Kto właściwie ponosi koszty pośrednika – wynajmujący czy najemca, sprzedający czy kupujący? Odpowiedź zależy od tego, czy chodzi o najem, czy o kupno. Dla obu przypadków ustawodawca stworzył jasne reguły: tak zwaną zasadę zlecającego (Bestellerprinzip) przy najmie mieszkań oraz podział po połowie kosztów pośrednika przy kupnie mieszkań i domów jednorodzinnych. Wyjaśniamy Państwu rzeczowo i zrozumiale, która regulacja kiedy obowiązuje, kto ostatecznie płaci i które przypadki są wyłączone.
Co oznacza zasada zlecającego?
Zasada zlecającego (Bestellerprinzip) to prosta myśl przewodnia: kto zleca pośrednika, ten też mu płaci. Pojęcie pochodzi z prawa pośrednictwa mieszkaniowego i obowiązuje od 1 czerwca 2015 r. dla pośrednictwa w najmie mieszkań. Jeśli więc wynajmujący zleca pośrednikowi, aby ten skojarzył jego mieszkanie z nowym najemcą, koszty ponosi wynajmujący – a nie osoba poszukująca mieszkania.
Ważne jest czyste rozgraniczenie: zasada zlecającego w ścisłym sensie dotyczy wyłącznie najmu lokali mieszkalnych. Przy kupnie mieszkania lub domu jednorodzinnego od 23 grudnia 2020 r. obowiązuje inna regulacja, mianowicie podział po połowie kosztów pośrednika. Obie regulacje realizują podobny cel – sprawiedliwy rozkład obciążeń –, opierają się jednak na różnych ustawach. Tę różnicę objaśniamy krok po kroku w kolejnych częściach.
Zasada zlecającego przy najmie od 2015 roku
Podstawą prawną dla najmu jest ustawa o pośrednictwie mieszkaniowym (Wohnungsvermittlungsgesetz, WoVermittG). Zgodnie z paragrafem 2 ustęp 1a pośrednik może żądać wynagrodzenia od osoby poszukującej mieszkania tylko wtedy, gdy podjął działanie wyłącznie na podstawie zlecenia poszukiwania od tej osoby i dopiero dzięki temu pozyskał mieszkanie od wynajmującego.
W praktyce oznacza to: jeśli wynajmujący zlecił pośrednikowi lub mieszkanie znajdowało się już w zasobie pośrednika, od najemcy nie wolno żądać prowizji. Wówczas płaci wynajmujący jako zlecający. Tylko jeśli najemca samodzielnie zleci pośrednikowi poszukiwanie i pośrednik podejmie działanie wyłącznie z tego powodu, najemca może zostać obciążony.
Do tego dochodzi wymóg co do formy: zgodnie z paragrafem 2 ustęp 1 umowa pośrednictwa wymaga formy dokumentowej – e-mail lub faks wystarczają, samo ustne uzgodnienie nie. Jeśli brakuje formy dokumentowej, nie istnieje roszczenie o prowizję.
Jak wysoka może być prowizja przy najmie?
Dla rzadkiego przypadku, gdy najemca sam zlecił pośrednika i dlatego musi zapłacić, istnieje ustawowa górna granica. Zgodnie z paragrafem 3 ustęp 2 WoVermittG pośrednik może żądać od osoby poszukującej mieszkania najwyżej dwóch czynszów miesięcznych powiększonych o ustawowy podatek od wartości dodanej.
Miarodajny jest przy tym czynsz najmu netto: koszty dodatkowe, rozliczane osobno, pozostają poza obliczeniem. Przy 19 procentach podatku od wartości dodanej wychodzi więc rachunkowo najwyżej 2,38 czynszu netto. Odwrotnie, jeśli to wynajmujący zleca pośrednika, dla jego honorarium nie ma ustawowego limitu; jest ono uzgadniane między wynajmującym a pośrednikiem.
Dodatkowo ustawa zakazuje zaliczek oraz ukrytych opłat dodatkowych, takich jak opłaty za sporządzenie pism czy za obsługę. Te przepisy ochronne zapewniają, że obciążenie najemców pozostaje wyraźnie ograniczone i zrozumiałe.
Koszty pośrednika po połowie przy kupnie od 2020 roku
Dla sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego konsumentowi od 23 grudnia 2020 r. obowiązuje odrębna regulacja w niemieckim kodeksie cywilnym (Bürgerliches Gesetzbuch). Nie jest to zasada zlecającego, lecz reguła podziału kosztów pośrednika – w rezultacie prowadzi jednak najczęściej do podziału po połowie.
Jeśli pośrednik działa dla obu stron, to znaczy dla sprzedającego i kupującego, zgodnie z paragrafem 656c BGB obie strony mogą zobowiązać się do zapłaty tylko w równej wysokości. Jeśli na początku zleca pośrednika tylko jedna strona – z reguły sprzedający właściciel –, stosuje się paragraf 656d BGB: druga strona może wówczas zostać obciążona najwyżej w równej wysokości, czyli najwyżej w połowie. Również przy kupnie obowiązuje forma dokumentowa zgodnie z paragrafem 656a BGB.
Pewna szczególna cecha dodatkowo chroni kupującego: jego udział staje się wymagalny dopiero wtedy, gdy pierwotny zleceniodawca w sposób udowodniony zapłacił własną prowizję. Ustawowej górnej granicy dla samej wysokości prowizji przy kupnie natomiast nie ma.
Najem i kupno w bezpośrednim porównaniu
Choć obie regulacje chronią konsumenta, należy je prawnie wyraźnie rozdzielić. Poniższe punkty podsumowują różnice:
- Najem: prawdziwa zasada zlecającego zgodnie z WoVermittG od 1 czerwca 2015 r. – kto zleca pośrednika, płaci, z reguły więc wynajmujący.
- Kupno: podział po połowie względnie udział w równej wysokości zgodnie z paragrafami 656c i 656d BGB od 23 grudnia 2020 r. – koszty są dzielone między sprzedającego i kupującego.
- Limit: przy najmie prowizja najemcy jest ograniczona do dwóch czynszów netto powiększonych o podatek od wartości dodanej; przy kupnie nie ma ustawowej górnej granicy.
- Wspólne: w obu przypadkach umowa pośrednictwa musi zostać zawarta w formie dokumentowej, a prowizja powstaje tylko w razie powodzenia.
Kto zna to rozróżnienie, może od początku prawidłowo ocenić, jakie koszty czekają go we własnej sytuacji.
Które przypadki są wyłączone?
Zarówno zasada zlecającego, jak i podział po połowie obowiązują tylko dla określonych konstelacji. Szereg przypadków wyraźnie nie jest objęty:
- Nieruchomości komercyjne: WoVermittG obowiązuje tylko dla lokali mieszkalnych. Przy pośrednictwie w lokalach komercyjnych zasada zlecającego nie działa.
- Domy wielorodzinne i niezabudowane grunty: paragrafy 656c i 656d BGB obowiązują tylko dla mieszkań i domów jednorodzinnych, nie dla domów wielorodzinnych ani gruntów.
- Kupujący komercyjni: podział po połowie przy kupnie działa tylko wtedy, gdy kupujący jest konsumentem. Jeśli kupuje przedsiębiorca, reguły nie obowiązują.
W tych wyłączonych przypadkach nie ma ani ustawowego podziału, ani limitu. Prowizja oraz kwestia, kto ją ponosi, są wówczas uzgadniane indywidualnie między stronami i podlegają jedynie ogólnemu prawu pośrednictwa.
Co to oznacza dla Państwa w praktyce
Dla większości właścicieli i zainteresowanych stan prawny można sprowadzić do jasnego mianownika: przy najmie lokalu mieszkalnego z reguły płaci strona, która zleca pośrednika – czyli zazwyczaj wynajmujący. Przy kupnie mieszkania lub domu jednorodzinnego przez konsumenta sprzedający i kupujący z reguły dzielą koszty pośrednika po połowie.
Decydujące jest, aby umowa pośrednictwa istniała w formie dokumentowej i aby role były jasne od początku. Przy obiektach komercyjnych, domach wielorodzinnych lub kupujących komercyjnych istnieje więcej swobody kształtowania, ponieważ tutaj nie obowiązuje żaden ustawowy podział.
Jako firma działająca od ponad 60 lat w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii, Richter Immobilien-Transaktionen prowadzi Państwa niezawodnie przez te regulacje. Dzięki sieci budowanej przez dziesięciolecia, liczącej ponad 20 000 kontaktów, łączymy właścicieli z odpowiednimi zainteresowanymi – przejrzyście i z pewnością prawną, z wynagrodzeniem, które należne jest dopiero w razie powodzenia.
