Kto posiada dom na gruncie objętym prawem zabudowy, nie płaci za grunt ceny zakupu, lecz stale uiszcza czynsz zabudowy (Erbbauzins). Wielu właścicieli zastanawia się w pewnym momencie, czy mogą wykupić tę tak zwaną Erbpacht, nabywając grunt samodzielnie. Prawnie Erbpacht nazywa się dziś prawem zabudowy (Erbbaurecht), uregulowanym w ustawie o prawie zabudowy (ErbbauRG). Najczęstszą drogą do wykupu jest zakup gruntu od oddającego prawo zabudowy (Erbbaurechtsgeber), tak aby grunt i prawo zabudowy znalazły się w jednym ręku. Od ponad 60 lat towarzyszymy właścicielom i kupującym na rynku w Düsseldorfie i oceniamy dla Państwa również układy prawa zabudowy. Ten poradnik wyjaśnia spokojnie i zrozumiale, jakie istnieją drogi, jak powstaje cena zakupu, jakie podatki i koszty się pojawiają oraz kto musi wyrazić zgodę.
Erbpacht czy Erbbaurecht: różnica w mowie potocznej
W codziennym języku niemal każdy mówi o Erbpacht, gdy ma na myśli grunt, który nie należy do niego samego, ale na którym stoi jego własny dom. Prawnie pojęcie to jest przestarzałe. To, co dziś obowiązuje, to prawo zabudowy (Erbbaurecht) według ustawy o prawie zabudowy (ErbbauRG). W tym poradniku używamy obu pojęć, ale zawsze mamy na myśli to samo.
Zgodnie z § 1 ErbbauRG prawo zabudowy to zbywalne i dziedziczne prawo do posiadania budowli na cudzym gruncie. Prowadzone jest we własnej karcie księgi wieczystej, księdze prawa zabudowy (Erbbaugrundbuch), i prawnie uchodzi za prawo równe nieruchomości gruntowej. Są więc Państwo właścicielem swojego domu, ale sam grunt należy do oddającego prawo zabudowy (Erbbaurechtsgeber), często gminy, kościoła, fundacji lub prywatnego właściciela.
Dla wykupu ten rozdział jest decydujący: dopóki prawo zabudowy i własność gruntu są rozdzielone, czynsz zabudowy (Erbbauzins) biegnie dalej. Dopiero gdy oba znajdą się w jednym ręku, prawo zabudowy może zostać zakończone, a coroczna płatność ustaje.
Drogi do zakończenia lub wykupu prawa zabudowy
Istnieje kilka dróg zakończenia prawa zabudowy. Która wchodzi w grę, zależy od umowy, pozostałego okresu i od tego, czy obie strony chcą współdziałać:
- Zakup gruntu: Kupują Państwo grunt od oddającego prawo zabudowy (Erbbaurechtsgeber). Potem prawo zabudowy i własność znajdują się w jednym ręku, a prawo zabudowy może zostać wykreślone. To najczęstsza i zwykle najczystsza droga do wykupu Erbpacht.
- Polubowne wcześniejsze zniesienie: Oddający prawo zabudowy i uprawniony znoszą je przedterminowo umową notarialną. Zgodnie z § 26 ErbbauRG zniesienie wymaga zgody właściciela gruntu.
- Upływ okresu na koniec trwania: Wraz z upływem uzgodnionego czasu prawo zabudowy wygasa. Budynek przechodzi na właściciela gruntu, który co do zasady jest winien uprawnionemu odszkodowanie za budowlę według § 27 ErbbauRG.
- Powrót prawa (Heimfall): Przy ciężkich naruszeniach umowy, np. znacznej zwłoce w płatności, oddający prawo zabudowy może żądać przeniesienia prawa zabudowy według § 32 ErbbauRG. To nie jest droga, którą wybraliby Państwo sami, lecz scenariusz ryzyka wynikający z umowy.
Dla większości właścicieli, którzy chcą trwale pozbyć się swojej Erbpacht, sprowadza się to do zakupu gruntu. Pozostałe drogi to raczej przypadki szczególne lub i tak następują na koniec okresu.
Zakup gruntu: połączenie własności i prawa zabudowy
Nabywając grunt objęty prawem zabudowy, kupują Państwo jako uprawniony grunt, na którym stoi Państwa dom. Gospodarczo wykupują tym samym Erbpacht, ponieważ czynsz zabudowy (Erbbauzins) ustaje, gdy tylko grunt i budynek należą do Państwa wspólnie.
Przed zakupem istnieją dwie odrębne karty księgi wieczystej: jedna dla gruntu i własna księga prawa zabudowy (Erbbaugrundbuch) dla prawa zabudowy. Wraz z notarialnym przeniesieniem własności (Auflassung) i wpisem do księgi wieczystej stają się Państwo właścicielem gruntu. Gdy grunt i prawo zabudowy są trwale połączone w jednym ręku, prawo zabudowy z reguły zostaje wykreślone. Potem istnieje już tylko jednolita nieruchomość gruntowa, a dom jest jej istotnym składnikiem.
Ważna jest właściwa kolejność: istniejące obciążenia prawa zabudowy, np. długi gruntowe (Grundschulden) Państwa banku, muszą zostać uregulowane przed wykreśleniem lub razem z nim. Mogą zostać przeniesione na grunt, na nowo uporządkowane lub spłacone. Te kroki należą bezwzględnie do umowy notarialnej i do uzgodnień z zaangażowanymi wierzycielami.
Jak powstaje cena zakupu gruntu?
Nie istnieje ustawowo przewidziana cena za nabycie gruntu objętego prawem zabudowy. W praktyce do wartości dochodzi się kilkoma sposobami, które często się łączy:
- Wartość gruntu: Punktem wyjścia jest często wskaźnikowa wartość gruntu (Bodenrichtwert) dla danej lokalizacji, dostosowana do konkretnych cech działki. Odzwierciedla ona wartość rynkową samego gruntu.
- Skapitalizowany czynsz zabudowy: Roczny czynsz zabudowy (Erbbauzins) można jako trwałą płatność przeliczyć na dzisiejszą wartość kapitałową. Ponieważ czynsz zabudowy jest często uzgodniony jako procent wartości gruntu, odwrotnie można z niego wyprowadzić oszacowanie wartości gruntu.
- Pozostały okres i warunki umowy: Długi pozostały okres, niski czynsz zabudowy lub korzystne klauzule poprawiają Państwa pozycję wyjściową. Krótki pozostały okres obniża wartość prawa zabudowy i wpływa na negocjacje co do ceny gruntu.
Z tych elementów wynika uzasadniony zakres wartości, o którym mogą rozmawiać oddający prawo zabudowy i uprawniony. Przy oddających instytucjonalnych, jak gminy czy kościoły, swoboda jest często węższa i związana z wewnętrznymi wytycznymi. Rzetelna, zrozumiała wycena jest tu najlepszą podstawą realistycznej rozmowy. Oceniamy dla Państwa wartość gruntu objętego prawem zabudowy rzeczowo.
Podatek od nabycia nieruchomości w NRW przy zakupie gruntu
Zakup gruntu to samodzielna, podlegająca opodatkowaniu czynność nabycia według § 1 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (GrEStG). W Nadrenii Północnej-Westfalii podatek od nabycia nieruchomości wynosi 6,5 procent. Zgodnie z §§ 8 i 9 GrEStG podstawą wymiaru jest świadczenie wzajemne, czyli z reguły uzgodniona cena zakupu gruntu.
Ważny punkt, który często zaskakuje: jeżeli przy ustanowieniu lub nabyciu prawa zabudowy zapłacili już Państwo podatek od nabycia nieruchomości, nie jest on zaliczany na poczet zakupu gruntu. Podatkowo są to dwie różne czynności o odmiennych podstawach wymiaru. Ustawa nie przewiduje ogólnego rozliczenia.
Zwolnienia mogą wystąpić, gdy sprzedający jest z Państwem blisko spokrewniony. Zgodnie z § 3 GrEStG nabycie przez małżonka lub zarejestrowanego partnera oraz przez osoby spokrewnione w linii prostej, np. rodziców i dzieci, jest zwolnione z podatku od nabycia nieruchomości. Dotyczy to także sytuacji, gdy są Państwo zarazem uprawnionym z prawa zabudowy. Czy zwolnienie ma w Państwa przypadku zastosowanie, wiążąco ocenia Państwa doradca podatkowy.
Zgody, notariusz i księga wieczysta: przebieg
Aby wykup powiódł się czysto, zależnie od układu musi współdziałać kilka stron:
- Oddający prawo zabudowy: Sprzedaje grunt i musi wyrazić zgodę na przedterminowe zniesienie prawa zabudowy według § 26 ErbbauRG.
- Wierzyciele hipoteczni: Jeśli długi gruntowe lub hipoteki obciążają prawo zabudowy lub grunt, wierzyciele muszą wyrazić zgodę na wykreślenie lub przeporządkowanie, aby ich zabezpieczenie nie wygasło niechcący.
- Gmina: Przy sprzedaży może wymagać zbadania ustawowe prawo pierwokupu gminy według kodeksu budowlanego. Z reguły uzyskuje się tu zaświadczenie negatywne.
Właściwy zakup jest poświadczany u notariusza. Często umowa reguluje za jednym razem zakup gruntu, zniesienie prawa zabudowy oraz traktowanie obciążeń. Koszty notariusza i księgi wieczystej wynikają z ustawy o kosztach sądowych i notarialnych (GNotKG) i przy zakupie gruntu obliczane są według ceny zakupu. Jako zgrubna orientacja notariusz i księga wieczysta razem wynoszą zwykle rzędu około 1,5 do 2 procent ceny zakupu. Dochodzą do tego możliwe opłaty za wykreślenie prawa zabudowy i za uporządkowanie praw hipotecznych.
Finansowanie i kwestia właściwego momentu
Zakup gruntu to inwestycja, którą można sfinansować jak zwykły zakup nieruchomości. Banki często oceniają połączenie gruntu i prawa zabudowy w jednym ręku pozytywnie, ponieważ nieruchomość staje się dzięki temu lepiej obciążalna jako pełnoprawna własność. Oprócz ceny zakupu proszę uwzględnić koszty dodatkowe nabycia, czyli podatek od nabycia nieruchomości, notariusza i księgę wieczystą.
Przy wyborze momentu centralną rolę odgrywa pozostały okres. Jeśli pozostały okres prawa zabudowy jest krótki, wartość prawa zabudowy spada, a sfinansowanie samego prawa zabudowy bywa dla banków trudne. Właśnie wtedy zakup gruntu może być lepszą drogą, ponieważ usuwa niepewność na koniec okresu i długofalowo oszczędza czynsz zabudowy (Erbbauzins).
Czy zakup się Państwu opłaci, zależy od ceny zakupu, dotychczasowego czynszu zabudowy, podatków i kosztów oraz Państwa planów wobec nieruchomości. Z ponad 60 latami na rynku w Düsseldorfie i rozwijaną przez dekady siecią z ponad 20.000 kontaktów oceniamy i pośredniczymy również w układach prawa zabudowy i sytuujemy Państwa sytuację realistycznie, bez presji sprzedaży. To jest ogólna informacja i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej.
