Ustalanie wartości rynkowej nieruchomości

Co dokładnie oznacza wartość rynkowa według § 194 BauGB

Pojęcie wartość rynkowa (Verkehrswert) nie jest słowem marketingowym, lecz ustawowo zdefiniowanym terminem fachowym. Zgodnie z § 194 Kodeksu budowlanego (BauGB) wartość rynkowa (Verkehrswert), równoznaczna z wartością rynkową (Marktwert), jest określana przez cenę, jaką w dniu wyceny w zwykłym obrocie gospodarczym można by uzyskać zgodnie ze stanem prawnym i rzeczywistymi cechami, pozostałymi właściwościami oraz położeniem nieruchomości, i to bez uwzględniania okoliczności nietypowych lub osobistych.

Z tej definicji wynikają trzy ważne dla praktyki punkty:

• Kryterium obiektywne: liczy się cena możliwa do uzyskania w normalnych warunkach rynkowych, a nie osobista cena życzeniowa lub wymuszona.
• Odniesienie do dnia wyceny: wartość obowiązuje zawsze na określony dzień. Ruchy rynku przed nim lub po nim pozostają poza uwagą.
• Brak okoliczności osobistych: presja czasu, rozwód czy podział spadku nie mogą wpływać na ustaloną wartość.

Wartość rynkowa (Verkehrswert) jest więc neutralną wartością odniesienia. Jak konkretnie się ją wyprowadza, reguluje Rozporządzenie o wycenie nieruchomości (ImmoWertV), obowiązujące w obecnej wersji od 1 stycznia 2022 r.

Trzy metody ImmoWertV w skrócie

ImmoWertV wymienia w § 6 trzy znormalizowane metody wyceny. Można je stosować pojedynczo lub łącznie, w zależności od tego, jakie dane są dostępne i miarodajne na rynku dla danej nieruchomości:

• Metoda porównawcza (Vergleichswertverfahren): wartość wyprowadza się z faktycznie zapłaconych cen kupna porównywalnych obiektów. Jest to metoda najbliższa rynkowi, ponieważ nawiązuje bezpośrednio do rzeczywistych transakcji.
• Metoda dochodowa (Ertragswertverfahren): wartość wynika z trwale osiągalnych dochodów z najmu, po odliczeniu kosztów zarządzania i skapitalizowaniu według stopy procentowej nieruchomości (Liegenschaftszinssatz). Tutaj na pierwszym planie jest rentowność.
• Metoda odtworzeniowa (Sachwertverfahren): wartość ustala się na podstawie kosztów wytworzenia budynku pomniejszonych o ubytek wartości z tytułu wieku, powiększonych o wartość gruntu, a następnie dostosowuje do rynku za pomocą współczynnika wartości odtworzeniowej (Sachwertfaktor).

Rozporządzenie nie narzuca sztywnego przyporządkowania, lecz wymaga metody zwyczajowo przyjętej na rynku i właściwej. W praktyce wynik często uwiarygodnia się drugą metodą, na przykład wartość odtworzeniową dodatkowo sprawdza się na podstawie danych porównawczych.

Kiedy która metoda jest właściwa

To, która z trzech metod jest wiodąca, zależy przede wszystkim od rodzaju obiektu i dostępności danych. Ogólna orientacja:

• Metoda porównawcza (Vergleichswertverfahren) w przypadku lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność, domów szeregowych, bliźniaków i domów jednorodzinnych w typowych lokalizacjach oraz w przypadku działek budowlanych. Warunkiem jest wystarczająca liczba porównywalnych transakcji sprzedaży. W gęsto obrotowych dzielnicach Düsseldorfu takie dane zwykle są dostępne.
• Metoda dochodowa (Ertragswertverfahren) w przypadku obiektów inwestycyjnych, takich jak domy wielorodzinne, budynki mieszkalno-usługowe oraz nieruchomości komercyjne, w których cenę określa zdolność dochodowa.
• Metoda odtworzeniowa (Sachwertverfahren) w przypadku obiektów rzadko będących przedmiotem obrotu lub szczególnych, na przykład wolnostojących domów jednorodzinnych na słabo obrotowych rynkach, willi, obiektów unikatowych lub nieruchomości o przeznaczeniu specjalnym, gdy brakuje wiarygodnych danych porównawczych lub dochodowych.

W przypadku domów jednorodzinnych wykorzystywanych na własne potrzeby w praktyce często łączy się metodę porównawczą i odtworzeniową, aby zrekompensować brakującą podstawę danych i zabezpieczyć wynik.

Orientacyjna wartość gruntu (Bodenrichtwert) i BORIS NRW jako fundament danych

We wszystkich trzech metodach wartość gruntu (Bodenwert) jest centralnym elementem. Jej najważniejszą podstawą jest orientacyjna wartość gruntu (Bodenrichtwert): przeciętna wartość położenia gruntu w euro za metr kwadratowy dla strefy o w dużej mierze jednolitych warunkach użytkowania i wartości. Wyprowadzają ją urzędowe komisje rzeczoznawców ds. wartości gruntów (Gutachterausschüsse) ze swojego zbioru cen kupna, do którego trafiają wszystkie notarialne umowy kupna.

W Nadrenii Północnej-Westfalii wartości te można sprawdzić za pośrednictwem oficjalnego portalu BORIS NRW (boris.nrw.de). Tam, obok orientacyjnej wartości gruntu (Bodenrichtwert) swojej działki, właściciele i kupujący znajdują także raporty rynkowe i dalsze dane komisji rzeczoznawców.

Ważna jest właściwa interpretacja: orientacyjna wartość gruntu (Bodenrichtwert) odnosi się do fikcyjnej, typowej działki w strefie. Jest to wartość przeciętna i orientacyjna, a nie gotowa wartość gruntu. Kształt, położenie narożne, nachylenie, uzbrojenie, możliwość zabudowy lub obciążenia mogą wymagać znacznych dopłat lub potrąceń. Dlatego orientacyjna wartość gruntu (Bodenrichtwert) nie zastępuje konkretnej wyceny; jest jej punktem wyjścia.

Jakie czynniki konkretnie kształtują wartość rynkową

W ramach metod indywidualne cechy nieruchomości uwzględnia się poprzez czynsze, współczynniki lub dopłaty i potrącenia. Najważniejsze wpływy kształtujące wartość to:

• Lokalizacja: makrolokalizacja (miasto, region, siła gospodarcza) i mikrolokalizacja (dzielnica, połączenia komunikacyjne, zaopatrzenie w pobliżu, hałas, sąsiedztwo) należą do najsilniejszych czynników wartości.
• Działka: wielkość, kształt i wynikające z nich prawo do zabudowy.
• Rok i sposób budowy: klasa wieku budynku, konstrukcja masywna lub lekka, podpiwniczenie.
• Stan i modernizacja: zaległości remontowe obniżają wartość, a wymienione ogrzewanie, okna, dach lub łazienki ją podnoszą i wydłużają pozostały okres użytkowania.
• Standard wyposażenia: od prostego po podwyższony, na przykład posadzki, armatura sanitarna, balkon lub winda.
• Powierzchnia mieszkalna i rozkład: prawidłowo ustalona zgodnie z Rozporządzeniem o powierzchni mieszkalnej (Wohnflächenverordnung), funkcjonalność i nasłonecznienie pomieszczeń.
• Efektywność energetyczna: wskaźnik energetyczny i rodzaj ogrzewania coraz silniej wpływają na popyt i cenę.
• Stan prawny: wpisy w księdze wieczystej, takie jak prawa drogi lub zamieszkania, użytkowanie, prawo zabudowy oraz ochrona zabytków.

To właśnie ten poziom szczegółowości odróżnia rzetelną wycenę od ryczałtowego oszacowania.

Wartość rynkowa, cena ofertowa i cena kupna to nie to samo

W codziennym użyciu często myli się trzy pojęcia, choć oznaczają one różne rzeczy:

• Wartość rynkowa (Verkehrswert): ustawowo zdefiniowana, obiektywnie wyprowadzona wartość rynkowa według § 194 BauGB. Jest rzeczową wielkością odniesienia.
• Cena ofertowa: żądanie cenowe sprzedającego w ogłoszeniu. Jest dobierana strategicznie i może być świadomie powyżej lub poniżej wartości rynkowej (Verkehrswert). Dlatego ceny ofertowe nie są wiarygodnym miernikiem wartości.
• Cena kupna: rzeczywisty wynik negocjacji. Może przewyższać wartość rynkową (Verkehrswert), na przykład przy silnym popycie i zainteresowaniu licytacyjnym, lub być od niej niższa, na przykład przy zaległościach remontowych. Notarialne ceny kupna z kolei trafiają do zbioru cen kupna i kształtują w ten sposób przyszłe wartości orientacyjne.

Dla praktyki oznacza to: realistyczna cena ofertowa powinna kierować się ustaloną wartością rynkową (Verkehrswert) i aktualną sytuacją rynkową, a nie myśleniem życzeniowym. Zbyt wysoki start często wydłuża czas sprzedaży, zbyt niski oddaje wartość za darmo.

Przebieg: samodzielne oszacowanie, ocena rynkowa lub operat

W zależności od okazji i wymaganej wiarygodności istnieją trzy drogi do wartości rynkowej (Verkehrswert), które wyraźnie różnią się głębią i rzetelnością.

1. Samodzielne oszacowanie za pomocą kalkulatorów online: szybkie i zwykle bezpłatne, dają zgrubną pierwszą orientację, często jako przedział. Często opierają się na danych ofertowych zamiast na rzeczywistych cenach kupna i ledwie uwzględniają szczególne cechy, takie jak wady budowlane, mikrolokalizacja czy prawa z księgi wieczystej. Jako wiarygodna podstawa ważnych decyzji nie są odpowiednie.

2. Profesjonalna ocena rynkowa: łączy lokalną znajomość rynku z danymi porównawczymi i oględzinami obiektu. Jest właściwym punktem wyjścia do oszacowania realistycznej ceny ofertowej i szans sprzedaży. Nie jest jednak operatem mającym moc dowodową przed sądem.

3. Operat wartości rynkowej według § 194 BauGB: sporządzają go wykwalifikowani rzeczoznawcy, obejmuje oględziny na miejscu, badanie stanu prawnego i przejrzyste zastosowanie metod ImmoWertV. Typowe dokumenty to odpis z księgi wieczystej, mapa katastralna, obliczenie powierzchni mieszkalnej, rzuty, opis budowy i świadectwo energetyczne. Taki pełny operat jest sensowny przede wszystkim przy okazjach istotnych prawnie lub podatkowo, na przykład przed sądem, wobec urzędu skarbowego czy przy podziale spadku.

Richter Immobilien-Transaktionen oferuje jako rzetelny punkt wyjścia ugruntowaną, bezpłatną i niezobowiązującą ocenę rynkową Twojej nieruchomości w Düsseldorfie i NRW. Opiera się ona na wieloletniej znajomości rynku i rozbudowanej przez dziesięciolecia sieci kontaktów liczącej ponad 20.000 kontaktów oraz daje Ci realistyczną orientację, zanim zdecydujesz o kolejnych krokach.