Die Grundsteuer schuldet immer der Eigentümer, doch über die Betriebskosten lässt sie sich auf die Mieter weitergeben. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag sauber vereinbart wurde. Seit der Grundsteuerreform 2025 fallen die Bescheide vielerorts anders aus, was die Frage der Umlage für viele Eigentümer in Düsseldorf und NRW wieder aktuell macht. Dieser Leitfaden erklärt ruhig und nachvollziehbar, wann Sie die Grundsteuer umlegen dürfen, welcher Schlüssel gilt und worauf Sie bei Leerstand und Gewerbe achten sollten.
Darf die Grundsteuer überhaupt auf den Mieter umgelegt werden?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Die Betriebskostenverordnung nennt sie sogar an erster Stelle ihres Katalogs: Nach § 2 Nr. 1 BetrKV zählen zu den Betriebskosten die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, und dazu gehört namentlich die Grundsteuer.
Das bedeutet aber nicht, dass die Umlage von selbst geschieht. Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde bleiben immer Sie als Eigentümer; der Bescheid wird ausschließlich an Sie gerichtet. Ob Sie diese Last anschließend an den Mieter weitergeben dürfen, hängt allein vom Mietvertrag ab. Die rechtliche Brücke dafür ist § 556 BGB: Danach können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.
Ohne eine solche Vereinbarung sind sämtliche Betriebskosten, also auch die Grundsteuer, bereits mit der Grundmiete abgegolten. Sie tragen die Steuer dann selbst und können sie nicht nachträglich auf den Mieter abwälzen.
Welche Vereinbarung braucht der Mietvertrag?
Die Umlage steht und fällt mit einer wirksamen Klausel im Mietvertrag. Bei frei finanziertem Wohnraum ist dafür eine ausdrückliche und eindeutige Vereinbarung erforderlich. In der Praxis genügen dafür zwei Wege:
- Der Vertrag nennt die Grundsteuer ausdrücklich als umzulegende Position, oder
- der Vertrag verweist pauschal auf die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV. Ein solcher Verweis auf die Betriebskostenverordnung erfasst die Grundsteuer mit, da sie dort genannt ist.
Entscheidend ist der Zeitpunkt: Eine fehlende Umlagevereinbarung lässt sich nicht einfach nachträglich einführen. Ist im laufenden Mietverhältnis nichts vereinbart, bleibt die Grundsteuer beim Eigentümer, bis beide Seiten einvernehmlich etwas anderes regeln. Wer von Anfang an eine klare Betriebskostenklausel verwendet, vermeidet genau diese Lücke.
Gerade weil hier viel von der Formulierung abhängt, lohnt sich Sorgfalt schon beim Aufsetzen des Vertrags. Für die konkrete Ausgestaltung einer Klausel ist im Zweifel Ihr eigener Rechtsberater die richtige Adresse.
Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer verteilt?
In einem Mehrfamilienhaus betrifft ein Grundsteuerbescheid das gesamte Grundstück. Die Last muss daher nach einem nachvollziehbaren Maßstab auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden.
Haben Sie im Mietvertrag einen Verteilerschlüssel vereinbart, gilt dieser vorrangig. Fehlt eine solche Vereinbarung, greift die gesetzliche Auffangregel des § 556a Abs. 1 BGB: Dann sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Für die Grundsteuer ist die Wohnfläche damit der Standardmaßstab, denn sie hängt nicht vom Verbrauch einzelner Mieter ab.
Ein Beispiel verdeutlicht die Rechnung: Beträgt die Jahresgrundsteuer für ein Haus 1.200 Euro und entfallen auf eine Wohnung 80 von insgesamt 400 Quadratmetern Wohnfläche, so trägt dieser Mieter ein Fünftel, also 240 Euro im Jahr. Über die jährliche Betriebskostenabrechnung geben Sie diesen Anteil weiter, gemeinsam mit den übrigen umlagefähigen Positionen.
Leerstand: Wer trägt den Anteil der leeren Wohnung?
Umlegen dürfen Sie nur die Kosten, die auf tatsächlich vermietete Flächen entfallen. Steht eine Wohnung im Haus leer, darf deren Grundsteueranteil nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden.
Den auf die leerstehende Einheit entfallenden Anteil trägt der Eigentümer selbst. Das gilt ebenso für Flächen, die Sie selbst nutzen. Leerstand gehört zum unternehmerischen Risiko der Vermietung und ist keine Position, die der Mieter mitfinanziert.
Praktisch heißt das: Sie rechnen die Gesamtkosten anhand der Gesamtwohnfläche herunter und legen nur die Anteile um, die auf vermietete Wohnungen entfallen. Der Rest verbleibt bei Ihnen. Eine saubere Berücksichtigung des Leerstands ist nicht nur korrekt, sondern auch ein häufiger Prüfpunkt, an dem Abrechnungen sonst angreifbar werden.
Gemischte Nutzung: Wohnen und Gewerbe im selben Haus
Befinden sich in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerbeeinheiten, wird die Verteilung anspruchsvoller. Gewerbeflächen werden steuerlich und wirtschaftlich oft anders belastet als Wohnraum. Eine schlichte Verteilung der gesamten Grundsteuer nach Wohnfläche kann die Wohnmieter dann unangemessen belasten.
Die Rechtsprechung verlangt in solchen Fällen einen Vorwegabzug, sofern die gewerbliche Nutzung zu erheblichen Mehrkosten führt. Dabei wird zunächst der auf das Gewerbe entfallende Anteil herausgerechnet, und erst der verbleibende Betrag wird nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Schlüssel, meist der Wohnfläche, auf die Wohnungen verteilt.
Maßgeblich bleibt das Ziel einer sachgerechten Kostentrennung: Jede Nutzungsart soll den Teil tragen, der ihr zuzuordnen ist. Bei gemischt genutzten Objekten empfiehlt es sich, die Verteilung von vornherein klar im Vertrag zu regeln und im Zweifel rechtlich prüfen zu lassen.
Was die Grundsteuerreform 2025 für die Umlage bedeutet
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer bundesweit neu berechnet. Für viele Eigentümer in Düsseldorf und NRW bedeutet das einen veränderten Bescheid, mal höher, mal niedriger als zuvor. Eine häufige Sorge lautet: Ändert die Reform etwas an der Umlagefähigkeit?
Die klare Antwort ist nein. Die Reform hat § 2 Nr. 1 BetrKV nicht geändert. Die Grundsteuer bleibt eine umlagefähige Betriebskostenart, und auch ein nach der Reform höherer Betrag kann über die Betriebskostenabrechnung weitergegeben werden, sofern eine wirksame Umlagevereinbarung besteht. Steigt die Steuer, steigt also auch der umlegbare Anteil; sinkt sie, profitiert der Mieter entsprechend.
Eine Besonderheit ist die mit der Reform neu eingeführte Grundsteuer C. Mit ihr können Gemeinden baureife, aber unbebaute Grundstücke höher besteuern, um Bauland zu mobilisieren. Da die Grundsteuer C ausdrücklich unbebaute Grundstücke betrifft, spielt sie für ein bestehendes, vermietetes Wohnhaus keine Rolle. Umlegbar auf Ihre Wohnmieter ist immer nur die Grundsteuer, die das tatsächlich vermietete Grundstück belastet, in aller Regel also die Grundsteuer B.
Wie Richter Sie bei der Vermietung begleitet
Ob die Grundsteuer reibungslos auf den Mieter übergeht, entscheidet sich nicht in der Abrechnung, sondern schon beim Mietvertrag. Genau hier setzen wir an. Als Maklerhaus mit über sechzig Jahren Geschichte und einem über Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten in Düsseldorf und ganz NRW begleiten wir Eigentümer bei der Vermietung ihrer Immobilie.
Das umfasst die Suche nach dem passenden Mieter, die sorgfältige Bonitätsprüfung und eine durchdachte Vertragsgestaltung, in der die Umlage der Betriebskosten, einschließlich der Grundsteuer, von Anfang an sauber vereinbart wird. Auf Wunsch arbeiten wir diskret im Off-Market-Bereich, und für eine Zusammenarbeit mit anderen Maklern sind wir jederzeit offen.
Die laufende Betriebskostenabrechnung und rechtliche Detailfragen zu einer konkreten Klausel gehören in die Hände Ihrer Hausverwaltung beziehungsweise Ihres Rechtsberaters. Wir sorgen dafür, dass die Grundlagen schon bei der Vermietung stimmen.
