El impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) lo adeuda siempre el propietario, pero a través de los gastos de explotación (Betriebskosten) puede repercutirse a los inquilinos. La condición es que la repercusión se haya pactado correctamente en el contrato de arrendamiento. Desde la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles de 2025 (Grundsteuerreform), las liquidaciones salen en muchos lugares de forma distinta, lo que vuelve a hacer de actualidad la cuestión de la repercusión para numerosos propietarios en Düsseldorf y en Renania del Norte-Westfalia (NRW). Esta guía explica, con calma y de forma comprensible, cuándo puede usted repercutir el impuesto sobre bienes inmuebles, qué criterio de reparto rige y a qué debe prestar atención en caso de viviendas vacías y de uso comercial.
¿Puede repercutirse en absoluto el impuesto sobre bienes inmuebles al inquilino?
Sí. El impuesto sobre bienes inmuebles forma parte de los gastos de explotación (Betriebskosten) repercutibles. El Reglamento de Gastos de Explotación (Betriebskostenverordnung, BetrKV) lo menciona incluso en primer lugar de su catálogo: conforme al § 2 n.º 1 BetrKV, entre los gastos de explotación figuran las cargas públicas corrientes que gravan la finca, y a estas pertenece expresamente el impuesto sobre bienes inmuebles.
Esto no significa, sin embargo, que la repercusión se produzca por sí sola. El sujeto obligado al pago del impuesto frente al municipio sigue siendo usted como propietario; la liquidación se dirige exclusivamente a usted. Que pueda usted trasladar después esta carga al inquilino depende únicamente del contrato de arrendamiento. El puente jurídico para ello es el § 556 del Código Civil alemán (BGB): conforme a este, arrendador e inquilino pueden pactar que el inquilino soporte los gastos de explotación.
Sin tal pacto, todos los gastos de explotación, incluido el impuesto sobre bienes inmuebles, quedan ya compensados con la renta base. En ese caso, soporta usted mismo el impuesto y no puede trasladarlo al inquilino con posterioridad.
¿Qué pacto necesita el contrato de arrendamiento?
La repercusión depende por completo de una cláusula válida en el contrato de arrendamiento. En el caso de vivienda de financiación libre se requiere para ello un pacto expreso e inequívoco. En la práctica bastan dos vías:
- el contrato menciona expresamente el impuesto sobre bienes inmuebles como partida a repercutir, o
- el contrato remite de forma general a los gastos de explotación en el sentido del § 2 BetrKV. Tal remisión al Reglamento de Gastos de Explotación comprende también el impuesto sobre bienes inmuebles, ya que allí está mencionado.
El momento es decisivo: la falta de un pacto de repercusión no puede sencillamente introducirse con posterioridad. Si durante un arrendamiento en curso no se ha pactado nada, el impuesto sobre bienes inmuebles permanece a cargo del propietario hasta que ambas partes acuerden otra cosa de común acuerdo. Quien utilice desde el principio una cláusula clara de gastos de explotación evita precisamente esta laguna.
Precisamente porque aquí mucho depende de la redacción, vale la pena el esmero ya al redactar el contrato. Para la configuración concreta de una cláusula, su propio asesor jurídico es, en caso de duda, el interlocutor adecuado.
¿Conforme a qué criterio se reparte el impuesto sobre bienes inmuebles?
En un edificio plurifamiliar, una liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles afecta a la totalidad de la finca. La carga debe, por tanto, repartirse entre las distintas partes arrendatarias según un criterio comprensible.
Si ha pactado usted en el contrato de arrendamiento un criterio de reparto, este rige con preferencia. A falta de tal pacto, se aplica la regla legal supletoria del § 556a apdo. 1 BGB: en tal caso, los gastos de explotación deben repartirse según la proporción de la superficie habitable (Wohnfläche). Para el impuesto sobre bienes inmuebles, la superficie habitable es, así, el criterio estándar, pues dicho impuesto no depende del consumo de cada inquilino.
Un ejemplo aclara el cálculo: si el impuesto anual sobre bienes inmuebles de un edificio asciende a 1.200 euros y a una vivienda le corresponden 80 de un total de 400 metros cuadrados de superficie habitable, entonces este inquilino soporta una quinta parte, es decir, 240 euros al año. A través de la liquidación anual de gastos de explotación traslada usted esta cuota, junto con las demás partidas repercutibles.
Viviendas vacías: ¿quién soporta la cuota de la vivienda desocupada?
Solo puede usted repercutir los costes que correspondan a superficies efectivamente arrendadas. Si una vivienda del edificio está desocupada, su cuota del impuesto sobre bienes inmuebles no puede repartirse entre los demás inquilinos.
La cuota correspondiente a la unidad desocupada la soporta el propio propietario. Lo mismo rige para las superficies que utiliza usted mismo. La desocupación forma parte del riesgo empresarial del arrendamiento y no es una partida que el inquilino cofinancie.
En la práctica, esto significa: usted reduce los costes totales sobre la base de la superficie habitable total y repercute solo las cuotas que corresponden a viviendas arrendadas. El resto permanece a su cargo. Una consideración correcta de la desocupación no solo es ajustada a derecho, sino también un punto de examen frecuente en el que, de lo contrario, las liquidaciones quedan expuestas a impugnación.
Uso mixto: vivienda y comercio en el mismo edificio
Si en un edificio se encuentran tanto viviendas como unidades comerciales, el reparto se vuelve más exigente. Las superficies comerciales soportan a menudo, fiscal y económicamente, una carga distinta de la del espacio habitable. Un simple reparto de la totalidad del impuesto sobre bienes inmuebles según la superficie habitable puede entonces gravar de forma inadecuada a los inquilinos de vivienda.
La jurisprudencia exige en tales casos una deducción previa (Vorwegabzug), siempre que el uso comercial dé lugar a costes adicionales considerables. Para ello se descuenta primero la cuota correspondiente al comercio, y solo el importe restante se reparte después entre las viviendas según el criterio pactado o legal, por lo general la superficie habitable.
Sigue siendo determinante el objetivo de una separación adecuada de los costes: cada tipo de uso debe soportar la parte que le es imputable. En inmuebles de uso mixto es aconsejable regular el reparto con claridad desde un principio en el contrato y, en caso de duda, hacerlo revisar jurídicamente.
Lo que la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles de 2025 significa para la repercusión
Desde el 1 de enero de 2025, el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula de nuevo en toda Alemania. Para muchos propietarios en Düsseldorf y en NRW esto supone una liquidación modificada, unas veces más alta, otras más baja que antes. Una preocupación frecuente es: ¿cambia la reforma algo en cuanto a la repercutibilidad?
La respuesta clara es no. La reforma no ha modificado el § 2 n.º 1 BetrKV. El impuesto sobre bienes inmuebles sigue siendo un tipo de gasto de explotación repercutible, y también un importe más alto tras la reforma puede trasladarse a través de la liquidación de gastos de explotación, siempre que exista un pacto de repercusión válido. Si el impuesto sube, sube por tanto también la cuota repercutible; si baja, el inquilino se beneficia en consecuencia.
Una particularidad es el impuesto sobre bienes inmuebles C (Grundsteuer C) introducido de nuevo con la reforma. Con él, los municipios pueden gravar más los terrenos aptos para edificar pero no edificados, a fin de movilizar suelo edificable. Dado que el impuesto sobre bienes inmuebles C afecta expresamente a terrenos no edificados, no desempeña ningún papel para un edificio de viviendas existente y arrendado. Lo repercutible a sus inquilinos de vivienda es siempre únicamente el impuesto sobre bienes inmuebles que grava la finca efectivamente arrendada, es decir, por regla general, el impuesto sobre bienes inmuebles B (Grundsteuer B).
Cómo le acompaña Richter en el arrendamiento
Que el impuesto sobre bienes inmuebles pase sin contratiempos al inquilino no se decide en la liquidación, sino ya en el contrato de arrendamiento. Justo aquí es donde intervenimos. Como casa de intermediación inmobiliaria con más de sesenta años de historia y una red crecida a lo largo de décadas, con más de 20.000 contactos en Düsseldorf y en toda NRW, acompañamos a los propietarios en el arrendamiento de su inmueble.
Ello comprende la búsqueda del inquilino adecuado, la cuidadosa verificación de solvencia (Bonitätsprüfung) y una meditada configuración del contrato, en la que la repercusión de los gastos de explotación, incluido el impuesto sobre bienes inmuebles, se pacta correctamente desde el principio. Si lo desea, trabajamos con discreción en el ámbito off-market, y estamos abiertos en todo momento a la colaboración con otros agentes.
La liquidación corriente de los gastos de explotación y las cuestiones jurídicas de detalle relativas a una cláusula concreta corresponden a su administración de fincas o a su asesor jurídico. Nosotros nos ocupamos de que las bases sean correctas ya en el arrendamiento.
