Kto chce wynająć mieszkanie tylko na określony czas, ponieważ później zamierza używać go sam, szybko myśli o umowie najmu na czas określony (Zeitmietvertrag). W prawie najmu lokali mieszkalnych skuteczne ograniczenie czasowe jest jednak możliwe tylko pod ścisłymi warunkami: wymaga ustawowego powodu wg § 575 BGB, a powód ten – na przykład przyszła własna potrzeba wynajmującego (Eigenbedarf) – musi zostać przekazany najemcy na piśmie już przy zawarciu umowy. Jeśli brakuje powodu lub jego pisemnego wskazania, umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony. Ten poradnik rzeczowo wyjaśnia kwalifikowany najem terminowy z powodu własnej potrzeby: jakie powody są dopuszczalne, jakie prawa ma najemca, co dzieje się przy opóźnieniu lub odpadnięciu powodu oraz czym najem terminowy różni się od wypowiedzenia z powodu własnej potrzeby (Eigenbedarfskündigung) umowy bezterminowej.
Czym jest kwalifikowany najem terminowy (Zeitmietvertrag) wg § 575 BGB?
Od reformy prawa najmu w 2001 roku najmu lokalu mieszkalnego nie można już dowolnie ograniczać w czasie. § 575 BGB reguluje wyczerpująco, kiedy ograniczenie czasowe jest skuteczne: stosunek najmu może zostać zawarty na czas określony tylko wtedy, gdy po upływie okresu najmu wynajmujący potrzebuje pomieszczeń z jednego z ustawowo wymienionych powodów i zawiadomi najemcę o tym powodzie na piśmie przy zawarciu umowy. Dlatego mówi się o kwalifikowanym najmie terminowym (Zeitmietvertrag).
Różnica wobec ogólnej umowy najmu jest zasadnicza: regułą w prawie najmu lokali mieszkalnych jest umowa bezterminowa, która kończy się przez wypowiedzenie. Umowa terminowa natomiast kończy się bez wypowiedzenia z upływem uzgodnionego czasu – ale tylko wtedy, gdy od początku spełnione są ścisłe wymogi § 575 BGB. Ograniczenie czasowe wyłącznie dlatego, że akurat odpowiada to wynajmującemu lub że nie chce się on wiązać, nie jest w prawie najmu lokali mieszkalnych możliwe. Sama celowość nie wystarcza; musi zachodzić jeden z trzech ustawowych powodów.
Trzy dopuszczalne powody ograniczenia czasowego – własna potrzeba, przebudowa, mieszkanie służbowe
§ 575 ust. 1 BGB wymienia trzy – i tylko trzy – dopuszczalne powody ograniczenia czasowego:
- Przyszła własna potrzeba wynajmującego (Eigenbedarf) (nr 1): wynajmujący chce po upływie okresu najmu używać pomieszczeń jako mieszkania dla siebie, swoich członków rodziny lub domowników. To najczęstszy przypadek – na przykład gdy dziecko ma się wprowadzić po studiach lub mieszkanie ma być później zajęte przez samego wynajmującego.
- Rozbiórka lub istotna przebudowa (nr 2): wynajmujący chce w sposób dopuszczalny usunąć pomieszczenia albo tak istotnie je zmienić lub wyremontować, że działania te zostałyby znacznie utrudnione przez kontynuację stosunku najmu.
- Najem na rzecz osoby zobowiązanej do świadczenia służby (nr 3): wynajmujący chce po upływie okresu wynająć pomieszczenia osobie zobowiązanej do świadczenia służby, na przykład mieszkanie dozorcy lub zakładowe.
Ważne jest, aby przy zawarciu umowy powód ograniczenia był poważnie zamierzony i wiarygodny. Jedynie pozorowany zamiar nie uzasadnia ograniczenia. Ustawa nie dopuszcza dla lokali mieszkalnych innych powodów niż te trzy – ani też ich połączenia ze swobodnie wymyślonymi powodami dodatkowymi.
Forma pisemna i zawiadomienie przy zawarciu umowy – inaczej umowę uważa się za bezterminową
Formalna przeszkoda z § 575 BGB jest surowa i w praktyce najczęściej niedoceniana. Wynajmujący musi zawiadomić najemcę o konkretnym powodzie ograniczenia na piśmie przy zawarciu umowy. Z reguły następuje to bezpośrednio w umowie najmu. Nie wystarczy uzgodnienie samego okresu – powód musi być wskazany konkretnie, na przykład: „Ograniczenie czasowe, ponieważ wynajmujący chce po upływie okresu używać mieszkania dla swojej córki”.
Skutek prawny naruszenia jest jednoznaczny i dla wynajmujących nieprzyjemny: jeśli nie zostanie wskazany dopuszczalny powód, powód nie zostanie zawiadomiony na piśmie lub nie przy zawarciu umowy, wówczas stosunek najmu uważa się za zawarty na czas nieokreślony (§ 575 ust. 1 zdanie 2 BGB). Umowa biegnie wtedy dalej jak zwykła umowa bezterminowa i kończy się już tylko przez zwykłe wypowiedzenie z uzasadnionym interesem. Również późniejsze uzupełnienie powodu po zawarciu umowy nie usuwa wady. Zbyt ogólne lub niejasne sformułowanie również może spowodować, że ograniczenie będzie bezskuteczne.
Prawo najemcy do informacji o dalszym istnieniu powodu (§ 575 ust. 2 BGB)
Najemca jest chroniony przez cały okres trwania umowy. § 575 ust. 2 BGB przyznaje mu prawo do informacji: najwcześniej na cztery miesiące przed upływem ograniczenia może żądać od wynajmującego, aby ten w ciągu jednego miesiąca zawiadomił go, czy powód ograniczenia nadal istnieje.
Dzięki temu najemca może sprawdzić, czy umowa faktycznie kończy się w uzgodnionym terminie, czy też jego sytuacja się zmieniła. Jeśli wynajmujący udzieli informacji z opóźnieniem, najemca może żądać przedłużenia stosunku najmu o okres opóźnienia. Jeśli zatem zawiadomienie opóźnia się na przykład o dwa miesiące, najemca może żądać przedłużenia o dwa miesiące. Dla wynajmujących oznacza to: zapytanie najemcy o informację należy odpowiedzieć terminowo i w sposób możliwy do udowodnienia, aby nie wywołać niezamierzonego przedłużenia.
Gdy powód się opóźnia lub odpada (§ 575 ust. 3 BGB)
Plany się zmieniają – i § 575 ust. 3 BGB reguluje dokładnie to. Tu leży największe ryzyko dla wynajmujących, którzy ograniczają czas zbyt wcześnie lub zbyt optymistycznie:
- Późniejsze wystąpienie powodu: jeśli powód ograniczenia wystąpi później niż planowano – na przykład ponieważ przebudowa się przesuwa lub własna potrzeba (Eigenbedarf) powstaje dopiero miesiące później – najemca może żądać przedłużenia stosunku najmu o odpowiedni okres.
- Odpadnięcie powodu: jeśli powód odpadnie ostatecznie – na przykład ponieważ planowana własna potrzeba już nie istnieje lub przebudowa się nie odbywa – najemca może żądać przedłużenia na czas nieokreślony. Z umowy terminowej staje się tym samym faktycznie umowa bezterminowa.
Decydujący jest ciężar dowodu: spoczywa on na wynajmującym co do wystąpienia powodu ograniczenia oraz czasu trwania opóźnienia (§ 575 ust. 3 zdanie 3 BGB). Wynajmujący musi zatem móc wykazać, że powód faktycznie istnieje i nie był jedynie pozorowany. Ponadto wg § 575 ust. 4 BGB każde porozumienie odbiegające na niekorzyść najemcy jest bezskuteczne – tych praw ochronnych nie można wyłączyć umownie.
Rozgraniczenie: najem terminowy (§ 575) a wypowiedzenie z powodu własnej potrzeby (§ 573)
Własna potrzeba wynajmującego (Eigenbedarf) może doprowadzić do zakończenia stosunku najmu dwiema bardzo różnymi drogami – nie należy ich mylić:
- Kwalifikowany najem terminowy (Zeitmietvertrag) (§ 575 BGB): własna potrzeba jest już ustalona jako plan przy zawarciu umowy i zostaje uzgodniona na piśmie. Umowa kończy się bez wypowiedzenia z upływem czasu. Warunkiem jest prawidłowe pisemne wskazanie powodu od początku.
- Wypowiedzenie z powodu własnej potrzeby (Eigenbedarfskündigung) przy umowie bezterminowej (§ 573 ust. 2 nr 2 BGB): własna potrzeba powstaje dopiero w trakcie bezterminowego stosunku najmu. Wynajmujący potrzebuje wtedy uzasadnionego interesu i musi wypowiedzieć z uzasadnieniem. Obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia wg § 573c BGB – trzy miesiące do pięciu lat najmu, sześć miesięcy powyżej pięciu lat, dziewięć miesięcy powyżej ośmiu lat – a najemca może sprzeciwić się wypowiedzeniu ze względów słuszności wg § 574 BGB.
W uproszczeniu: przy najmie terminowym własna potrzeba figuruje w umowie od początku, a umowa wygasa sama; przy wypowiedzeniu z powodu własnej potrzeby potrzeba powstaje później i prowadzi do zakończenia tylko przez uzasadnione wypowiedzenie. Kto od początku wie, że będzie potrzebował mieszkania dla siebie w dającym się przewidzieć momencie, jest często lepiej doradzony drogą wg § 575 BGB – o ile dokładnie dochowa przepisów co do formy.
Typowe błędy wynajmujących i na co należy zwracać uwagę
W praktyce ograniczenia czasowe upadają zwykle nie z powodu braku powodu, lecz przy realizacji. Częste błędy:
- Ograniczenie bez ustawowego powodu: samo uzgodnienie okresu „bo akurat pasuje” jest bezskuteczne – umowę uważa się wtedy za bezterminową.
- Powód niewskazany lub wskazany zbyt późno: jeśli powód ograniczenia nie zostanie zawiadomiony na piśmie i nie przy zawarciu umowy, ograniczenie odpada.
- Zbyt nieprecyzyjne sformułowanie: samo wskazanie na „własną potrzebę” bez konkretnego podania, dla kogo i w jakim celu, może być niewystarczające.
- Niedotrzymany termin informacji: jeśli zapytanie najemcy wg § 575 ust. 2 BGB zostanie odpowiedziane z opóźnieniem, grozi przedłużenie o okres opóźnienia.
- Powód się opóźnia lub odpada: kto ogranicza czas zbyt wcześnie, ryzykuje wg § 575 ust. 3 BGB przedłużenie – przy odpadnięciu powodu nawet na czas nieokreślony.
Zaleca się dokumentowanie powodu w umowie precyzyjnie i wiarygodnie, ustalanie okresu realistycznie oraz odpowiadanie na zapytania o informację terminowo i w sposób możliwy do udowodnienia. Ponieważ chodzi tu o skuteczność całej umowy, konkretne ukształtowanie umowy należy do fachowego doradztwa prawnego. Ten poradnik oferuje ogólne informacje i nie zastępuje doradztwa prawnego.
