Kto chce sprzedać lub wynająć nieruchomość w Düsseldorfie lub Nadrenii Północnej-Westfalii, nie obejdzie się bez świadectwa energetycznego (Energieausweis). Ustawa o energii budynków (Gebäudeenergiegesetz, GEG) bardzo precyzyjnie reguluje, kiedy świadectwo jest obowiązkowe, kiedy musi zostać okazane i przekazane oraz jakie dane muszą znaleźć się już w ogłoszeniu. Naruszenia są wykroczeniami administracyjnymi i mogą okazać się kosztowne. Towarzyszymy właścicielom przy sprzedaży i wynajmie od ponad 60 lat i w tym poradniku spokojnie, rzeczowo i zrozumiale wyjaśniamy ramy prawne dotyczące świadectwa energetycznego. Są to informacje ogólne, a nie porada prawna w indywidualnym przypadku.
Co GEG reguluje w zakresie świadectwa energetycznego
Świadectwo energetyczne nie jest dobrowolnym narzędziem marketingowym, lecz obowiązkiem ustawowym. Decydująca jest ustawa o energii budynków (Gebäudeenergiegesetz, GEG), która zastąpiła wcześniejsze przepisy rozporządzenia o oszczędzaniu energii. Centralne przepisy dotyczące świadectwa energetycznego znajdują się w paragrafach od 79 do 88 GEG oraz w paragrafie o karach 108 GEG.
Zgodnie z § 79 ust. 1 GEG świadectwo energetyczne służy wyłącznie informowaniu o właściwościach energetycznych budynku i ma umożliwić orientacyjne porównanie różnych budynków. Jest więc pomocą w podjęciu decyzji dla zainteresowanych kupnem i najmem, a nie ekspertyzą techniczną ani gwarancją rzeczywistych kosztów energii.
Ustawa rozróżnia świadectwo zapotrzebowania na energię (Energiebedarfsausweis) oraz świadectwo zużycia energii (Energieverbrauchsausweis). Który rodzaj jest dopuszczalny dla budynku, regulują paragrafy od 80 do 86 GEG. Dla tego tematu decydujące jest jednak nie sporządzenie, lecz obowiązek prawny: kto i kiedy jest zobowiązany do okazania, przekazania i prawidłowego poinformowania?
Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe (§ 80 GEG)
Zgodnie z § 80 ust. 3 GEG świadectwo energetyczne musi być dostępne, gdy nieruchomość zmienia właściciela lub użytkownika. Konkretnie dotyczy to następujących czynności:
- sprzedaż zabudowanej działki gruntu albo odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub udziału w nieruchomości,
- ustanowienie lub przeniesienie prawa zabudowy (Erbbaurecht) na zabudowanej działce gruntu,
- najem, dzierżawa lub leasing budynku, mieszkania lub innej samodzielnej jednostki użytkowej.
W tych przypadkach nowe świadectwo musi zostać wystawione tylko wtedy, gdy dla budynku nie istnieje już ważne świadectwo energetyczne. Kto ma już aktualne świadectwo, może je nadal stosować, dopóki jest ono ważne.
Ponadto GEG zna kolejne okazje: przy wznoszeniu budynku należy zgodnie z § 80 ust. 1 GEG wystawić świadectwo zapotrzebowania na energię, tak samo przy większych zmianach w istniejącej substancji zgodnie z § 80 ust. 2 GEG. Dla określonych, silnie uczęszczanych budynków publicznych powyżej 250 lub odpowiednio 500 metrów kwadratowych istnieje obowiązek wywieszenia zgodnie z § 80 ust. 6 i 7 GEG. W centrum codzienności sprzedających i wynajmujących stoi jednak zmiana nieruchomości.
Okazanie przy oględzinach i przekazanie po zawarciu umowy
§ 80 ust. 4 GEG bardzo precyzyjnie określa, kiedy świadectwo energetyczne musi zostać pokazane. Przy sprzedaży sprzedający lub pośrednik w obrocie nieruchomościami ma okazać potencjalnemu kupującemu świadectwo energetyczne lub jego kopię najpóźniej przy oględzinach. Obowiązek ten obowiązuje zgodnie z § 80 ust. 5 GEG odpowiednio również wynajmujących, wydzierżawiających i leasingodawców.
Obowiązek okazania może zostać spełniony również przez wyraźnie widoczne wywieszenie lub wyraźnie widoczne wyłożenie podczas oględzin. Jeśli oględziny w ogóle się nie odbywają, świadectwo należy okazać zainteresowanemu niezwłocznie. Najpóźniej, gdy zainteresowany zażąda okazania, świadectwo musi również zostać niezwłocznie pokazane.
Po zawarciu umowy idzie się o krok dalej: niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży sprzedający lub pośrednik ma przekazać kupującemu świadectwo energetyczne lub jego kopię. Okazanie i przekazanie to zatem dwa odrębne obowiązki. Przy sprzedaży budynku mieszkalnego z nie więcej niż dwoma mieszkaniami § 80 ust. 4 GEG przewiduje dodatkowo, że kupujący przeprowadza informacyjną rozmowę doradczą na temat świadectwa energetycznego, o ile taka rozmowa jest oferowana nieodpłatnie.
Obowiązkowe dane w ogłoszeniach o nieruchomościach (§ 87 GEG)
Świadectwo energetyczne działa już przed pierwszymi oględzinami: § 87 GEG wymaga określonych danych już w ogłoszeniu o nieruchomości. Obowiązek powstaje, gdy przed sprzedażą, najmem, dzierżawą lub leasingiem zamieszczane jest ogłoszenie w mediach komercyjnych, a w tym momencie istnieje świadectwo energetyczne. Odpowiedzialny jest ten, kto odpowiada za publikację ogłoszenia, a więc sprzedający, wynajmujący, wydzierżawiający, leasingodawca lub pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Zgodnie z § 87 ust. 1 GEG w ogłoszeniu muszą znaleźć się następujące obowiązkowe dane:
- rodzaj świadectwa energetycznego, czyli świadectwo zapotrzebowania na energię lub świadectwo zużycia energii,
- podana w świadectwie wartość końcowego zapotrzebowania na energię lub końcowego zużycia energii dla budynku,
- podany w świadectwie zasadniczy nośnik energii do ogrzewania budynku,
- w przypadku budynku mieszkalnego podany w świadectwie rok budowy,
- w przypadku budynku mieszkalnego podana w świadectwie klasa efektywności energetycznej (skala od A+ do H).
Rok budowy i klasa efektywności energetycznej są zatem obowiązkowe tylko przy budynkach mieszkalnych. Przy budynkach niemieszkalnych zgodnie z § 87 ust. 2 GEG należy podać oddzielnie końcowe zapotrzebowanie na energię lub końcowe zużycie energii dla ciepła i dla prądu. Ważne: obowiązek powstaje tylko wtedy, gdy świadectwo energetyczne już w ogóle istnieje. Jeśli jeszcze żadne nie istnieje, nie ma obowiązkowych danych w ogłoszeniu, jednak świadectwo musi zostać uzyskane najpóźniej na oględziny.
Ważność: dziesięć lat (§ 79 GEG)
Zgodnie z § 79 ust. 3 GEG świadectwo energetyczne należy wystawić na okres ważności dziesięciu lat. Decydująca jest data wystawienia na dokumencie. Po upływie tych dziesięciu lat świadectwo nie może już być używane do spełnienia obowiązków okazania lub ogłoszenia.
Niezależnie od dziesięcioletniego terminu świadectwo może utracić ważność również wcześniej: jeśli zgodnie z § 80 ust. 2 GEG z powodu większych zmian w budynku konieczne staje się nowe świadectwo energetyczne, dotychczasowe nie jest już decydujące.
Dla właścicieli oznacza to w praktyce: przed każdą sprzedażą czy najmem warto spojrzeć na datę wystawienia. Przeterminowane świadectwo nie spełnia obowiązków GEG i może uzasadniać ryzyko kary. Kto sprawdza w odpowiednim czasie, unika tego, że sprzedaż lub najem utknie z powodu braku ważnego świadectwa.
Kto może wystawić świadectwo energetyczne (§ 88 GEG)
Nie każda osoba może wystawić świadectwo energetyczne. § 88 GEG reguluje uprawnienie do wystawiania i wiąże je z kwalifikacjami oraz doświadczeniem zawodowym. Uprawnieni są w szczególności:
- osoby, które zgodnie z przepisami budowlanymi krajów związkowych są uprawnione do podpisywania techniczno-budowlanych dowodów ochrony cieplnej lub oszczędzania energii,
- osoby z odpowiednim wykształceniem wyższym, na przykład w zakresie architektury, budownictwa, techniki instalacyjnej budynków, fizyki, budowy maszyn lub elektrotechniki,
- wykwalifikowani rzemieślnicy w branżach budowlanych, wykończeniowych lub instalacyjnych, na przykład z tytułem mistrza, a także rzemiosło kominiarskie,
- technicy uznani lub egzaminowani przez państwo z odpowiednim kierunkiem kształcenia.
Do tego dochodzą zgodnie z § 88 ust. 2 GEG dodatkowe warunki, takie jak kierunek kształcenia w zakresie budownictwa energooszczędnego, odpowiednie doświadczenie zawodowe lub pomyślnie ukończone szkolenie. Zgodnie z § 88 ust. 5 GEG uprawniony jest również ten, kto zdał egzamin kwalifikacyjny z doradztwa energetycznego Federalnego Urzędu Gospodarki i Kontroli Eksportu. Kto zleca wystawienie świadectwa osobie nieuprawnionej, ryzykuje wykroczenie administracyjne zgodnie z § 108 GEG.
Kary i wyjątki (§ 108 i § 79 GEG)
Obowiązki dotyczące świadectwa energetycznego nie są jedynie zaleceniami. § 108 GEG stawia naruszenia pod karą jako wykroczenie administracyjne. Wykroczenia administracyjnego dopuszcza się ten, kto umyślnie lub lekkomyślnie między innymi nie okazuje świadectwa energetycznego, nie okazuje go prawidłowo, kompletnie lub w odpowiednim czasie (§ 80 ust. 4) albo nie przekazuje go (§ 80 ust. 4 zdanie 5), nie zapewnia obowiązkowych danych w ogłoszeniu o nieruchomości (§ 87) lub wystawia świadectwo bez uprawnienia do wystawiania (§ 88).
Za te naruszenia dotyczące świadectwa energetycznego § 108 ust. 2 GEG przewiduje karę pieniężną do dziesięciu tysięcy euro. Kara może zostać nałożona za każde naruszenie, dlatego staranne przygotowanie sprzedaży lub najmu w każdym przypadku się opłaca.
Istnieją jednak jasno określone wyjątki. Zgodnie z § 79 ust. 4 GEG przepisów tego rozdziału nie stosuje się do małego budynku. Mały budynek to zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 17 GEG budynek o powierzchni użytkowej nie większej niż 50 metrów kwadratowych. Ponadto § 80 ust. 3 do 7 GEG nie stosuje się do zabytku (Baudenkmal), czyli budynku chronionego zgodnie z prawem krajowym. W tych przypadkach odpadają obowiązki świadectwa, okazania i przekazania. W razie wątpliwości zakwalifikowanie należy zbadać w konkretnym przypadku.
