Autoinforme del inquilino: lo que el arrendador puede preguntar y lo que no

Qué es el autoinforme del inquilino y que sigue siendo voluntario

El autoinforme del inquilino es un cuestionario con el que el arrendador, antes del contrato de arrendamiento, recaba datos sobre la idoneidad de una persona interesada: sobre su identidad, su capacidad de pago y el uso previsto de la vivienda. No está prescrito por ley y, para la persona interesada, es en principio voluntario: no existe obligación de facilitarlo.

En la práctica, no obstante, el autoinforme es la regla, pues el arrendador puede hacer depender su decisión de un autoinforme significativo. El marco jurídico lo establece el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD, conocido en alemán como DSGVO): los datos personales solo pueden recabarse para fines determinados y legítimos y únicamente en la medida necesaria, conforme al principio de minimización de datos (art. 5 RGPD). Traducido, esto significa: puede preguntarse lo que realmente se necesita para el arrendamiento concreto, y nada más.

Estas preguntas son admisibles

Son admisibles las preguntas que guardan relación objetiva con el arrendamiento y que afectan a la fiabilidad económica o al uso conforme al contrato de la vivienda. Entre ellas se cuentan, en particular:

• Nombre, domicilio, fecha de nacimiento y datos de contacto para una identificación inequívoca.
• Profesión y empleador, así como el tipo de relación laboral.
• Ingresos netos o la situación de ingresos como criterio de la capacidad de pago.
• Número de personas que se mudan y que van a ocupar la vivienda.
• Animales domésticos, en la medida en que sean relevantes para el uso de la vivienda.
• Atrasos de renta considerables de arrendamientos anteriores.
• Procedimiento de insolvencia en curso o declaración jurada de bienes prestada (eidesstattliche Versicherung), por ser relevante para la solvencia.

Estos puntos abarcan lo que un arrendador puede saber legítimamente: si la persona puede soportar la renta acordada y si la vivienda se utilizará conforme al contrato. Lo decisivo es la proporcionalidad: se trata de la idoneidad, no de un perfil completo de la personalidad.

Estas preguntas son inadmisibles, y por qué

Son inadmisibles las preguntas sin relación con el arrendamiento, así como aquellas que inciden en datos especialmente protegidos o en características que pueden dar lugar a discriminación. El criterio lo constituyen la Ley General de Igualdad de Trato (AGG, la ley alemana contra la discriminación) y la protección de categorías especiales de datos personales conforme al RGPD. Están prohibidas, en particular:

• El embarazo, el deseo de tener hijos y la planificación familiar.
• La religión y las convicciones.
• La afiliación a un partido y la orientación política.
• El origen étnico, la nacionalidad o la ciudadanía.
• La intención de casarse y el estado civil.
• La orientación sexual.
• La pertenencia a un sindicato, a una asociación de inquilinos o a clubes.
• La salud y las discapacidades.
• Los antecedentes penales, por regla general, ya que carecen de relevancia para un arrendamiento si no existe una conexión concreta.

La razón es doble: la AGG protege frente a la discriminación, por ejemplo por motivos de origen étnico, religión, sexo, discapacidad, edad u orientación sexual; y el RGPD prohíbe recabar datos sensibles sin una base jurídica sólida. Por ello, tales preguntas no tienen cabida en un autoinforme.

El derecho a mentir ante preguntas inadmisibles

¿Qué ocurre si un arrendador formula, pese a todo, una pregunta inadmisible? Aquí rige en la práctica el llamado derecho a mentir: ante una pregunta inadmisible, la persona interesada no tiene que responder con la verdad, y una respuesta deliberadamente falsa queda sin consecuencias. El arrendador no podrá después, por ejemplo, impugnar o rescindir el contrato de arrendamiento porque una inquilina respondiera en falso a la pregunta —inadmisible— sobre un embarazo. La fundamentación es evidente: quien ni siquiera podía haber recabado una información no puede derivar derecho alguno de una respuesta incorrecta.

A la inversa rige lo siguiente: las preguntas admisibles deben responderse con la verdad. Quien engaña aquí —por ejemplo, en cuanto a los ingresos o a un procedimiento de insolvencia en curso— debe contar con consecuencias (véase el último apartado). Para los arrendadores se deriva de ello una consecuencia sencilla: un cuestionario pulcramente diseñado y limitado a preguntas admisibles no solo cumple con la protección de datos, sino que constituye también la base de decisión más sólida.

¿Qué datos y cuándo? El modelo por fases de la Conferencia de Protección de Datos

Lo decisivo no es solo qué se pregunta, sino también cuándo. La Conferencia de Protección de Datos (DSK, el órgano de las autoridades alemanas de control de la protección de datos) ha establecido para ello, en su guía orientativa (DSK-Orientierungshilfe), un modelo de tres fases:

• En la cita de visita: Solo datos básicos como el nombre y los datos de contacto para organizar la cita. Las preguntas sobre los ingresos o la solvencia, una copia del documento de identidad o incluso una consulta a la SCHUFA (la información crediticia de la principal agencia de información alemana) aún no están permitidas en esta fase.
• Ante una intención seria de arrendar: Cuando la persona interesada declara querer arrendar de forma concreta una determinada vivienda, surge una relación precontractual. Ahora son admisibles los datos sobre el número de personas, sobre la profesión y el empleador, sobre los ingresos netos, así como sobre una insolvencia en curso o atrasos de renta considerables, inicialmente como mera declaración, todavía sin justificante.
• Antes de la celebración del contrato (selección final): Solo tras la preselección pueden exigirse justificantes, como nóminas o una información crediticia específica.

Un error frecuente atañe al consentimiento: cuando ya existe una base jurídica —como en el caso de una intención concreta de arrendar—, un consentimiento adicional firmado resulta superfluo e incluso impugnable, porque se presta bajo la presión fáctica de la búsqueda de vivienda. Y, al final, rige el deber de supresión: los datos de los solicitantes rechazados deben suprimirse, por regla general a más tardar al cabo de seis meses.

SCHUFA, justificantes de ingresos y certificado de ausencia de deudas de renta

Más allá del propio autoinforme, en la fase final suelen desearse justificantes. También aquí rige la economía de datos:

• Justificantes de ingresos: Es habitual y defendible aportar las últimas nóminas (en la práctica, hasta tres). Los datos no necesarios que figuren en ellas —como el NIF fiscal, la confesión religiosa o los datos bancarios— pueden tacharse. Presentar el contrato de trabajo íntegro no suele ser necesario.
• Información crediticia de la SCHUFA: Aquí hay que distinguir. El arrendador no puede exigir el autoinforme completo conforme al art. 15 RGPD, ya que contiene muchos más datos de los necesarios. Solo es admisible una información crediticia específica, adaptada al arrendamiento (por ejemplo, la SCHUFA-BonitätsAuskunft para arrendadores), y únicamente poco antes de la celebración del contrato.
• Certificado de ausencia de deudas de renta: Suele desearse, pero no es algo automático. El Tribunal Supremo Federal (Bundesgerichtshof) ha resuelto que el inquilino no tiene derecho frente a su anterior arrendador a obtener tal certificado, sino únicamente a recibos de los pagos de renta efectuados (BGH, sentencia de 30 de septiembre de 2009, VIII ZR 238/08). Por tanto, una persona interesada no puede imponer la entrega de un certificado inexistente, y la DSK considera crítico convertirlo en condición de forma generalizada.

La línea es clara: justificantes específicos y vinculados a una finalidad, en lugar de una avalancha generalizada de datos. Esto no solo es jurídicamente seguro, sino también justo con los solicitantes fiables.

Declaraciones falsas ante preguntas admisibles: las consecuencias

Si un inquilino responde deliberadamente en falso a una pregunta admisible y esa información es esencial para la decisión de arrendamiento, pueden seguirse consecuencias graves. El arrendador dispone de dos vías:

• Impugnación por dolo (§ 123 BGB, artículo 123 del Código Civil alemán): Si el arrendador no habría celebrado el contrato de haber conocido la verdad —por ejemplo, por un procedimiento de insolvencia ocultado o por cifras de ingresos inventadas—, puede impugnar el contrato y dejarlo sin efecto.
• Resolución extraordinaria (§ 543 BGB, artículo 543 del Código Civil alemán): Si el engaño es tan grave que no cabe exigir al arrendador la continuación, puede plantearse una resolución sin preaviso.

Siempre es determinante que la pregunta respondida en falso fuera admisible y tuviera realmente peso para la decisión. Las nimiedades no sustentan ni la impugnación ni la resolución. Esta clara distinción —pregunta admisible con deber de veracidad, por un lado, y pregunta inadmisible con derecho a mentir, por otro— constituye el núcleo de una selección de inquilinos jurídicamente segura. Para la ejecución concreta en el caso particular, el asesoramiento jurídico forma parte del proceso.