¿Quién soporta en realidad los honorarios del agente: el arrendador o el inquilino, el vendedor o el comprador? La respuesta depende de si se trata de un alquiler o de una compra. Para ambos casos el legislador ha creado reglas claras: el llamado principio del solicitante (Bestellerprinzip) en el alquiler de vivienda y el reparto a la mitad de los honorarios del agente en la compra de pisos y viviendas unifamiliares. Le explicamos de forma objetiva y comprensible qué regla rige en cada caso, quién paga al final y qué casos están exentos.
¿Qué significa el principio del solicitante?
El principio del solicitante (Bestellerprinzip) es una idea básica sencilla: quien encarga al agente también lo paga. El término procede del derecho de la intermediación de vivienda y rige desde el 1 de junio de 2015 para la intermediación de viviendas de alquiler. Así pues, si el arrendador encarga a un agente que intermedie su vivienda con un nuevo inquilino, el arrendador soporta los costes – y no la persona que busca vivienda.
Es importante una clara delimitación: el principio del solicitante en sentido estricto se refiere únicamente al alquiler de vivienda. Para la compra de un piso o de una vivienda unifamiliar rige desde el 23 de diciembre de 2020 una regla distinta, a saber, el reparto a la mitad de los honorarios del agente. Ambas reglas persiguen un objetivo similar – un reparto justo de la carga –, pero se basan en leyes diferentes. Esta diferencia la explicamos paso a paso en los siguientes apartados.
El principio del solicitante en el alquiler desde 2015
La base legal para el alquiler es la Ley de Intermediación de Vivienda (Wohnungsvermittlungsgesetz, WoVermittG). Según el artículo 2 apartado 1a, el agente solo puede exigir una remuneración a la persona que busca vivienda si actuó exclusivamente en virtud de un encargo de búsqueda de esa persona y solo así obtuvo la vivienda del arrendador.
En la práctica esto significa: si el arrendador ha encargado al agente o la vivienda ya formaba parte de la cartera del agente, no se puede exigir comisión al inquilino. Entonces paga el arrendador como solicitante. Solo si un inquilino encarga al agente la búsqueda por iniciativa propia y el agente actúa exclusivamente por ese motivo se puede reclamar el pago al inquilino.
A esto se añade un requisito de forma: según el artículo 2 apartado 1, el contrato de intermediación requiere la forma de texto – un correo electrónico o un fax bastan, un mero acuerdo verbal no. Si falta la forma de texto, no existe derecho a comisión.
¿Cuál puede ser el importe de la comisión en el alquiler?
Para el raro caso de que un inquilino haya encargado él mismo al agente y por ello deba pagar, existe un límite máximo legal. Según el artículo 3 apartado 2 WoVermittG, el agente puede exigir a quien busca vivienda como máximo dos mensualidades de renta más el impuesto sobre el valor añadido legal.
Determinante es aquí la renta neta fría: los gastos accesorios que se liquidan por separado quedan fuera del cálculo. Con un 19 por ciento de impuesto sobre el valor añadido resultan, por tanto, como máximo 2,38 rentas netas frías. A la inversa, si el arrendador encarga al agente, no existe un tope legal para sus honorarios; estos se acuerdan entre el arrendador y el agente.
Además, la ley prohíbe los anticipos así como los recargos ocultos como gastos de redacción o de tramitación. Estas disposiciones de protección garantizan que la carga para los inquilinos quede claramente limitada y sea comprensible.
Honorarios del agente a la mitad en la compra desde 2020
Para la venta de un piso o de una vivienda unifamiliar a un consumidor rige desde el 23 de diciembre de 2020 una regla propia en el Código Civil alemán (Bürgerliches Gesetzbuch). No es un principio del solicitante, sino una regla para el reparto de los honorarios del agente – aunque en el resultado conduce las más de las veces al reparto a la mitad.
Si el agente actúa para ambas partes, es decir, para vendedor y comprador, según el artículo 656c BGB ambas partes solo pueden comprometerse al pago en igual importe. Si al principio solo encarga al agente una de las partes – por regla general el propietario vendedor –, se aplica el artículo 656d BGB: la otra parte solo puede participar entonces como máximo en igual importe, es decir, a lo sumo en la mitad. También en la compra rige la forma de texto según el artículo 656a BGB.
Una particularidad protege adicionalmente al comprador: su parte solo es exigible cuando el comitente original ha pagado de forma demostrable su propia comisión. Un límite máximo legal para el importe de la comisión en sí, en cambio, no existe en la compra.
Alquiler y compra en comparación directa
Aunque ambas reglas protegen al consumidor, deben separarse claramente en términos jurídicos. Los siguientes puntos resumen las diferencias:
- Alquiler: auténtico principio del solicitante según el WoVermittG desde el 1 de junio de 2015 – quien encarga al agente, paga, por regla general, pues, el arrendador.
- Compra: reparto a la mitad o participación en igual importe según los artículos 656c y 656d BGB desde el 23 de diciembre de 2020 – los costes se reparten entre vendedor y comprador.
- Tope: en el alquiler, la comisión del inquilino está limitada a dos rentas netas frías más el impuesto sobre el valor añadido; en la compra no existe un límite máximo legal.
- En común: en ambos casos el contrato de intermediación debe celebrarse en forma de texto, y la comisión solo surge en caso de éxito.
Quien conoce esta distinción puede valorar correctamente desde el principio qué costes le esperan en su propia situación.
¿Qué casos están exentos?
Tanto el principio del solicitante como el reparto a la mitad rigen solo para determinadas constelaciones. Una serie de casos no está expresamente comprendida:
- Inmuebles comerciales: el WoVermittG rige solo para vivienda. En la intermediación de locales comerciales no se aplica el principio del solicitante.
- Edificios plurifamiliares y terrenos sin edificar: los artículos 656c y 656d BGB rigen solo para pisos y viviendas unifamiliares, no para edificios plurifamiliares ni terrenos.
- Compradores comerciales: el reparto a la mitad en la compra rige solo si el comprador es consumidor. Si compra un empresario, las reglas no se aplican.
En estos casos exentos no existe ni un reparto legal ni un tope. La comisión y la cuestión de quién la soporta se acuerdan entonces de forma individual entre las partes y están sujetas únicamente al derecho general de intermediación.
Lo que esto significa para usted en la práctica
Para la mayoría de los propietarios e interesados, la situación jurídica puede reducirse a un denominador claro: en el alquiler de vivienda paga por regla general la parte que encarga al agente – es decir, habitualmente el arrendador. En la compra de un piso o de una vivienda unifamiliar por un consumidor, vendedor y comprador se reparten por lo general los honorarios del agente a la mitad.
Es decisivo que el contrato de intermediación conste en forma de texto y que los papeles estén claros desde el principio. En inmuebles comerciales, edificios plurifamiliares o compradores comerciales existen más márgenes de configuración, porque aquí no rige ningún reparto legal.
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