Między podpisaniem umowy sprzedaży a wpisem jako nowego właściciela do księgi wieczystej upływają często tygodnie lub miesiące. W tym okresie przejściowym roszczenie o przeniesienie własności (Auflassungsvormerkung) chroni kupującego, podczas gdy urząd skarbowy pobiera podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) i, dzięki zaświadczeniu podatkowemu (Unbedenklichkeitsbescheinigung), dysponuje decydującą dźwignią. Oba zagadnienia bywają mylone, lecz należy je wyraźnie rozdzielać: wpisane roszczenie jest zabezpieczeniem cywilnoprawnym, a podatek od nabycia odrębnym podatkiem. Od ponad 60 lat towarzyszymy kupującym w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii oraz wyjaśniamy, jak roszczenie, podatek i przepisanie własności zazębiają się w czasie.
Czym jest roszczenie o przeniesienie własności (§ 883 BGB)
Roszczenie o przeniesienie własności (Auflassungsvormerkung) to wpis w dziale II księgi wieczystej, który zabezpiecza roszczenie kupującego o przeniesienie własności. Podstawą prawną jest § 883 BGB: dla zabezpieczenia roszczenia o ustanowienie prawa do nieruchomości można dokonać wpisu roszczenia w księdze wieczystej.
Jego skutek ochronny wynika z § 883 ust. 2 BGB: rozporządzenie sprzedającego nieruchomością dokonane po wpisie roszczenia jest wobec kupującego bezskuteczne w zakresie, w jakim udaremniałoby lub naruszało jego roszczenie. Dotyczy to wyraźnie także rozporządzeń w postępowaniu egzekucyjnym lub przez syndyka masy upadłości.
Konkretnie oznacza to: gdy roszczenie jest wpisane, sprzedający nie może już skutecznie sprzedać nieruchomości osobie trzeciej ani obciążyć jej nowymi hipotekami, które naruszałyby kupującego. Także późniejsza niewypłacalność sprzedającego nie zagraża już zabezpieczonemu roszczeniu. Wpisane roszczenie jest zatem centralnym środkiem zabezpieczającym między zawarciem umowy a przepisaniem własności.
Przeniesienie własności (§ 925 BGB) a roszczenie: różnica
Pojęcia brzmią podobnie, lecz oznaczają co innego. Przeniesienie własności (Auflassung) zgodnie z § 925 BGB to rzeczowe porozumienie sprzedającego i kupującego co do przejścia własności. Musi zostać oświadczone przy jednoczesnej obecności obu stron przed właściwym organem, z reguły notariuszem. Dopiero przeniesienie własności wraz z wpisem do księgi wieczystej powoduje, zgodnie z § 873 BGB, przejście własności.
Roszczenie o przeniesienie własności (Auflassungsvormerkung) zgodnie z § 883 BGB natomiast nie przenosi jeszcze żadnej własności. Zabezpiecza ono jedynie roszczenie kupującego o późniejszy wpis jako właściciela. Jest to rodzaj rezerwacji ze skutkiem rzeczowym, a nie nabycie własności.
- Przeniesienie własności (§ 925 BGB): porozumienie co do przejścia własności, element właściwego przeniesienia.
- Roszczenie (§ 883 BGB): zabezpieczenie roszczenia o to przeniesienie w okresie przejściowym.
W praktyce przeniesienie własności i zezwolenie na wpis roszczenia są często dokumentowane już w samej umowie sprzedaży. Kupujący staje się jednak właścicielem dopiero z chwilą przepisania w księdze wieczystej, a nie już z wpisem roszczenia.
Przebieg czasowy: od aktu notarialnego do przepisania
Droga od umowy sprzedaży do własności przebiega według stałej kolejności, która jednakowo zabezpiecza kupującego i sprzedającego:
- Akt notarialny: kupujący i sprzedający podpisują umowę sprzedaży przed notariuszem. Tym samym sprzedaż jest prawnie skuteczna.
- Wpis roszczenia o przeniesienie własności: notariusz zleca wpis roszczenia w księdze wieczystej. Od tej chwili roszczenie kupującego jest zabezpieczone.
- Wymagalność i zapłata ceny: dopiero gdy roszczenie jest wpisane i spełnione są dalsze uzgodnione warunki, notariusz zawiadamia o wymagalności. Kupujący płaci cenę sprzedaży.
- Przepisanie własności: po potwierdzeniu zapłaty i przedłożeniu zaświadczenia podatkowego urzędu skarbowego kupujący zostaje wpisany jako nowy właściciel.
Ta sekwencja zapewnia, że kupujący płaci dopiero wtedy, gdy jego pozycja jest zabezpieczona roszczeniem, a sprzedający traci własność dopiero wtedy, gdy zapłata wpłynęła. Między aktem notarialnym a przepisaniem upływa często od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Kiedy powstaje podatek od nabycia: z umową sprzedaży
Tu tkwi najczęstszy błąd: podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) nie powstaje z roszczeniem ani z przepisaniem własności, lecz już ze skuteczną umową sprzedaży. Zdarzeniem podlegającym opodatkowaniu jest zgodnie z § 1 ust. 1 nr 1 GrEStG czynność prawna, która uzasadnia roszczenie o przeniesienie, a więc sama notarialna umowa sprzedaży. Podatek powstaje z chwilą urzeczywistnienia tego stanu faktycznego (§ 38 Ordynacji podatkowej).
Wyjątek reguluje § 14 GrEStG tylko dla szczególnych przypadków: jeżeli skuteczność nabycia zależy od warunku, podatek powstaje dopiero z ziszczeniem się warunku; jeżeli wymagane jest zezwolenie, dopiero z zezwoleniem. Przypadek zwykły bezwarunkowej umowy sprzedaży natomiast wyzwala podatek natychmiast.
Roszczenie jest podatkowo neutralne. Jest czystym instrumentem zabezpieczającym, a nie odrębnym zdarzeniem podatkowym. Kto zawiera notarialną umowę sprzedaży, jest zatem winien podatek od nabycia nieruchomości niezależnie od tego, czy i kiedy zostanie wpisane roszczenie. Wysokość zależy od kraju związkowego: w Nadrenii Północnej-Westfalii stawka podatkowa wynosi 6,5 procent ceny sprzedaży.
Zaświadczenie podatkowe (§ 22 GrEStG)
Zaświadczenie podatkowe (Unbedenklichkeitsbescheinigung) jest ogniwem łączącym podatek i księgę wieczystą. Zgodnie z § 22 ust. 1 GrEStG kupujący może zostać wpisany jako właściciel do księgi wieczystej dopiero wtedy, gdy zostanie przedłożone zaświadczenie urzędu skarbowego, że wpisowi nie stoją na przeszkodzie zastrzeżenia podatkowe.
Urząd skarbowy musi wydać to zaświadczenie zgodnie z § 22 ust. 2 GrEStG, gdy podatek od nabycia nieruchomości został zapłacony, zabezpieczony lub odroczony albo gdy istnieje zwolnienie podatkowe. Wydaje się je na piśmie; przekazanie wyłącznie elektroniczne jest wyłączone ustawowo.
Przebieg zazębia się tu schludnie: notariusz zgłasza zawartą umowę sprzedaży urzędowi skarbowemu w terminie dwóch tygodni (§ 18 GrEStG). Urząd skarbowy ustala podatek od nabycia nieruchomości w drodze decyzji. Po zapłacie wydaje zaświadczenie podatkowe. Dopiero z tym zaświadczeniem notariusz może doprowadzić do ostatecznego przepisania własności w urzędzie ksiąg wieczystych. Kto nie płaci podatku, ten zatem nie trafia do księgi wieczystej.
Znaczenie praktyczne dla kupującego i sprzedającego
Dla obu stron roszczenie i przebieg podatkowy spełniają ważne funkcje:
- Dla kupującego: roszczenie zabezpiecza zapłaconą lub mającą być zapłaconą cenę sprzedaży. Bez niego kupujący byłby w okresie zawieszenia jedynie niezabezpieczonym wierzycielem i pozostawałby bez ochrony przy podwójnej sprzedaży lub niewypłacalności sprzedającego. Dlatego roszczenie jest niemal zawsze warunkiem tego, by bank uruchomił finansowanie.
- Dla sprzedającego: uregulowana kolejność zapewnia, że własność przechodzi dopiero po wpłynięciu zapłaty. Jednocześnie roszczenie wiąże sprzedaż, dzięki czemu obsługa transakcji niezawodnie zmierza do przepisania.
W odniesieniu do dłużnika podatkowego ważne jest: zgodnie z § 13 nr 1 GrEStG osoby uczestniczące w czynności nabycia, a więc kupujący i sprzedający, są dłużnikami podatkowymi. Oboje odpowiadają wobec urzędu skarbowego jako dłużnicy solidarni. W większości umów sprzedaży uzgadnia się wprawdzie, że kupujący ponosi ekonomicznie podatek od nabycia nieruchomości; uzgodnienie to działa jednak tylko między stronami umowy. Jeżeli kupujący nie płaci, urząd skarbowy może co do zasady zwrócić się także do sprzedającego.
Koszty roszczenia i jego późniejsze wykreślenie
Wpis roszczenia o przeniesienie własności powoduje opłaty u notariusza i w urzędzie ksiąg wieczystych. Określa je jednolicie w całym kraju związkowym ustawa o kosztach sądowych i notarialnych (GNotKG) i wymierza się je według ceny sprzedaży jako wartości czynności. Roszczenie jest przy tym tylko częścią całkowitych kosztów notarialnych i wieczystoksięgowych, które łącznie często mieszczą się w rzędzie wielkości około 1,5 do 2 procent ceny sprzedaży. Zwykle koszty te ponosi kupujący, ponieważ roszczenie służy jego ochronie.
Z chwilą wpisu kupującego jako właściciela roszczenie spełniło swój cel: zabezpieczone roszczenie jest zaspokojone, a roszczenie staje się bezprzedmiotowe. W praktyce wykreśla się je dlatego wspólnie z przepisaniem własności. Często umowa sprzedaży zawiera już potrzebne zezwolenie na wykreślenie, dzięki czemu notariusz może zlecić wykreślenie w tym samym toku czynności.
Za wykreślenie powstają zazwyczaj tylko niewielkie dodatkowe opłaty albo jest już ono częścią pakietu wykonawczego. Ważne jest przede wszystkim, by po przepisaniu w istocie nie pozostawało już żadne stare roszczenie w księdze wieczystej.
