Kaucja najmu (Mietkaution) zabezpiecza wynajmującego na wypadek, gdyby na koniec stosunku najmu istniały jeszcze otwarte roszczenia – na przykład zaległy czynsz lub szkody w mieszkaniu. Jak wysoka może być, jak musi zostać zapłacona i ulokowana oraz kiedy należy ją zwrócić, reguluje dość dokładnie § 551 BGB. Jeden z kluczowych przepisów: najemca może wnieść kaucję pieniężną w trzech równych ratach miesięcznych – prawo, którego nikt nie może mu odebrać umownie. Ten poradnik rzeczowo porządkuje najważniejsze punkty dotyczące wysokości, płatności ratalnej, lokowania i zwrotu kaucji i kierowany jest przede wszystkim do wynajmujących, którzy chcą wynajmować z pewnością prawną.
Jak wysoka może być kaucja najmu?
Górna granica kaucji najmu znajduje się w § 551 Abs. 1 BGB: może ona wynosić najwyżej trzykrotność czynszu przypadającego na jeden miesiąc – i to bez kosztów eksploatacyjnych wykazanych jako ryczałt lub jako zaliczka. Decydujący jest zatem czysty czynsz zimny (Nettokaltmiete), a nie czynsz ciepły.
Przykład: jeśli czynsz netto zimny (Nettokaltmiete) wynosi 800 euro, a obok niego uzgodniono 200 euro zaliczki na koszty eksploatacyjne, maksymalna kaucja obliczana jest z 3 × 800 euro = 2.400 euro. Koszty eksploatacyjne pozostają poza tym.
Jeśli w umowie najmu uzgodniono wyższą kaucję, to porozumienie nie jest w całości nieważne: zostaje sprowadzone do dopuszczalnej maksymalnej wysokości trzech czynszów netto zimnych. Nadwyżkę najemca może żądać zwrotu. Dla wynajmujących oznacza to: czyste dotrzymanie ustawowej granicy oszczędza późniejszych sporów.
Prawo do płatności ratalnej w trzech ratach miesięcznych
Jeśli jako zabezpieczenie należy udostępnić sumę pieniężną, najemca jest uprawniony zgodnie z § 551 Abs. 2 BGB do trzech równych miesięcznych płatności częściowych. W szczegółach oznacza to:
- Pierwsza płatność częściowa jest wymagalna na początku stosunku najmu – nie już przy podpisaniu umowy.
- Dalsze płatności częściowe stają się wymagalne wraz z bezpośrednio następującymi płatnościami czynszu, czyli typowo z drugim i trzecim czynszem miesięcznym.
- Wszystkie trzy raty muszą być równej wysokości.
Ważne: to prawo do rat jest ustawowym roszczeniem najemcy. Wynajmujący nie może żądać, by pełna kaucja została zapłacona jednorazowo już przed wprowadzeniem się. Jeśli umowa wymaga natychmiastowej pełnej zapłaty, najemca może mimo to powołać się na ustawową płatność ratalną. Według stanowiska zrzeszeń najemców prawo do trzech rat istnieje także wtedy, gdy uzgodniona kaucja wynosi mniej niż trzy czynsze miesięczne.
Oddzielna, odporna na niewypłacalność lokata i oprocentowanie
Sumy pieniężnej przekazanej jako zabezpieczenie wynajmujący nie może po prostu zmieszać z własnymi pieniędzmi. § 551 Abs. 3 BGB zobowiązuje go do ulokowania kaucji w instytucji kredytowej według stopy procentowej zwyczajowej dla wkładów oszczędnościowych z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Strony umowy mogą również uzgodnić inną formę lokaty.
W obu przypadkach obowiązuje: lokata musi nastąpić oddzielnie od majątku wynajmującego. To oddzielenie jest decydujące – zapewnia, że kaucja jest chroniona również wtedy, gdy wynajmujący popadnie w trudności finansowe lub w niewypłacalność. Zwyczajowe jest konto kaucji najmu (Mietkautionskonto) lub książeczka oszczędnościowa kaucji, prowadzona na nazwisko najemcy i zastawiona na rzecz wynajmującego.
Przychody przysługują najemcy i zwiększają zabezpieczenie, to znaczy: odsetki są wypłacane wraz ze zwrotem. Wyjątek od obowiązku oprocentowania obowiązuje tylko dla lokali w domu studenckim lub domu młodzieżowym.
Jakie formy kaucji istnieją?
Kaucja może zostać ustanowiona na różne sposoby. Najczęstsze formy:
- Kaucja gotówkowa / konto kaucji: najemca płaci sumę pieniężną, którą wynajmujący lokuje oddzielnie i oprocentowuje. Tylko dla tej kaucji pieniężnej prawo do rat według § 551 Abs. 2 BGB obowiązuje bezpośrednio.
- Książeczka oszczędnościowa kaucji: książeczka oszczędnościowa na nazwisko najemcy, zastawiona na rzecz wynajmującego; odsetki pozostają u najemcy.
- Poręczenie (Bürgschaft): osoba trzecia – na przykład rodzice lub bank – poręcza. Najemca nie musi wiązać kapitału; przy poręczeniu bankowym powstają jednak bieżące opłaty.
- Ubezpieczenie kaucji najmu (Kautionsbürgschaft): ubezpieczyciel występuje jako poręczyciel w zamian za roczną składkę. Najemca nie płaci żadnej sumy kaucji, ale trwale ponosi koszty składki i odpowiada wobec ubezpieczyciela w drodze regresu w przypadku zabezpieczenia.
Przy poręczeniu i ubezpieczeniu żadna suma pieniężna nie jest świadczona wynajmującemu, dlatego ustawowe prawo do płatności ratalnej tu nie obowiązuje. To, która forma jest akceptowana, powinno być jasno uregulowane w umowie najmu.
Zwrot kaucji po wyprowadzce
Nie istnieje stały ustawowy termin, do którego kaucja musi zostać zwrócona po wyprowadzce. Wynajmującemu przysługuje odpowiedni okres na sprawdzenie i namysł, aby ustalić, czy przysługują mu jeszcze roszczenia – na przykład z powodu szkód lub otwartych czynszów. Orzecznictwo regularnie uznaje za odpowiedni okres około trzech do sześciu miesięcy.
Przypadkiem szczególnym są jeszcze nierozliczone koszty eksploatacyjne: jeśli należy liczyć się z dopłatą, wynajmujący może zatrzymać odpowiednią część kaucji, dopóki nie będzie dostępne rozliczenie kosztów eksploatacyjnych – nie jednak całą kaucję, jeśli oczekuje się tylko umiarkowanej dopłaty. Bezsporną część należy wypłacić bez zwłoki.
Wraz ze zwrotem należy wydać także odsetki naliczone w czasie najmu. Roszczenie najemcy o zwrot przedawnia się w zwykłym terminie trzech lat (§ 195 BGB).
Co obowiązuje, gdy najemca nie płaci kaucji?
Jeśli najemca nie płaci uzgodnionej kaucji lub wymagalnych rat, ma to poważne skutki. § 569 Abs. 2a BGB przewiduje, że wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu nadzwyczajnie bez zachowania terminu z ważnego powodu, gdy najemca zalega ze świadczeniem zabezpieczenia w wysokości kwoty dwóch czynszów miesięcznych.
Przykład: przy czynszu netto zimnym (Nettokaltmiete) wynoszącym 600 euro i kaucji 1.800 euro, płatnej w trzech ratach po 600 euro każda, zaległość osiąga już po dwóch niezapłaconych ratach (1.200 euro) granicę dwóch czynszów miesięcznych. Tym samym w grę może wchodzić wypowiedzenie bez zachowania terminu.
Warunkiem jest, by obowiązek kaucji w ogóle został skutecznie uzgodniony. Jeśli najemca w porę spłaci zaległość, sytuację często można jeszcze rozładować. Wynajmującym zaleca się, by zaległości w płatnościach upominać wcześnie i w sposób udokumentowany.
Odstępstwa na niekorzyść najemcy są bezskuteczne
§ 551 Abs. 4 BGB stwierdza jasno: porozumienie odbiegające na niekorzyść najemcy jest bezskuteczne. Przepisów ochronnych § 551 BGB nie da się obejść umownie.
Praktycznie bezskuteczne są zatem w szczególności klauzule, które
- żądają kaucji w wysokości ponad trzech czynszów netto zimnych,
- wyłączają prawo do zapłaty w trzech ratach miesięcznych,
- rezygnują z oddzielnej lokaty lub z oprocentowania kaucji (poza przypadkiem szczególnym domu studenckiego lub młodzieżowego).
Mimo odmiennej klauzuli najemca może zawsze powołać się na regulację ustawową. Dla wynajmujących to dobry powód, by od początku pracować z prawnie pewnymi postanowieniami umownymi: bezskuteczna klauzula nie chroni, lecz zostaje zastąpiona przez ustawę – zwykle na niekorzyść wynajmującego. Ten artykuł oferuje ogólne informacje i nie zastępuje w konkretnym przypadku porady prawnej.
