Impuesto sobre donaciones de inmuebles: tipos, mínimos exentos y valoración explicados con claridad

Clases fiscales: ¿qué parentesco tiene el donatario con el donante?

La cuantía del impuesto sobre donaciones (Schenkungssteuer) depende decisivamente del parentesco entre el donante y el donatario. La ley divide a los donatarios en tres clases fiscales (§ 15 ErbStG). Cuanto más cercano es el parentesco, más favorable es la clase fiscal, mayor el mínimo exento y menor el tipo impositivo.

• Clase fiscal I: cónyuges y parejas de hecho registradas, hijos e hijastros, nietos y demás descendientes. Nota: los padres y abuelos pertenecen a la clase I solo en caso de herencia; en una donación, en cambio, se encuadran en la clase II.
• Clase fiscal II: padres y abuelos en las donaciones, hermanos, sobrinas y sobrinos, padrastros, yernos y nueras, suegros, así como cónyuges divorciados.
• Clase fiscal III: todos los demás donatarios, como las parejas no registradas, los parientes lejanos o los amigos.

Esta clasificación marca el rumbo de todo lo demás. Solo la diferencia entre la clase I y la III puede cuadruplicar el tipo impositivo, como muestra el siguiente apartado.

Mínimos exentos y la regla de 10 años

Antes del impuesto propiamente dicho está el mínimo exento personal (Freibetrag) según el § 16 ErbStG. Hasta este importe la donación queda totalmente exenta de impuestos. Solo se grava el valor que lo excede. Los mínimos exentos se aplican por donante y por donatario:

• Cónyuges y parejas de hecho registradas: 500.000 Euro
• Hijos e hijastros, así como nietos cuyos padres ya hayan fallecido: 400.000 Euro
• Nietos cuyos padres aún viven: 200.000 Euro
• Bisnietos: 100.000 Euro
• Padres y abuelos en la donación (clase fiscal II): 20.000 Euro
• Hermanos, sobrinas, sobrinos y todas las demás personas de las clases fiscales II y III: 20.000 Euro

La palanca más importante es la regla de 10 años (§ 14 ErbStG): todas las donaciones de una misma persona a una misma persona dentro de diez años se suman. A la inversa, esto significa que, transcurridos diez años, el mínimo exento se restablece por completo y puede volver a utilizarse. Quien transmite pronto y por etapas puede así transferir libres de impuestos valores considerables a lo largo de los años. Además, el mínimo exento se aplica por progenitor. Dentro de diez años, el padre y la madre pueden, por tanto, donar a un hijo en conjunto hasta 800.000 Euro libres de impuestos.

Tipos impositivos: cuánto paga por encima del mínimo exento

Si el valor del inmueble donado supera el mínimo exento, solo se grava la parte excedente, la denominada adquisición sujeta a impuesto. El tipo impositivo aumenta con la cuantía de la adquisición y depende de la clase fiscal (§ 19 ErbStG):

• hasta 75.000 Euro: clase I 7 por ciento, clase II 15 por ciento, clase III 30 por ciento
• hasta 300.000 Euro: clase I 11 por ciento, clase II 20 por ciento, clase III 30 por ciento
• hasta 600.000 Euro: clase I 15 por ciento, clase II 25 por ciento, clase III 30 por ciento
• hasta 6.000.000 Euro: clase I 19 por ciento, clase II 30 por ciento, clase III 30 por ciento
• hasta 13.000.000 Euro: clase I 23 por ciento, clase II 35 por ciento, clase III 50 por ciento
• hasta 26.000.000 Euro: clase I 27 por ciento, clase II 40 por ciento, clase III 50 por ciento
• más de 26.000.000 Euro: clase I 30 por ciento, clase II 43 por ciento, clase III 50 por ciento

Un ejemplo: un padre dona a su hija (clase fiscal I, mínimo exento 400.000 Euro) una vivienda con un valor fiscal de 500.000 Euro. Están sujetos a impuesto 100.000 Euro. Como este importe cae en el tramo hasta 300.000 Euro, se aplica un tipo del 11 por ciento, es decir, 11.000 Euro de impuesto sobre donaciones. Para el encuadre en el tramo de valor es siempre determinante la adquisición sujeta a impuesto en su totalidad, no un cálculo por tramos.

Cómo valora el inmueble la administración tributaria

Para el impuesto sobre donaciones no cuenta el precio de compra de entonces, sino el actual valor catastral fiscal (Grundbesitzwert), que la administración tributaria fija conforme a la Ley de Valoración (§§ 157 ff. BewG). Este debe corresponder al valor común, es decir, al valor de mercado. El procedimiento que se aplique depende del tipo de inmueble:

• Método de valor comparativo (§ 183 BewG): por regla general para viviendas en propiedad horizontal, así como casas unifamiliares y bifamiliares, a partir de los precios de compra de objetos comparables.
• Método de valor de rendimiento (§§ 184 ff. BewG): para inmuebles de alquiler, comerciales y de uso mixto, sobre la base de los rendimientos obtenibles.
• Método de valor material (§§ 189 ff. BewG): cuando no puede determinarse ningún valor comparativo ni de rendimiento, por ejemplo en objetos especiales de uso propio.

Los métodos tipificados de la administración tributaria pueden superar el valor de mercado real, por ejemplo en caso de reformas pendientes acumuladas o un trazado desfavorable. En ese caso usted puede, conforme al § 198 BewG, acreditar un valor común inferior, habitualmente mediante un dictamen cualificado de valor de mercado o un precio de venta obtenido en un plazo próximo. Si el valor real está por debajo del importe oficial, baja la base imponible y, con ella, el impuesto. Una estimación realista y acorde con el mercado del valor es, por tanto, el punto de partida de toda planificación.

El usufructo y el derecho de habitación reducen el valor sujeto a impuesto

Una palanca eficaz y totalmente legal para reducir el impuesto sobre donaciones es la reserva de usufructo (Nießbrauch) o de un derecho de habitación. El donatario recibe entonces el inmueble solo gravado, y precisamente esa carga reduce el valor sujeto a impuesto.

El valor del derecho reservado se calcula como valor capital según el § 14 BewG: el valor anual del uso multiplicado por un coeficiente que depende de la esperanza de vida estadística del beneficiario. Cuanto más joven es el donante, mayor es el coeficiente y, por tanto, la deducción. No obstante, el valor anual está limitado: no puede ser superior al valor catastral fiscal (Grundbesitzwert) dividido entre 18,6 (§ 16 BewG).

Un ejemplo simplificado: un inmueble alquilado tiene un valor catastral fiscal de 600.000 Euro, el valor anual del usufructo (renta neta) asciende a 24.000 Euro, el coeficiente según la tabla oficial es 12. El valor capital asciende entonces a 288.000 Euro. Deducido del valor catastral fiscal, queda un valor fiscal de 312.000 Euro. En la transmisión a un hijo (mínimo exento 400.000 Euro) no se devenga, por tanto, ningún impuesto sobre donaciones. Nota: si el donante se reserva un usufructo, el plazo de 10 años para otras consecuencias jurídicas, por ejemplo en relación con la legítima, a menudo no empieza a correr según la jurisprudencia mientras siga siendo, en términos económicos, dueño de la cosa.

Exención de la vivienda familiar y donación en cadena

Más allá de los mínimos exentos y de la valoración, la ley conoce dos figuras especialmente eficaces.

La exención de la vivienda familiar es la excepción de mayor alcance: si un cónyuge transmite al otro, en vida, el inmueble habitado conjuntamente por ellos mismos, esta donación queda totalmente exenta de impuestos según el § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG, y ello sin límite de valor, sin limitación de superficie y sin imputación al mínimo exento de 500.000 Euro. El requisito es que una vivienda del objeto se utilice para fines residenciales propios. Atención: para los hijos, la exención de la vivienda familiar rige solo en caso de herencia (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), limitada a 200 metros cuadrados de superficie habitable y vinculada a un uso propio de diez años. Una donación de la vivienda familiar a los hijos no queda comprendida en ella.

La donación en cadena aprovecha hábilmente los mínimos exentos cuando una transmisión directa resultaría cara. Ejemplo: una suegra desea ceder un inmueble a su yerno. De forma directa, este caería en la clase fiscal II con un mínimo exento de solo 20.000 Euro. Si dona primero el objeto a su propia hija (mínimo exento 400.000 Euro) y esta lo transmite a continuación a su marido (mínimo exento 500.000 Euro), el impuesto puede reducirse notablemente. Lo decisivo, según la jurisprudencia del Tribunal Fiscal Federal (Bundesfinanzhof), es que la persona intermedia pueda disponer libremente del regalo y no esté sujeta a ninguna obligación de transmitirlo. Si la transmisión está pactada de forma vinculante desde el principio, la administración tributaria trata la operación como una donación directa al destinatario final.

Obligación de comunicación y la diferencia entre donación y herencia

Una donación debe comunicarse a la administración tributaria. Según el § 30 ErbStG, tanto el donatario como el donante están obligados a declarar la adquisición dentro de tres meses ante la oficina tributaria de sucesiones y donaciones competente. Una facilidad importante: si la donación del inmueble se formaliza ante notario, lo que en cualquier caso es obligatorio para los bienes inmuebles, el notario se encarga de la comunicación, y una notificación adicional por parte de los interesados queda, por regla general, descartada. La administración tributaria decide entonces si requiere la presentación de una declaración fiscal.

En materia fiscal, donación y herencia se tratan en gran medida por igual: las mismas clases fiscales, los mismos mínimos exentos, los mismos tipos impositivos. No obstante, hay diferencias:

• Mínimos exentos múltiples: en la donación en vida, los mínimos exentos pueden utilizarse varias veces a través de la regla de 10 años. En la herencia, el mínimo exento está disponible una sola vez.
• Mínimo exento por previsión: el mínimo exento adicional por previsión según el § 17 ErbStG para cónyuges e hijos existe solo en caso de herencia, no en la donación.
• Planificabilidad: una donación puede configurarse de forma específica, por ejemplo con usufructo o escalonada a lo largo de los años. La herencia, en cambio, se produce de manera imprevisible.

Si la transmisión en vida o la sucesión es más favorable fiscalmente depende del patrimonio, de la situación familiar y del horizonte temporal. Eso solo puede valorarse de forma individual.