Wer trägt eigentlich die Maklerkosten – der Vermieter oder der Mieter, der Verkäufer oder der Käufer? Die Antwort hängt davon ab, ob es um eine Vermietung oder einen Kauf geht. Für beide Fälle hat der Gesetzgeber klare Regeln geschaffen: das sogenannte Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermietung und die hälftige Teilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Wir erklären Ihnen sachlich und nachvollziehbar, welche Regelung wann gilt, wer am Ende zahlt und welche Fälle ausgenommen sind.
Was bedeutet das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip ist eine einfache Grundidee: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Der Begriff stammt aus dem Recht der Wohnungsvermittlung und gilt seit dem 1. Juni 2015 für die Vermittlung von Mietwohnungen. Beauftragt also der Vermieter einen Makler, damit dieser seine Wohnung an einen neuen Mieter vermittelt, trägt der Vermieter die Kosten – und nicht die wohnungssuchende Person.
Wichtig ist die saubere Abgrenzung: Das Bestellerprinzip im eigentlichen Sinne betrifft nur die Vermietung von Wohnraum. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine andere Regelung, nämlich die hälftige Teilung der Maklerkosten. Beide Regelungen verfolgen ein ähnliches Ziel – eine faire Lastenverteilung –, beruhen aber auf unterschiedlichen Gesetzen. Diesen Unterschied erläutern wir in den folgenden Abschnitten Schritt für Schritt.
Bestellerprinzip bei der Vermietung seit 2015
Die gesetzliche Grundlage für die Vermietung ist das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Nach Paragraf 2 Absatz 1a darf der Makler von der wohnungssuchenden Person nur dann ein Entgelt verlangen, wenn er ausschließlich aufgrund eines Suchauftrags dieser Person tätig geworden ist und erst dadurch die Wohnung beim Vermieter eingeholt hat.
In der Praxis bedeutet das: Hat der Vermieter den Makler beauftragt oder befand sich die Wohnung bereits im Bestand des Maklers, darf vom Mieter keine Provision verlangt werden. Dann zahlt der Vermieter als Besteller. Nur wenn ein Mieter den Makler eigenständig mit der Suche beauftragt und der Makler ausschließlich deshalb tätig wird, kann der Mieter zur Kasse gebeten werden.
Hinzu kommt eine Formvorschrift: Der Vermittlungsvertrag bedarf nach Paragraf 2 Absatz 1 der Textform – eine E-Mail oder ein Fax genügt, eine bloße mündliche Absprache nicht. Fehlt die Textform, besteht kein Provisionsanspruch.
Wie hoch darf die Provision bei der Vermietung sein?
Für den seltenen Fall, dass ein Mieter den Makler selbst beauftragt hat und deshalb zahlen muss, gibt es eine gesetzliche Obergrenze. Nach Paragraf 3 Absatz 2 WoVermittG darf der Makler vom Wohnungssuchenden höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen.
Maßgeblich ist dabei die Nettokaltmiete: Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bleiben bei der Berechnung außen vor. Bei 19 Prozent Umsatzsteuer ergeben sich rechnerisch also maximal 2,38 Nettokaltmieten. Beauftragt umgekehrt der Vermieter den Makler, gibt es für dessen Honorar keine gesetzliche Deckelung; es wird zwischen Vermieter und Makler vereinbart.
Zusätzlich verbietet das Gesetz Vorschüsse sowie versteckte Zusatzgebühren wie Schreib- oder Bearbeitungsgebühren. Diese Schutzvorschriften sorgen dafür, dass die Belastung für Mieter klar begrenzt und nachvollziehbar bleibt.
Hälftige Maklerkosten beim Kauf seit 2020
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine eigene Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch. Sie ist kein Bestellerprinzip, sondern eine Regel zur Verteilung der Maklerkosten – führt im Ergebnis aber meist zur hälftigen Teilung.
Wird der Makler für beide Seiten tätig, also für Verkäufer und Käufer, dürfen sich nach Paragraf 656c BGB beide Parteien nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Beauftragt zunächst nur eine Seite – in der Regel der verkaufende Eigentümer –, greift Paragraf 656d BGB: Die andere Partei darf dann höchstens in gleicher Höhe beteiligt werden, also maximal zur Hälfte. Auch beim Kauf gilt die Textform nach Paragraf 656a BGB.
Eine Besonderheit schützt den Käufer zusätzlich: Sein Anteil wird erst fällig, wenn der ursprüngliche Auftraggeber seine eigene Provision nachweislich gezahlt hat. Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Provision selbst gibt es beim Kauf hingegen nicht.
Vermietung und Kauf im direkten Vergleich
Auch wenn beide Regelungen den Verbraucher schützen, sind sie rechtlich klar zu trennen. Die folgenden Punkte fassen die Unterschiede zusammen:
- Vermietung: echtes Bestellerprinzip nach dem WoVermittG seit dem 1. Juni 2015 – wer den Makler bestellt, zahlt, in der Regel also der Vermieter.
- Kauf: hälftige Teilung beziehungsweise gleich hohe Beteiligung nach den Paragrafen 656c und 656d BGB seit dem 23. Dezember 2020 – die Kosten werden zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.
- Deckelung: Bei der Vermietung ist die Mieterprovision auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt; beim Kauf gibt es keine gesetzliche Höchstgrenze.
- Gemeinsam: In beiden Fällen muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden, und die Provision entsteht nur im Erfolgsfall.
Wer diese Unterscheidung kennt, kann von vornherein richtig einschätzen, welche Kosten in der eigenen Situation auf ihn zukommen.
Welche Fälle sind ausgenommen?
Sowohl das Bestellerprinzip als auch die hälftige Teilung gelten nur für bestimmte Konstellationen. Eine Reihe von Fällen ist ausdrücklich nicht erfasst:
- Gewerbeimmobilien: Das WoVermittG gilt nur für Wohnraum. Bei der Vermittlung von Gewerberäumen greift das Bestellerprinzip nicht.
- Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke: Die Paragrafen 656c und 656d BGB gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht für Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke.
- Gewerbliche Käufer: Die hälftige Teilung beim Kauf greift nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Kauft ein Unternehmer, gelten die Regeln nicht.
In diesen ausgenommenen Fällen gibt es weder eine gesetzliche Teilung noch eine Deckelung. Die Provision und die Frage, wer sie trägt, werden dann individuell zwischen den Parteien vereinbart und unterliegen lediglich dem allgemeinen Maklerrecht.
Was das in der Praxis für Sie bedeutet
Für die meisten Eigentümer und Interessenten lässt sich die Rechtslage auf einen klaren Nenner bringen: Bei der Vermietung von Wohnraum zahlt im Regelfall die Seite, die den Makler beauftragt – also üblicherweise der Vermieter. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerkosten in aller Regel hälftig.
Entscheidend ist, dass der Maklervertrag in Textform vorliegt und die Rollen von Anfang an klar sind. Bei Gewerbeobjekten, Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Käufern bestehen mehr Gestaltungsspielräume, weil hier keine gesetzliche Teilung gilt.
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