Jeśli chcą Państwo sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość, z reguły będą Państwo potrzebować ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej (Energieausweis) - i to już zanim pojawi się pierwsze ogłoszenie w internecie. Jak jednak właściwie zdobyć ten dokument? Kto może je wystawić, jakie dokumenty są potrzebne, ile to kosztuje i jak długo trwa? Niniejszy poradnik przeprowadzi Państwa w praktyczny sposób przez cały proces - od wyboru właściwego rodzaju świadectwa, przez niezbędne dane, aż po zlecenie zadania wykwalifikowanemu wystawcy. Dzięki temu będą Państwo dokładnie wiedzieć, czego się spodziewać, i unikną Państwo kosztownych błędów oraz niepoważnych ofert ekspresowych.
Pierwszy krok: jakiego świadectwa właściwie Państwo potrzebują?
Zanim zlecą Państwo sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej, warto ustalić, który z dwóch wariantów wchodzi w grę dla Państwa nieruchomości. Niemiecka ustawa o energetyce budynków (Gebäudeenergiegesetz, GEG) rozróżnia dwa rodzaje:
- Świadectwo na podstawie zużycia (Verbrauchsausweis) opiera się na faktycznie zmierzonym zużyciu energii w minionych latach. Jest zwykle tańsze i szybsze w sporządzeniu, ponieważ nakład pracy związany z pozyskaniem danych jest mniejszy.
- Świadectwo na podstawie zapotrzebowania (Bedarfsausweis) opiera się na obliczeniowej ocenie budynku - substancji budowlanej, izolacji, okien i techniki grzewczej. Jest bardziej pracochłonne, lecz niezależne od zachowań mieszkańców i uchodzi za szczególnie miarodajne.
W wielu przypadkach mogą Państwo swobodnie wybierać między oboma wariantami. Istnieje jednak ważny wyjątek, który nakłada obowiązek sporządzenia świadectwa na podstawie zapotrzebowania (Bedarfsausweis): w budynkach mieszkalnych liczących mniej niż pięć lokali, których wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed 1 listopada 1977 r. i które nie spełniają poziomu wymagań rozporządzenia o ochronie cieplnej z 1977 r. (Wärmeschutzverordnung). Również przy nowych budynkach zawsze wymagane jest świadectwo na podstawie zapotrzebowania. To, które świadectwo jest właściwe dla Państwa nieruchomości, najlepiej ustalić w konkretnym przypadku - pomożemy Państwu rzetelnie to zaklasyfikować.
Kto może wystawić świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwa charakterystyki energetycznej nie może wystawić dowolny usługodawca. Paragraf 88 ustawy o energetyce budynków (Paragraf 88 Gebäudeenergiegesetz, § 88 GEG) dokładnie reguluje, kto jest do tego uprawniony. Zasadniczo muszą wystąpić łącznie dwie rzeczy: odpowiednie wykształcenie zawodowe oraz, w wielu przypadkach, dodatkowe kwalifikacje w zakresie budownictwa energooszczędnego.
Do wystawiania świadectw uprawnione są w szczególności osoby z odpowiednim wykształceniem wyższym - na przykład w dziedzinie architektury, inżynierii lądowej, instalacji techniki budowlanej, fizyki, fizyki budowli, budowy maszyn lub elektrotechniki. Do tego dochodzą wykwalifikowani mistrzowie rzemiosła (Handwerksmeister) w odpowiednich branżach oraz technicy uznani lub egzaminowani przez państwo o właściwym profilu kształcenia. Również osoba uprawniona na podstawie prawa budowlanego danego kraju związkowego (Land) do podpisywania odpowiednich budowlano-technicznych dokumentów potwierdzających może wystawiać świadectwa w zakresie tego uprawnienia.
Dla większości tych grup ustawa wymaga dodatkowo profilu w zakresie budownictwa energooszczędnego w toku studiów, co najmniej dwóch lat odpowiedniego doświadczenia zawodowego lub stosownego doszkolenia. Dlatego prosimy zwrócić uwagę, by zlecić zadanie wystawcy o udokumentowanych kwalifikacjach - w razie wątpliwości niech Państwo poproszą o potwierdzenie uprawnienia.
Te dokumenty i dane warto mieć przygotowane
Im pełniejsze informacje o Państwa budynku Państwo dostarczą, tym sprawniej, a często i taniej, przebiega sporządzenie. To, jakie dane są potrzebne, zależy od rodzaju świadectwa.
Dla każdego świadectwa charakterystyki energetycznej przydatne są:
- rok budowy budynku,
- powierzchnia mieszkalna lub powierzchnia użytkowa budynku oraz liczba lokali,
- dane dotyczące ogrzewania i przygotowania ciepłej wody (rodzaj, wiek, nośnik energii),
- informacje o przeprowadzonych modernizacjach, takich jak izolacja, nowe okna czy wymiana ogrzewania.
Dla świadectwa na podstawie zużycia (Verbrauchsausweis) potrzebują Państwo dodatkowo danych o zużyciu z co najmniej minionych 36 miesięcy - z reguły z rozliczeń kosztów ogrzewania lub rachunków za paliwo. Warunkiem jest, by dostępny był nieprzerwany okres.
Dla świadectwa na podstawie zapotrzebowania (Bedarfsausweis) wymagane są dokładne dane budynku: plany budowlane, rzuty i przekroje, dane o powierzchniach oraz szczegóły dotyczące elementów budowlanych i instalacji, o ile są dostępne. Miarodajne zdjęcia budynku są pomocne i często wystawca wyraźnie ich wymaga.
Przebieg: jak wystąpić o świadectwo charakterystyki energetycznej
Gdy ustalono, które świadectwo jest potrzebne, sporządzenie przebiega w przejrzystych krokach:
- Ustalenie rodzaju świadectwa: na podstawie zapotrzebowania lub zużycia - w zależności od budynku i wymogu ustawowego.
- Wybór wykwalifikowanego wystawcy: niech Państwo zlecą zadanie wyłącznie osobie uprawnionej zgodnie z paragrafem 88 GEG (Paragraf 88 GEG) i zwrócą uwagę na ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zawodowej.
- Zebranie dokumentów: rok budowy, powierzchnie, ogrzewanie, modernizacje oraz - w zależności od rodzaju świadectwa - dane o zużyciu lub plany budowlane i zdjęcia.
- Zebranie i weryfikacja danych: wystawca rejestruje dane budynku i sprawdza je pod kątem wiarygodności, najlepiej z oględzinami na miejscu.
- Obliczenie i wystawienie: na podstawie danych sporządzane jest świadectwo i otrzymuje ono oficjalny numer rejestracyjny.
- Sprawdzenie i przechowanie świadectwa: niech Państwo skontrolują dane; w razie błędów mogą Państwo zażądać bezpłatnej poprawy.
Oględziny budynku nie są obowiązkowe w każdym przypadku, dostarczają jednak bardziej miarodajnych i wiarygodnych wyników. Odpowiedzialność za prawidłowość danych zawsze pozostaje po stronie wystawcy - również wtedy, gdy sami Państwo dostarczają informacji.
Ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej i jak długo to trwa?
Nie ma stałych cen ustawowych; koszty zależą od nakładu pracy, wielkości budynku i dostępności danych. Jako orientacyjne widełki rynkowe na rynku niemieckim obowiązują obecnie:
- Świadectwo na podstawie zużycia (Verbrauchsausweis): w prostych przypadkach często w przedziale około 50 do 100 euro,
- Świadectwo na podstawie zapotrzebowania (Bedarfsausweis): zwykle około 300 do 500 euro, a przy większych lub złożonych budynkach również powyżej.
Świadectwo na podstawie zapotrzebowania jest zatem znacznie bardziej pracochłonne i odpowiednio droższe, ponieważ cały budynek trzeba ocenić obliczeniowo. Warto wiedzieć: wynajmujący nie mogą przenosić kosztów świadectwa charakterystyki energetycznej na najemców.
Również dla czasu trwania nie ma terminu ustawowego. W praktyce świadectwo na podstawie zużycia przy kompletnych danych jest często gotowe już po kilku dniach; świadectwo na podstawie zapotrzebowania wymaga, w zależności od dostępności danych, od kilku dni do około dwóch tygodni. Dlatego niech Państwo zaplanują świadectwo odpowiednio wcześnie - najlepiej zanim rozpoczną Państwo sprzedaż, ponieważ już samo ogłoszenie wymaga określonych danych ze świadectwa.
Ostrożnie z tanimi i ekspresowymi ofertami z internetu
W sieci świadectwa charakterystyki energetycznej bywają obiecywane jako szczególnie tanie i gotowe w kilka minut - niekiedy nawet świadectwa na podstawie zapotrzebowania całkowicie bez oględzin. Takie oferty nie są zasadniczo zakazane, niosą jednak ze sobą ryzyko: gdy dane budynku są zbierane wyłącznie za pośrednictwem formularza internetowego, doświadczenie pokazuje, że przy pozyskiwaniu danych często dochodzi do błędów - a świadectwo jest wówczas wadliwe.
Niech Państwo wezmą również pod uwagę: wiele portali usługodawców opiera się na niesprawdzonych oświadczeniach własnych. Wadliwe świadectwo może być nie tylko bezużyteczne, lecz w przypadku błędnych danych obowiązkowych w ogłoszeniu może nawet pociągnąć za sobą karę pieniężną. Niech Państwo zwrócą zatem uwagę na następujące punkty:
- Niech Państwo zażądają wykazania kwalifikacji: czy dana osoba wystawia świadectwa zgodnie z paragrafem 88 GEG (Paragraf 88 GEG)? Powinno istnieć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zawodowej.
- Niech Państwo starannie zbiorą dane: przy ofercie bez oględzin na miejscu niezbędne są co najmniej miarodajne zdjęcia i prawidłowo ustalone dane.
- Niech Państwo porównają oferty: niech Państwo nie kierują się wyłącznie ceną i dokładnie sprawdzą zakres usługi.
Dobrą orientację daje publicznie prowadzona lista ekspertów Niemieckiej Agencji Energetycznej (Deutsche Energie-Agentur, dena), na której figurują wyłącznie fachowcy o udokumentowanych kwalifikacjach.
Ważność i nasze wsparcie przy sprzedaży lub wynajmie
Gotowe wystawione świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne dziesięć lat. Jeśli dla Państwa budynku istnieje już ważne świadectwo, nie muszą Państwo zlecać sporządzenia nowego na potrzeby sprzedaży lub wynajmu - warto więc spojrzeć na datę wystawienia, zanim cokolwiek Państwo zlecą. Dopiero po upływie dziesięciu lat lub po rozległych pracach remontowych konieczne staje się nowe świadectwo.
W praktyce świadectwo charakterystyki energetycznej należy do tych spraw, które przy sprzedaży lub wynajmie powinny zostać uregulowane wcześnie i prawidłowo - tak aby ogłoszenie, oglądanie i zawarcie umowy przebiegały bez zakłóceń. I właśnie tutaj wchodzi w grę nasze doświadczenie. Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dziesięcioleci towarzyszymy właścicielom na rynku Düsseldorfu i Nadrenii Północnej-Westfalii (Nordrhein-Westfalen). Z biegiem lat powstała rozbudowana sieć licząca ponad 20 000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie kojarzyć nieruchomości z odpowiednimi zainteresowanymi.
Jeśli chcą Państwo sprzedać lub wynająć, zorganizujemy wspólnie z Państwem w odpowiednim czasie właściwe świadectwo charakterystyki energetycznej i zadbamy o to, by wszystkie obowiązki zostały rzetelnie spełnione. Dzięki temu każdy krok podejmą Państwo z wiarygodnym partnerem u swojego boku.
