Verkehrswert einer Immobilie ermitteln

Was der Verkehrswert nach § 194 BauGB genau bedeutet

Der Begriff Verkehrswert ist kein Marketingwort, sondern ein gesetzlich definierter Fachbegriff. Nach § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) wird der Verkehrswert, gleichbedeutend mit dem Marktwert, durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre, und zwar ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Aus dieser Definition folgen drei wichtige Punkte für die Praxis:

• Objektiver Maßstab: Es zählt der Preis, der unter normalen Marktbedingungen erzielbar wäre, nicht ein persönlicher Wunsch- oder Notpreis.
• Stichtagsbezug: Der Wert gilt immer für einen bestimmten Tag. Marktbewegungen davor oder danach bleiben außen vor.
• Keine persönlichen Umstände: Zeitdruck, Scheidung oder eine Erbauseinandersetzung dürfen den ermittelten Wert nicht beeinflussen.

Der Verkehrswert ist damit der neutrale Referenzwert. Wie man ihn konkret ableitet, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit dem 1. Januar 2022 in ihrer aktuellen Fassung gilt.

Die drei Verfahren der ImmoWertV im Überblick

Die ImmoWertV nennt in § 6 drei genormte Wertermittlungsverfahren. Sie können einzeln oder kombiniert angewendet werden, je nachdem, welche Daten für die jeweilige Immobilie am Markt verfügbar und aussagekräftig sind:

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es ist das marktnächste Verfahren, weil es unmittelbar an realen Transaktionen anknüpft.
• Ertragswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen, abzüglich der Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz. Hier steht die Rendite im Vordergrund.
• Sachwertverfahren: Der Wert wird über die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung zuzüglich Bodenwert bestimmt und anschließend mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst.

Die Verordnung schreibt keine starre Zuordnung vor, sondern verlangt das marktübliche und sachgerechte Verfahren. In der Praxis wird ein Ergebnis häufig mit einem zweiten Verfahren plausibilisiert, etwa ein Sachwert zusätzlich über Vergleichsdaten geprüft.

Wann welches Verfahren passt

Welches der drei Verfahren führend ist, hängt vor allem vom Objekttyp und von der Datenlage ab. Eine grobe Orientierung:

• Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Einfamilienhäusern in gängigen Lagen sowie bei Baugrundstücken. Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl vergleichbarer Verkäufe. In dicht gehandelten Düsseldorfer Vierteln liegen solche Daten meist vor.
• Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Gewerbeimmobilien, bei denen die Ertragskraft den Preis bestimmt.
• Sachwertverfahren bei selten gehandelten oder besonderen Objekten, etwa freistehenden Einfamilienhäusern in schwach gehandelten Märkten, Villen, Unikaten oder Spezialimmobilien, wenn belastbare Vergleichs- oder Ertragsdaten fehlen.

Bei eigengenutzten Einfamilienhäusern werden in der Praxis häufig Vergleichs- und Sachwertverfahren kombiniert, um eine fehlende Datenbasis auszugleichen und das Ergebnis abzusichern.

Bodenrichtwert und BORIS NRW als Datenfundament

In allen drei Verfahren ist der Bodenwert ein zentraler Baustein. Seine wichtigste Grundlage ist der Bodenrichtwert: ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens in Euro pro Quadratmeter für eine Zone mit weitgehend gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Abgeleitet wird er von den amtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aus deren Kaufpreissammlung, in die alle notariellen Kaufverträge einfließen.

In Nordrhein-Westfalen sind diese Werte über das offizielle Portal BORIS NRW (boris.nrw.de) abrufbar. Dort finden Eigentümer und Käufer neben dem Bodenrichtwert ihres Grundstücks auch Marktberichte und weitere Daten der Gutachterausschüsse.

Wichtig ist die richtige Einordnung: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives, typisches Grundstück der Zone. Er ist ein Durchschnitts- und Orientierungswert, kein fertiger Grundstückswert. Zuschnitt, Ecklage, Hanglage, Erschließung, Bebaubarkeit oder Belastungen können erhebliche Zu- oder Abschläge erfordern. Der Bodenrichtwert ersetzt deshalb keine konkrete Wertermittlung, er ist ihr Ausgangspunkt.

Welche Faktoren den Verkehrswert konkret prägen

Innerhalb der Verfahren werden die individuellen Merkmale einer Immobilie über Mieten, Faktoren oder Zu- und Abschläge berücksichtigt. Die wesentlichen wertbildenden Einflüsse sind:

• Lage: Makrolage (Stadt, Region, Wirtschaftskraft) und Mikrolage (Viertel, Verkehrsanbindung, Nahversorgung, Lärm, Nachbarschaft) gehören zu den stärksten Werttreibern.
• Grundstück: Größe, Zuschnitt und das daraus abgeleitete Baurecht.
• Baujahr und Bauweise: Baualtersklasse, Massiv- oder Leichtbau, Unterkellerung.
• Zustand und Modernisierung: Instandhaltungsstau mindert den Wert, erneuerte Heizung, Fenster, Dach oder Bäder erhöhen ihn und verlängern die Restnutzungsdauer.
• Ausstattungsstandard: von einfach bis gehoben, etwa Bodenbeläge, Sanitär, Balkon oder Aufzug.
• Wohnfläche und Grundriss: korrekt nach Wohnflächenverordnung ermittelt, Funktionalität und Belichtung der Räume.
• Energieeffizienz: Energiekennwert und Heizungsart wirken zunehmend auf Nachfrage und Preis.
• Rechtliche Gegebenheiten: Eintragungen im Grundbuch wie Wege- oder Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurecht sowie Denkmalschutz.

Genau diese Detailtiefe unterscheidet eine seriöse Wertermittlung von einer pauschalen Schätzung.

Verkehrswert, Angebotspreis und Kaufpreis sind nicht dasselbe

Drei Begriffe werden im Alltag oft vermischt, obwohl sie Unterschiedliches meinen:

• Verkehrswert: der gesetzlich definierte, objektiv hergeleitete Marktwert nach § 194 BauGB. Er ist die sachliche Referenzgröße.
• Angebotspreis: die Preisforderung des Verkäufers im Inserat. Sie ist strategisch gewählt und kann bewusst über oder unter dem Verkehrswert liegen. Inseratspreise sind deshalb kein verlässlicher Wertmaßstab.
• Kaufpreis: das tatsächliche Verhandlungsergebnis. Er kann den Verkehrswert übersteigen, etwa bei starker Nachfrage und Bieterinteresse, oder darunter liegen, etwa bei Sanierungsstau. Notarielle Kaufpreise fließen wiederum in die Kaufpreissammlung ein und prägen so künftige Richtwerte.

Für die Praxis heißt das: Ein realistischer Angebotspreis sollte sich am ermittelten Verkehrswert und am aktuellen Marktgeschehen orientieren, nicht am Wunschdenken. Ein zu hoher Einstieg verlängert oft die Vermarktungsdauer, ein zu niedriger verschenkt Substanz.

Ablauf: Selbst schätzen, Markteinschätzung oder Gutachten

Je nach Anlass und benötigter Verlässlichkeit gibt es drei Wege zum Verkehrswert, die sich in Tiefe und Belastbarkeit deutlich unterscheiden.

1. Selbst schätzen mit Online-Rechnern: Schnell und meist kostenlos, liefern sie eine grobe erste Orientierung, oft als Spanne. Sie beruhen häufig auf Angebotsdaten statt auf realen Kaufpreisen und berücksichtigen Besonderheiten wie Bauschäden, Mikrolage oder Grundbuchrechte kaum. Als belastbare Grundlage für wichtige Entscheidungen sind sie nicht geeignet.

2. Professionelle Markteinschätzung: Sie verbindet lokale Marktkenntnis mit Vergleichsdaten und einer Begehung des Objekts. Sie ist der passende Einstieg, um einen realistischen Angebotspreis und die Verkaufschancen einzuschätzen. Sie ist jedoch kein gerichtsfestes Gutachten.

3. Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB: Es wird von qualifizierten Sachverständigen erstellt, umfasst Ortsbesichtigung, Prüfung der rechtlichen Gegebenheiten und die nachvollziehbare Anwendung der ImmoWertV-Verfahren. Typische Unterlagen sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baubeschreibung und Energieausweis. Ein solches Vollgutachten ist vor allem bei rechtlich oder steuerlich bedeutsamen Anlässen sinnvoll, etwa bei Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung.

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