Bir taşınmazın piyasa değerini belirleme

§ 194 BauGB'ye göre piyasa değeri tam olarak ne anlama gelir

Piyasa değeri (Verkehrswert) kavramı bir pazarlama sözcüğü değil, yasal olarak tanımlanmış teknik bir terimdir. İmar Kanunu'nun (BauGB) § 194 maddesine göre, piyasa değeri (Marktwert) ile eş anlamlı olan piyasa değeri (Verkehrswert), değerleme tarihinde olağan ticari işlemlerde, hukuki koşullara ve fiili özelliklere, diğer niteliklere ve taşınmazın konumuna göre elde edilebilecek fiyatla belirlenir; bu da olağan dışı veya kişisel koşullar dikkate alınmaksızın yapılır.

Bu tanımdan uygulama için üç önemli husus çıkar:

• Nesnel ölçüt: normal piyasa koşullarında elde edilebilecek fiyat önemlidir, kişisel bir istek ya da zorunluluk fiyatı değil.
• Belirli güne bağlılık: değer her zaman belirli bir gün için geçerlidir. Bundan önceki veya sonraki piyasa hareketleri dışarıda bırakılır.
• Kişisel koşulların dışlanması: zaman baskısı, boşanma veya miras paylaşımı belirlenen değeri etkilememelidir.

Böylece piyasa değeri (Verkehrswert) tarafsız bir referans değerdir. Somut olarak nasıl türetildiğini, güncel hâliyle 1 Ocak 2022'den beri yürürlükte olan Taşınmaz Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) düzenler.

ImmoWertV'nin üç yöntemine genel bakış

ImmoWertV, § 6 maddesinde üç standart değerleme yöntemi sayar. Bunlar, ilgili taşınmaz için piyasada hangi verilerin mevcut ve anlamlı olduğuna göre tek tek veya birlikte uygulanabilir:

• Karşılaştırma değeri yöntemi (Vergleichswertverfahren): değer, karşılaştırılabilir nesneler için fiilen ödenen satış fiyatlarından türetilir. Gerçek işlemlere doğrudan bağlandığı için piyasaya en yakın yöntemdir.
• Gelir değeri yöntemi (Ertragswertverfahren): değer, sürdürülebilir biçimde elde edilebilen kira gelirlerinden işletme giderleri düşülerek ve taşınmaz faiz oranıyla (Liegenschaftszinssatz) kapitalize edilerek ortaya çıkar. Burada ön planda getiri vardır.
• Maddi değer yöntemi (Sachwertverfahren): değer, binanın yapım maliyetlerinden yaşa bağlı değer kaybı düşülüp arsa değeri eklenerek belirlenir ve ardından bir maddi değer katsayısıyla (Sachwertfaktor) piyasaya uyarlanır.

Yönetmelik katı bir atama öngörmez, piyasada alışılmış ve uygun yöntemi gerektirir. Uygulamada bir sonuç çoğu kez ikinci bir yöntemle makullüğü açısından sınanır; örneğin bir maddi değer ek olarak karşılaştırma verileriyle denetlenir.

Hangi yöntemin ne zaman uygun olduğu

Üç yöntemden hangisinin başat olduğu, her şeyden önce taşınmazın türüne ve veri durumuna bağlıdır. Kabaca bir yönlendirme:

• Karşılaştırma değeri yöntemi (Vergleichswertverfahren), yaygın konumlardaki kat mülkiyetli daireler, sıra evler, ikiz evler ve müstakil evler ile yapı arsaları için. Koşul, yeterli sayıda karşılaştırılabilir satışın bulunmasıdır. Yoğun işlem gören Düsseldorf semtlerinde bu tür veriler genellikle mevcuttur.
• Gelir değeri yöntemi (Ertragswertverfahren), fiyatı getiri gücünün belirlediği çok aileli evler, konut ve iş yeri binaları ile ticari taşınmazlar gibi yatırım amaçlı taşınmazlar için.
• Maddi değer yöntemi (Sachwertverfahren), güvenilir karşılaştırma veya gelir verisi bulunmadığında, az işlem gören piyasalardaki müstakil tek aile evleri, villalar, eşi benzeri olmayan yapılar veya özel kullanımlı taşınmazlar gibi nadiren işlem gören ya da özel taşınmazlar için.

Kendi kullanımındaki müstakil evlerde, eksik bir veri tabanını dengelemek ve sonucu güvence altına almak için uygulamada çoğu kez karşılaştırma ve maddi değer yöntemleri birleştirilir.

Veri temeli olarak arsa rayiç değeri (Bodenrichtwert) ve BORIS NRW

Üç yöntemin tümünde arsa değeri (Bodenwert) temel bir yapı taşıdır. En önemli dayanağı, arsa rayiç değeridir (Bodenrichtwert): büyük ölçüde aynı kullanım ve değer koşullarına sahip bir bölge için metrekare başına euro cinsinden ortalama bir konum değeridir. Bunu, tüm noter onaylı satış sözleşmelerinin işlendiği satış fiyatı koleksiyonlarından resmî arsa değerleri bilirkişi kurulları (Gutachterausschüsse) türetir.

Kuzey Ren-Vestfalya'da bu değerlere resmî portal BORIS NRW (boris.nrw.de) üzerinden ulaşılabilir. Orada mülk sahipleri ve alıcılar, arsalarının arsa rayiç değerinin (Bodenrichtwert) yanı sıra piyasa raporlarını ve bilirkişi kurullarının diğer verilerini de bulur.

Doğru sınıflandırma önemlidir: arsa rayiç değeri (Bodenrichtwert) bölgedeki kurgusal, tipik bir arsaya ilişkindir. Bir ortalama ve yönlendirme değeridir, bitmiş bir arsa değeri değildir. Biçim, köşe konumu, eğim, altyapı, yapılaşabilirlik veya yükümlülükler önemli artış ya da indirimleri gerektirebilir. Bu nedenle arsa rayiç değeri (Bodenrichtwert) somut bir değerlemenin yerini tutmaz; onun çıkış noktasıdır.

Piyasa değerini somut olarak hangi etkenler biçimlendirir

Yöntemler içinde, bir taşınmazın bireysel özellikleri kiralar, katsayılar veya artış ve indirimler üzerinden dikkate alınır. Başlıca değer oluşturan etkiler şunlardır:

• Konum: makro konum (şehir, bölge, ekonomik güç) ve mikro konum (semt, ulaşım bağlantısı, yakın çevredeki ihtiyaçların karşılanması, gürültü, komşuluk) en güçlü değer etkenleri arasındadır.
• Arsa: büyüklük, biçim ve bunlardan türeyen yapılaşma hakkı.
• Yapım yılı ve yapım tarzı: yapı yaş sınıfı, masif ya da hafif yapı, bodrum durumu.
• Durum ve modernizasyon: bakım eksikliği değeri düşürür; yenilenen ısıtma, pencereler, çatı veya banyolar değeri artırır ve kalan kullanım süresini uzatır.
• Donanım standardı: sadeden üst düzeye, örneğin zemin kaplamaları, sıhhi tesisat, balkon veya asansör.
• Konut alanı ve plan: Konut Alanı Yönetmeliği'ne (Wohnflächenverordnung) göre doğru biçimde belirlenmiş alan, odaların işlevselliği ve aydınlanması.
• Enerji verimliliği: enerji göstergesi ve ısıtma türü talep ile fiyatı giderek daha çok etkiler.
• Hukuki koşullar: tapu kütüğündeki geçit veya oturma hakları, intifa, üst hakkı gibi tesciller ile eser koruması.

İşte tam da bu ayrıntı derinliği, ciddi bir değerlemeyi toptan bir tahminden ayırır.

Piyasa değeri, teklif fiyatı ve satış fiyatı aynı şey değildir

Günlük yaşamda, farklı şeyleri ifade etmelerine rağmen üç kavram sıklıkla birbirine karıştırılır:

• Piyasa değeri (Verkehrswert): § 194 BauGB'ye göre yasal olarak tanımlanmış, nesnel biçimde türetilmiş piyasa değeri. Nesnel referans büyüklüğüdür.
• Teklif fiyatı: satıcının ilandaki fiyat talebi. Stratejik olarak seçilir ve bilinçli olarak piyasa değerinin (Verkehrswert) üzerinde ya da altında olabilir. Bu nedenle ilan fiyatları güvenilir bir değer ölçütü değildir.
• Satış fiyatı: gerçek pazarlık sonucu. Örneğin güçlü talep ve teklif ilgisinde piyasa değerini (Verkehrswert) aşabilir ya da örneğin tadilat eksikliğinde altında kalabilir. Noter onaylı satış fiyatları ise satış fiyatı koleksiyonuna işlenir ve böylece gelecekteki rayiç değerleri biçimlendirir.

Uygulama için bu şu anlama gelir: gerçekçi bir teklif fiyatı, hayallerle değil, belirlenen piyasa değeri (Verkehrswert) ve güncel piyasa gelişmeleriyle yönlendirilmelidir. Çok yüksek bir giriş çoğu kez pazarlama süresini uzatır, çok düşük bir giriş ise değeri elden çıkarır.

Süreç: kendin tahmin etme, piyasa değerlendirmesi veya bilirkişi raporu

Vesileye ve gereken güvenilirliğe göre piyasa değerine (Verkehrswert) üç yol vardır; bunlar derinlik ve sağlamlık bakımından belirgin biçimde farklılaşır.

1. Çevrim içi hesaplayıcılarla kendin tahmin etme: hızlı ve genellikle ücretsiz olup kaba bir ilk yönlendirme, çoğu kez bir aralık biçiminde sunar. Sıklıkla gerçek satış fiyatları yerine ilan verilerine dayanır ve yapı hasarları, mikro konum veya tapu hakları gibi özellikleri pek dikkate almaz. Önemli kararlar için sağlam bir temel olarak uygun değildir.

2. Profesyonel piyasa değerlendirmesi: yerel piyasa bilgisini karşılaştırma verileri ve taşınmazın yerinde incelenmesiyle birleştirir. Gerçekçi bir teklif fiyatını ve satış şansını değerlendirmek için uygun başlangıç noktasıdır. Ancak mahkemede delil niteliği taşıyan bir bilirkişi raporu değildir.

3. § 194 BauGB'ye göre piyasa değeri bilirkişi raporu: nitelikli bilirkişilerce hazırlanır; yerinde inceleme, hukuki koşulların denetimi ve ImmoWertV yöntemlerinin izlenebilir biçimde uygulanmasını kapsar. Tipik belgeler tapu kayıt örneği, kadastro haritası, konut alanı hesabı, kat planları, yapı tanımı ve enerji belgesidir. Böyle tam bir bilirkişi raporu, özellikle hukuki ya da mali açıdan önemli vesilelerde, örneğin mahkemede, vergi dairesi karşısında veya miras paylaşımında anlamlıdır.

Richter Immobilien-Transaktionen, ciddi bir başlangıç noktası olarak Düsseldorf ve NRW'deki taşınmazınız için sağlam temelli, ücretsiz ve bağlayıcı olmayan bir piyasa değerlendirmesi sunar. Bu değerlendirme, uzun yılların piyasa bilgisine ve onlarca yılda büyümüş, 20.000'den fazla bağlantıya sahip bir ağa dayanır ve sonraki adımlara karar vermeden önce size gerçekçi bir yönlendirme verir.