Determinar el valor de mercado de un inmueble

Qué significa exactamente el valor de mercado según el § 194 BauGB

El término valor de mercado (Verkehrswert) no es una palabra publicitaria, sino un concepto técnico legalmente definido. Según el § 194 del Código de la Edificación (BauGB), el valor de mercado (Verkehrswert), equivalente al valor de mercado (Marktwert), se determina por el precio que, en la fecha de valoración y en el tráfico mercantil ordinario, podría obtenerse según las circunstancias jurídicas y las características reales, la demás condición y la ubicación del terreno, y ello sin atender a circunstancias inusuales o personales.

De esta definición se derivan tres puntos importantes para la práctica:

• Criterio objetivo: cuenta el precio que sería alcanzable en condiciones normales de mercado, no un precio deseado o de necesidad personal.
• Referencia a una fecha: el valor rige siempre para un día determinado. Los movimientos del mercado anteriores o posteriores quedan fuera.
• Sin circunstancias personales: la presión de tiempo, un divorcio o una partición de herencia no deben influir en el valor determinado.

El valor de mercado (Verkehrswert) es así el valor de referencia neutral. Cómo se deriva en concreto lo regula el Reglamento de Valoración Inmobiliaria (ImmoWertV), vigente en su versión actual desde el 1 de enero de 2022.

Los tres métodos de la ImmoWertV de un vistazo

La ImmoWertV menciona en su § 6 tres métodos de valoración normalizados. Pueden aplicarse de forma individual o combinada, según qué datos estén disponibles y sean significativos en el mercado para el inmueble en cuestión:

• Método del valor comparativo (Vergleichswertverfahren): el valor se deriva de los precios de compra efectivamente pagados por objetos comparables. Es el método más cercano al mercado, porque enlaza directamente con transacciones reales.
• Método del valor de rendimiento (Ertragswertverfahren): el valor resulta de los ingresos por alquiler sostenibles, deducidos los gastos de gestión y capitalizados mediante el tipo de interés inmobiliario (Liegenschaftszinssatz). Aquí prima la rentabilidad.
• Método del valor material (Sachwertverfahren): el valor se determina a partir de los costes de construcción del edificio, menos la depreciación por antigüedad, más el valor del suelo, y luego se ajusta al mercado con un factor de valor material (Sachwertfaktor).

El reglamento no prescribe una asignación rígida, sino que exige el método usual en el mercado y adecuado. En la práctica, un resultado se contrasta a menudo con un segundo método, por ejemplo un valor material verificado además con datos comparativos.

Cuándo es adecuado cada método

Cuál de los tres métodos es el principal depende sobre todo del tipo de inmueble y de la disponibilidad de datos. Una orientación aproximada:

• Método del valor comparativo (Vergleichswertverfahren) para viviendas en propiedad horizontal, casas adosadas, casas pareadas y viviendas unifamiliares en ubicaciones habituales, así como para solares edificables. La condición es un número suficiente de ventas comparables. En los barrios de Düsseldorf con alta rotación, estos datos suelen estar disponibles.
• Método del valor de rendimiento (Ertragswertverfahren) para inmuebles de inversión como edificios plurifamiliares, edificios residenciales y comerciales, así como inmuebles comerciales, en los que la capacidad de renta determina el precio.
• Método del valor material (Sachwertverfahren) para inmuebles poco comercializados o especiales, como viviendas unifamiliares aisladas en mercados poco activos, villas, objetos únicos o inmuebles de uso especial, cuando faltan datos comparativos o de rendimiento fiables.

En las viviendas unifamiliares de uso propio, en la práctica suelen combinarse los métodos del valor comparativo y del valor material para compensar una base de datos insuficiente y asegurar el resultado.

El valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert) y BORIS NRW como base de datos

En los tres métodos, el valor del suelo (Bodenwert) es un componente central. Su base más importante es el valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert): un valor medio de ubicación del suelo en euros por metro cuadrado para una zona con condiciones de uso y valor en gran medida homogéneas. Lo derivan las comisiones oficiales de peritos para valores de terrenos (Gutachterausschüsse) a partir de su colección de precios de compra, en la que se incluyen todos los contratos de compraventa notariales.

En Renania del Norte-Westfalia, estos valores pueden consultarse a través del portal oficial BORIS NRW (boris.nrw.de). Allí, además del valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert) de su terreno, propietarios y compradores encuentran también informes de mercado y otros datos de las comisiones de peritos.

Es importante una correcta interpretación: el valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert) se refiere a un terreno ficticio y típico de la zona. Es un valor medio y de orientación, no un valor del terreno ya acabado. La forma, la posición en esquina, la pendiente, la urbanización, la edificabilidad o las cargas pueden exigir incrementos o reducciones considerables. Por ello, el valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert) no sustituye a una valoración concreta; es su punto de partida.

Qué factores determinan en concreto el valor de mercado

Dentro de los métodos, las características individuales de un inmueble se tienen en cuenta mediante alquileres, factores o incrementos y reducciones. Las influencias formadoras de valor esenciales son:

• Ubicación: la macroubicación (ciudad, región, fortaleza económica) y la microubicación (barrio, conexiones de transporte, proximidad de servicios, ruido, vecindario) figuran entre los mayores factores de valor.
• Terreno: tamaño, forma y el derecho de edificación derivado de ellos.
• Año y modo de construcción: clase de antigüedad del edificio, construcción maciza o ligera, existencia de sótano.
• Estado y modernización: un déficit de mantenimiento reduce el valor; una calefacción, ventanas, cubierta o baños renovados lo aumentan y prolongan la vida útil restante.
• Nivel de equipamiento: de sencillo a elevado, por ejemplo revestimientos de suelo, sanitarios, balcón o ascensor.
• Superficie habitable y distribución: determinada correctamente según el Reglamento de Superficie Habitable (Wohnflächenverordnung), funcionalidad e iluminación de las estancias.
• Eficiencia energética: el valor energético y el tipo de calefacción influyen cada vez más en la demanda y el precio.
• Circunstancias jurídicas: inscripciones en el registro de la propiedad como derechos de paso o de habitación, usufructo, derecho de superficie, así como protección de monumentos.

Es precisamente este nivel de detalle lo que distingue una valoración seria de una estimación general.

Valor de mercado, precio de oferta y precio de compra no son lo mismo

En el día a día se mezclan a menudo tres conceptos, aunque significan cosas distintas:

• Valor de mercado (Verkehrswert): el valor de mercado legalmente definido y deducido de forma objetiva según el § 194 BauGB. Es la magnitud de referencia objetiva.
• Precio de oferta: la pretensión de precio del vendedor en el anuncio. Se elige de forma estratégica y puede situarse deliberadamente por encima o por debajo del valor de mercado (Verkehrswert). Por eso, los precios de anuncio no son un criterio de valor fiable.
• Precio de compra: el resultado real de la negociación. Puede superar el valor de mercado (Verkehrswert), por ejemplo con una demanda fuerte e interés de pujas, o quedar por debajo, por ejemplo con un déficit de reformas. Los precios de compra notariales se incorporan a su vez a la colección de precios de compra y configuran así los futuros valores de referencia.

Para la práctica esto significa: un precio de oferta realista debe orientarse por el valor de mercado (Verkehrswert) determinado y por la situación actual del mercado, no por los deseos. Un inicio demasiado alto suele prolongar el tiempo de comercialización; uno demasiado bajo regala sustancia.

Proceso: estimar uno mismo, evaluación de mercado o dictamen

Según la ocasión y la fiabilidad necesaria, hay tres vías hacia el valor de mercado (Verkehrswert), que difieren claramente en profundidad y solidez.

1. Estimar uno mismo con calculadoras en línea: rápidas y por lo general gratuitas, ofrecen una primera orientación aproximada, a menudo como horquilla. Suelen basarse en datos de oferta en lugar de en precios de compra reales y apenas tienen en cuenta particularidades como daños constructivos, microubicación o derechos del registro de la propiedad. No son adecuadas como base sólida para decisiones importantes.

2. Evaluación profesional del mercado: combina el conocimiento local del mercado con datos comparativos y una visita del inmueble. Es el punto de partida adecuado para estimar un precio de oferta realista y las posibilidades de venta. No obstante, no es un dictamen con validez ante los tribunales.

3. Dictamen de valor de mercado según el § 194 BauGB: lo elaboran peritos cualificados, comprende inspección in situ, examen de las circunstancias jurídicas y la aplicación trazable de los métodos de la ImmoWertV. Documentos típicos son el extracto del registro de la propiedad, el plano catastral, el cálculo de la superficie habitable, los planos de distribución, la descripción de la obra y el certificado energético. Un dictamen completo de este tipo es útil sobre todo en ocasiones relevantes desde el punto de vista jurídico o fiscal, por ejemplo ante los tribunales, la oficina tributaria o en una partición de herencia.

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