zwłaszcza przy dachu, piwnicy, wilgoci, instalacji elektrycznej i ogrzewaniu. W ten sposób można rzetelnie określić potrzebę remontu.
• Fundusz remontowy przy mieszkaniach własnościowych: przy zakupie mieszkania we wspólnocie właścicieli warto spojrzeć na fundusz remontowy (Erhaltungsrücklage). Zgodnie z paragrafem 19 ustawy o własności lokali (§ 19 WEG) prawidłowe utrzymanie nieruchomości wspólnej i gromadzenie odpowiedniego funduszu remontowego należą do prawidłowego zarządu. Jeśli fundusz jest zbyt niski, grożą dopłaty specjalne, gdy przychodzi do większych działań.
• Sprawdzić dokumentację: protokoły zebrań właścicieli, plan gospodarczy, rozliczenia opłat eksploatacyjnych i ewentualne zaległości dają wskazówki co do zaległości remontowych w nieruchomości wspólnej i co do sytuacji finansowej wspólnoty.

Dla sprzedających obowiązuje odwrotnie: kto otwarcie komunikuje wady i dokumentuje je, buduje zaufanie i często skraca negocjacje.

Obowiązki GEG przy zmianie właściciela: ogrzewanie i doposażenie

Przy zmianie właściciela istotne stają się określone obowiązki ustawy o energetyce budynków (GEG). Powinni Państwo znać te zasady, ponieważ czynią one potrzebę remontu policzalną dla kupujących:

• Zakaz eksploatacji starych kotłów grzewczych (§ 72 GEG): kotły grzewcze zasilane olejem lub gazem, zamontowane przed 1 stycznia 1991 roku, nie mogą już być eksploatowane. Nowsze kotły nie mogą być eksploatowane po upływie 30 lat. Wyłączone są między innymi kotły niskotemperaturowe i kondensacyjne. Ponadto kotły zasilane paliwami kopalnymi mogą pracować na paliwach kopalnych najpóźniej do końca 31 grudnia 2044 roku.
• Ocieplenie stropu nad najwyższą kondygnacją (§ 47 GEG): nieocieplone stropy nad najwyższą kondygnacją należy ocieplić tak, aby współczynnik przenikania ciepła (wartość U) nie przekraczał 0,24 wata na metr kwadratowy i kelwin; alternatywnie może być ocieplony dach nad nim. W budynku mieszkalnym zamieszkanym przez właściciela, mającym nie więcej niż dwa mieszkania, obowiązek ten musi spełnić dopiero nowy właściciel – i to w ciągu dwóch lat od przeniesienia własności.
• Izolacja przewodów (§ 69 GEG): dotychczas nieocieplone, dostępne przewody rozdziału ciepła i ciepłej wody, które nie znajdują się w ogrzewanych pomieszczeniach, należy zaizolować.

Dochodzi do tego warunkowy obowiązek według § 48 GEG: kto i tak odnawia większe części elementu zewnętrznego – na przykład elewacji lub dachu – musi przy tym dotrzymać minimalnych wymagań energetycznych. GEG jest obecnie politycznie nowelizowana; miarodajna jest zawsze obowiązująca w danym momencie wersja ustawy.

Obowiązek 65 procent dla nowych instalacji grzewczych i świadectwo energetyczne

Gdy montowana jest nowa instalacja grzewcza, obowiązuje centralny wymóg § 71 GEG: nowo zamontowana instalacja grzewcza musi co do zasady wytwarzać co najmniej 65 procent dostarczanego ciepła z energii odnawialnych lub z niemożliwego do uniknięcia ciepła odpadowego. Za spełniony uznaje się go między innymi przy przyłączeniu do sieci ciepłowniczej, przy pompie ciepła, ogrzewaniu elektrycznym bezpośrednim, instalacji solarnej termicznej lub określonych rozwiązaniach hybrydowych i na biomasę.

Dla budynków istniejących obowiązek ten jest powiązany z gminnym planowaniem ciepłowniczym. W gminach liczących ponad 100.000 mieszkańców (dzień odniesienia 1 stycznia 2024 roku) wymóg obowiązuje najpóźniej od 1 lipca 2026 roku, w mniejszych gminach najpóźniej od 1 lipca 2028 roku – o ile wcześniej nie zostanie podjęta odpowiednia decyzja gminna. Dla właścicieli w Düsseldorfie miarodajny jest zatem wcześniejszy termin. Przed montażem ogrzewania zasilanego paliwami kopalnymi wymagana jest ponadto porada.

Niezależnie od zaległości remontowych przy sprzedaży obowiązuje obowiązek świadectwa energetycznego według § 80 GEG: sprzedający lub działający na jego zlecenie pośrednik muszą przedłożyć zainteresowanym świadectwo energetyczne najpóźniej podczas oględzin i przekazać je po zawarciu umowy. Świadectwo energetyczne uwidacznia słabości energetyczne i jest dlatego elementem uczciwej sprzedaży.

Remontować czy sprzedać w stanie obecnym – i jak Państwu towarzyszymy

Czy remont przed sprzedażą się opłaca, nie da się odpowiedzieć ogólnie. Za remontem przemawia, gdy celowe działania wyraźnie poprawiają osiągalną cenę i krąg kupujących, a inwestycja jest proporcjonalna. Za sprzedażą w stanie obecnym przemawia, gdy nakład jest wysoki, wynik niepewny lub czas krótki – ponieważ wielu kupujących i tak chce remontować według własnych wyobrażeń i to wliczają. Często sprzedaż w stanie obecnym jest jaśniejszą i mniej ryzykowną drogą, ponieważ nie ponoszą Państwo kosztów z góry i nie muszą udzielać gwarancji za powodzenie poszczególnych działań.

Oceniamy Państwa nieruchomość realistycznie – również wtedy, gdy istnieją zaległości remontowe. Nie upiększamy stanu ani go nie umniejszamy, lecz klasyfikujemy go w sposób zrozumiały i pokazujemy Państwu opcje. Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dekad towarzyszymy właścicielom na rynku düsseldorfskim i nadreńsko-westfalskim. Z biegiem lat powstała rozbudowana sieć z ponad 20.000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie łączyć nieruchomości i odpowiednich zainteresowanych – na życzenie także w poufnej sprzedaży z dala od dużych portali. Czy to sprzedaż w stanie obecnym, czy droga z towarzyszeniem: każdy krok stawiamy razem z Państwem.