Umowa rezerwacyjna przy zakupie nieruchomości: co powinien wiedzieć kupujący

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna (Reservierungsvereinbarung) to porozumienie między zainteresowanym kupnem a sprzedającym lub pośredniczącym pośrednikiem, na mocy którego nieruchomość zostaje wstrzymana na wyłączność na określony czas. W tym czasie obiekt nie ma być dalej oferowany ani sprzedawany osobom trzecim, aby zainteresowany mógł spokojnie wyjaśnić swoje finansowanie i podjąć decyzję o zakupie.

Za to wstrzymanie często żądana jest opłata rezerwacyjna (Reservierungsgebühr). Bywa ona ukształtowana tak, że przy późniejszym zakupie zostaje zaliczona na poczet prowizji pośrednika lub ceny zakupu, a w razie odstąpienia ma zostać zatrzymana w całości lub w części.

Ważne jest rozróżnienie: umowa rezerwacyjna nie jest umową sprzedaży. Reguluje jedynie tymczasowe utrzymywanie obiektu, a nie przejście własności. Czy i pod jakimi warunkami jest ona w ogóle skuteczna, zależy w sposób rozstrzygający od jej konkretnego ukształtowania oraz od tego, kto i z kim ją zawiera.

Bez notariusza nie ma wiążącego obowiązku zakupu (§ 311b BGB)

Przy zakupie nieruchomości obowiązuje surowy wymóg formy. Zgodnie z § 311b ust. 1 BGB umowa, przez którą ktoś zobowiązuje się przenieść lub nabyć własność gruntu, wymaga formy aktu notarialnego. Wiążące zobowiązanie do kupna lub sprzedaży powstaje zatem dopiero z podpisem u notariusza.

Wynika z tego dla rezerwacji: umowa rezerwacyjna w formie pisemnej nie może uzasadnić żadnego egzekwowalnego obowiązku zakupu. Ani zainteresowany nie musi kupić nieruchomości, ani sprzedający nie jest prawnie zmuszony sprzedać mu jej. Również zapłacona opłata rezerwacyjna nic w tym nie zmienia.

Rezerwacja tworzy więc przede wszystkim wzajemny sygnał powagi i czasowe zapewnienie – ale nie rzeczywistą pewność prawną, że zakup ostatecznie dojdzie do skutku. Kto chce prawdziwego związania, musi wejść na drogę notarialną.

BGH 2023: opłaty rezerwacyjne w warunkach pośrednika są bezskuteczne

Federalny Trybunał Sprawiedliwości (Bundesgerichtshof) orzekł wyrokiem z 20.04.2023 (sygn. I ZR 113/22), że uzgodniony w ogólnych warunkach umów obowiązek klienta pośrednika do zapłaty opłaty rezerwacyjnej jest bezskuteczny. Tego samego dnia zapadł równobrzmiący wyrok równoległy (sygn. I ZR 152/22), będący jednym z dwóch spójnych ze sobą orzeczeń.

W rozstrzygniętej sprawie kupujący zawarli umowę pośrednictwa, a następnie umowę rezerwacyjną, którą grunt był utrzymywany na wyłączność za opłatą do określonego dnia. Gdy kupujący odstąpili od zakupu, zażądali zwrotu opłaty – z powodzeniem.

BGH ocenił porozumienie rezerwacyjne jako uzupełniające postanowienie do umowy pośrednictwa, które podlega kontroli ogólnych warunków umów. Stawia ono klientów w niewspółmiernie niekorzystnym położeniu zgodnie z § 307 ust. 1 zdanie 1, ust. 2 nr 1 BGB, ponieważ zwrot był bezwyjątkowo wyłączony, dla klientów nie powstawały żadne istotne korzyści, a pośrednik nie świadczył żadnego ekwiwalentnego pieniężnie świadczenia.

Rozstrzygające było ponadto: taka opłata jest równoznaczna z prowizją niezależną od sukcesu. To przeczy ustawowemu wzorcowi umowy pośrednictwa, według którego prowizja należy się tylko wtedy, gdy pośrednictwo doprowadzi do sukcesu.

Co wyrok konkretnie oznacza dla kupującego

Dla zainteresowanych kupnem stan prawny stał się tym samym jasny: wzorcowa, niepodlegająca zwrotowi opłata rezerwacyjna, którą pośrednik pobiera za pomocą gotowych umów lub swoich ogólnych warunków, jest z reguły bezskuteczna. Już zapłaconej opłaty można co do zasady zażądać z powrotem.

Wysokość lub procent nie mają tu znaczenia. Również to, że rezerwacja zostaje zawarta w odrębnym dokumencie i czasowo po umowie pośrednictwa, nic nie zmienia w bezskuteczności, dopóki istnieje wewnętrzny związek z umową pośrednictwa.

Kto zapłacił taką opłatę, może zażądać jej zwrotu na piśmie. Centrum konsumenckie (Verbraucherzentrale) udostępnia w tym celu wzór pisma. Jeśli pośrednik nie zadośćuczyni uzasadnionemu żądaniu, popada w zwłokę. W razie wątpliwości warto skorzystać z porady prawnej, na przykład centrum konsumenckiego lub adwokata.

Kiedy rezerwacja może być sensowna lub dopuszczalna

Wyrok BGH dotyczy wyraźnie wzorcowych opłat rezerwacyjnych pośredników. Nie oznacza, że każda forma rezerwacji byłaby niedopuszczalna. W określonych konstelacjach rezerwacja może być nadal sensowna i prawnie nośna.

• Rzeczywiste uzgodnienie indywidualne: jeśli porozumienie faktycznie zostało wynegocjowane między stronami, a nie narzucone za pomocą gotowych klauzul, nie podlega kontroli treści ogólnych warunków umów. W praktyce jest to jednak wyjątek i trudne do wykazania w sporze.
• Forma aktu notarialnego: jeśli rezerwacja ma zabezpieczyć wiążące obowiązki między kupującym a sprzedającym, właściwą drogą może być umowa w formie aktu notarialnego. Ze względu na skutek wiążący i koszty należy ją jednak starannie zbadać.
• Rezerwacja bez opłaty: rzetelna rezerwacja może odbyć się także bez zapłaty pieniędzy – jako ograniczone w czasie, oparte na zaufaniu zapewnienie, że obiekt zostanie oferowany w pierwszej kolejności.

Rezerwacja podlegająca opłacie daje kupującemu prawnie tylko ograniczoną korzyść. Nigdy nie powinna być mylnie rozumiana jako substytut notarialnej umowy sprzedaży.

Wysokość i ryzyka dla kupującego

W praktyce opłaty rezerwacyjne żądane były często w rzędzie wielkości około 0,5 do 1 procent ceny zakupu lub jako część spodziewanej prowizji pośrednika. Przy cenie zakupu 420.000 euro może to na przykład szybko wynieść kilka tysięcy euro.

Dla kupującego istnieją przede wszystkim następujące ryzyka:

• Utrata opłaty: jeśli płatność ma zostać zatrzymana w razie odstąpienia, grozi strata finansowa – mimo że klauzula jest często bezskuteczna według orzecznictwa BGH, a pieniędzy można zażądać z powrotem.
• Fałszywe poczucie pewności: rezerwacja nie wiąże prawnie sprzedającego. Może on sprzedać obiekt innej stronie mimo rezerwacji, dopóki nie istnieje umowa notarialna.
• Presja decyzyjna: zapłacona opłata może skłonić do pochopnego podjęcia decyzji o zakupie, aby nie stracić pieniędzy.
• Podwójne obciążenie: jeśli opłata nie jest jasno zaliczona na poczet ceny zakupu lub prowizji, może stać się dodatkowym obciążeniem.

Kupujący powinien przed podpisaniem dokładnie zbadać każde porozumienie rezerwacyjne, w szczególności postanowienia dotyczące zwrotu, terminu i zaliczenia.

Alternatywy dla odpłatnej rezerwacji

Zamiast rezerwacji podlegającej opłacie istnieją drogi, by podbudować powagę i przyspieszyć proces zakupu, bez deponowania pieniędzy za samo zapewnienie.

• Wczesne potwierdzenie finansowania: przyrzeczenie finansowania lub potwierdzenie zdolności kredytowej z banku pokazuje sprzedającemu i pośrednikowi, że zakup jest realny i możliwy w krótkim czasie.
• Wiążąca oferta zakupu: jasno sformułowana, poważnie myślana oferta sygnalizuje rzeczywiste zainteresowanie i buduje zaufanie.
• Szybkie przygotowanie terminu u notariusza: kto szybko sprawdzi projekt umowy sprzedaży i wyznaczy termin u notariusza, skraca okres niepewności i zmniejsza ryzyko, że obiekt zostanie sprzedany innej stronie.
• Pisemna, bezpłatna rezerwacja: ograniczone w czasie, wolne od opłat zapewnienie może stworzyć pewność na bazie zaufania, bez wiązania finansowego.

My, Richter Immobilien-Transaktionen, towarzyszymy procesowi zakupu tak, aby obie strony szybko i rzeczowo doszły do ugruntowanej decyzji – całkowicie bez presji ze strony opłaty rezerwacyjnej.