Emlakçı masraflarını aslında kim üstlenir – kiraya veren mi yoksa kiracı mı, satıcı mı yoksa alıcı mı? Yanıt, konunun bir kiralama mı yoksa bir satış mı olduğuna bağlıdır. Yasa koyucu her iki durum için de açık kurallar getirmiştir: konut kiralamasında sözde sipariş veren ilkesi (Bestellerprinzip) ve daire ile müstakil evlerin satın alımında emlakçı masraflarının yarı yarıya paylaşımı. Hangi düzenlemenin ne zaman geçerli olduğunu, sonunda kimin ödediğini ve hangi durumların hariç tutulduğunu size nesnel ve anlaşılır biçimde açıklıyoruz.
Sipariş veren ilkesi ne anlama gelir?
Sipariş veren ilkesi (Bestellerprinzip) basit bir temel düşüncedir: emlakçıya sipariş veren onu öder de. Kavram, konut aracılığı hukukundan gelir ve kiralık konutların aracılığı için 1 Haziran 2015'ten beri geçerlidir. Yani kiraya veren, konutunu yeni bir kiracıya aracılık etmesi için bir emlakçıya sipariş verirse, masrafları kiraya veren üstlenir – konut arayan kişi değil.
Temiz bir ayrım önemlidir: dar anlamda sipariş veren ilkesi yalnızca konutun kiralanması ile ilgilidir. Bir dairenin veya müstakil bir evin satın alınması için 23 Aralık 2020'den beri farklı bir düzenleme, yani emlakçı masraflarının yarı yarıya paylaşımı geçerlidir. Her iki düzenleme de benzer bir amaç güder – adil bir yük dağılımı –, ancak farklı yasalara dayanır. Bu farkı izleyen bölümlerde adım adım açıklıyoruz.
2015'ten beri kiralamada sipariş veren ilkesi
Kiralamanın yasal dayanağı Konut Aracılığı Yasası'dır (Wohnungsvermittlungsgesetz, WoVermittG). Madde 2 fıkra 1a uyarınca emlakçı, konut arayan kişiden ancak yalnızca bu kişinin bir arama talimatı temelinde faaliyet gösterdiyse ve konutu kiraya verenden ancak bunun sayesinde edindiyse bir ücret talep edebilir.
Uygulamada bu şu anlama gelir: kiraya veren emlakçıya sipariş verdiyse veya konut zaten emlakçının portföyünde bulunuyorsa, kiracıdan komisyon talep edilemez. O zaman sipariş veren olarak kiraya veren öder. Yalnızca bir kiracı emlakçıya aramayı kendi başına sipariş eder ve emlakçı yalnızca bu nedenle faaliyet gösterirse kiracıdan ödeme istenebilir.
Buna bir şekil koşulu eklenir: madde 2 fıkra 1 uyarınca aracılık sözleşmesi metin biçimini gerektirir – bir e-posta veya bir faks yeterlidir, salt sözlü bir mutabakat yetmez. Metin biçimi eksikse, komisyon hakkı doğmaz.
Kiralamada komisyon ne kadar yüksek olabilir?
Bir kiracının emlakçıyı kendisinin sipariş verip bu nedenle ödemek zorunda kaldığı nadir durum için yasal bir üst sınır vardır. Madde 3 fıkra 2 WoVermittG uyarınca emlakçı, konut arayandan en fazla iki aylık kira artı yasal katma değer vergisi talep edebilir.
Burada belirleyici olan net soğuk kiradır: ayrıca hesaplanan yan giderler hesaplamanın dışında kalır. Yüzde 19 katma değer vergisinde hesaben en fazla 2,38 net soğuk kira çıkar. Tersine, kiraya veren emlakçıya sipariş verirse, onun ücreti için yasal bir tavan yoktur; bu, kiraya veren ile emlakçı arasında kararlaştırılır.
Ayrıca yasa, avansların yanı sıra yazışma veya işlem ücretleri gibi gizli ek ücretleri de yasaklar. Bu koruyucu hükümler, kiracılar için yükün açıkça sınırlı ve anlaşılır kalmasını sağlar.
2020'den beri satışta emlakçı masraflarının yarısı
Bir dairenin veya müstakil bir evin bir tüketiciye satışı için 23 Aralık 2020'den beri Alman Medeni Kanunu'nda (Bürgerliches Gesetzbuch) ayrı bir düzenleme geçerlidir. Bu, bir sipariş veren ilkesi değildir, emlakçı masraflarının dağıtımına ilişkin bir kuraldır – sonuçta ise çoğunlukla yarı yarıya paylaşıma götürür.
Emlakçı her iki taraf için, yani satıcı ve alıcı için faaliyet gösterirse, madde 656c BGB uyarınca her iki taraf da ödemeye yalnızca eşit tutarda bağlanabilir. Başlangıçta yalnızca bir taraf – kural olarak satan malik – emlakçıya sipariş verirse, madde 656d BGB devreye girer: diğer taraf o zaman en fazla eşit tutarda, yani en çok yarısına kadar dahil edilebilir. Satışta da madde 656a BGB uyarınca metin biçimi geçerlidir.
Bir özellik alıcıyı ayrıca korur: payı ancak özgün sipariş verenin kendi komisyonunu kanıtlanır biçimde ödemesiyle muaccel olur. Buna karşılık komisyonun bizzat tutarı için yasal bir üst sınır satışta yoktur.
Kiralama ve satışın doğrudan karşılaştırması
Her iki düzenleme de tüketiciyi korusa bile, hukuken açıkça birbirinden ayrılmalıdır. Aşağıdaki noktalar farkları özetler:
- Kiralama: 1 Haziran 2015'ten beri WoVermittG uyarınca gerçek bir sipariş veren ilkesi – emlakçıya sipariş veren öder, yani kural olarak kiraya veren.
- Satış: 23 Aralık 2020'den beri madde 656c ve 656d BGB uyarınca yarı yarıya paylaşım yahut eşit tutarda katılım – masraflar satıcı ile alıcı arasında paylaştırılır.
- Tavan: kiralamada kiracı komisyonu iki net soğuk kira artı katma değer vergisi ile sınırlıdır; satışta yasal bir azami sınır yoktur.
- Ortak yön: her iki durumda da aracılık sözleşmesi metin biçiminde yapılmalıdır ve komisyon yalnızca başarı halinde doğar.
Bu ayrımı bilen kişi, kendi durumunda hangi masrafların onu beklediğini en baştan doğru biçimde değerlendirebilir.
Hangi durumlar hariç tutulur?
Hem sipariş veren ilkesi hem de yarı yarıya paylaşım yalnızca belirli kümeler için geçerlidir. Bir dizi durum açıkça kapsanmaz:
- Ticari taşınmazlar: WoVermittG yalnızca konut için geçerlidir. Ticari mekanların aracılığında sipariş veren ilkesi devreye girmez.
- Çok aileli evler ve yapılaşmamış arsalar: madde 656c ve 656d BGB yalnızca daireler ve müstakil evler için geçerlidir, çok aileli evler veya arsalar için değil.
- Ticari alıcılar: satışta yarı yarıya paylaşım yalnızca alıcı tüketici ise devreye girer. Bir girişimci satın alırsa kurallar geçerli olmaz.
Bu hariç tutulan durumlarda ne yasal bir paylaşım ne de bir tavan vardır. Komisyon ve onu kimin üstleneceği sorusu o zaman taraflar arasında bireysel olarak kararlaştırılır ve yalnızca genel emlakçılık hukukuna tabidir.
Bunun uygulamada sizin için anlamı
Çoğu malik ve ilgili için hukuki durum açık bir paydaya indirgenebilir: konutun kiralanmasında kural olarak emlakçıya sipariş veren taraf öder – yani genellikle kiraya veren. Bir dairenin veya müstakil bir evin bir tüketici tarafından satın alınmasında satıcı ile alıcı emlakçı masraflarını çoğu kez yarı yarıya paylaşır.
Belirleyici olan, aracılık sözleşmesinin metin biçiminde bulunması ve rollerin baştan itibaren açık olmasıdır. Ticari nesnelerde, çok aileli evlerde veya ticari alıcılarda daha fazla düzenleme alanı vardır, çünkü burada yasal bir paylaşım geçerli değildir.
60 yılı aşkın süredir Düsseldorf'ta ve Kuzey Ren-Vestfalya'da faaliyet gösteren bir şirket olarak Richter Immobilien-Transaktionen bu düzenlemeler boyunca size güvenilir biçimde eşlik eder. Onlarca yılda büyümüş, 20.000'den fazla bağlantıya sahip bir ağ üzerinden malikleri ve uygun ilgilileri bir araya getiriyoruz – şeffaf ve hukuki güvenceyle, yalnızca başarı halinde doğan bir ücretle.
