Vender una casa sin agente: así funciona la venta privada

Venta privada paso a paso: el proceso de un vistazo

Vender una casa sin agente sigue, en esencia, los mismos pasos que cualquier venta inmobiliaria. Quien actúa de forma estructurada mantiene la visión de conjunto y evita retrasos.

1. Determinar el valor de mercado: fijar un precio de oferta realista a partir de objetos comparables y de los valores orientativos del suelo locales.
2. Reunir los documentos: obtener el extracto del registro de la propiedad, el certificado energético, los planos y otros documentos.
3. Elaborar el anuncio: una descripción expresiva, buenas fotos y datos completos y correctos.
4. Comercialización: anuncios en portales inmobiliarios, en medios regionales y en el propio entorno.
5. Visitas: precalificar las consultas, organizar las citas y guiar a los interesados por la casa.
6. Negociación: aclarar el precio y las condiciones, comprobar la solvencia y la financiación del comprador.
7. Cita ante el notario: el contrato de compraventa lo redacta y eleva a público el notario (Notar); después siguen la inscripción de la propiedad y la entrega.

Prevea tiempo suficiente. Solo la obtención de algunos documentos, por ejemplo en organismos y oficinas públicas, puede durar varias semanas. En zonas demandadas como Düsseldorf y la región del Rin, la pura comercialización puede ir, en cambio, comparativamente rápida, mientras que la tramitación formal a través del notario mantiene su marco fijo.

Determinar el valor correcto

La fijación del precio es la tarea más importante y, al mismo tiempo, la más difícil de la venta privada. Un precio demasiado alto hace que el inmueble permanezca mucho tiempo en el mercado y al final se venda a menudo por debajo de su valor. Un precio demasiado bajo regala dinero. Ambos extremos pueden evitarse si se orienta por datos comprensibles.

En la valoración inmobiliaria son habituales tres métodos:

• Método del valor comparativo (Vergleichswertverfahren): se orienta por los precios de compra realmente obtenidos de objetos similares. Es especialmente adecuado cuando hay suficientes datos comparativos, por ejemplo en pisos en propiedad y casas adosadas.
• Método del valor material (Sachwertverfahren): frecuente en viviendas unifamiliares de uso propio. De forma simplificada, valora el valor del suelo más los costes de construcción del edificio menos el envejecimiento.
• Método del valor de rendimiento (Ertragswertverfahren): sobre todo en objetos alquilados u orientados a la rentabilidad, ya que atiende a los ingresos por alquiler obtenibles de forma sostenible.

Una orientación importante la ofrece el valor orientativo del suelo (Bodenrichtwert), que determinan las comisiones de tasación de los municipios. Para NRW, estos valores pueden consultarse a través del portal BORIS.NRW. Quien quiera estar completamente seguro puede encargar un dictamen de valoración cualificado u obtener una valoración profesional, en lugar de confiar únicamente en calculadoras automáticas en línea.

Documentos necesarios para la venta de la casa

Unos documentos completos y correctos generan confianza, aceleran la venta y son imprescindibles para la financiación del comprador y para el notario. Reúnalos con tiempo, ya que su obtención lleva tiempo.

• Extracto actual del registro de la propiedad (Grundbuchauszug): documenta la propiedad así como los derechos y cargas inscritos.
• Plano catastral o plano de situación: representa los límites y la ubicación de la parcela.
• Planos de obra y planos de planta: importantes para la descripción del objeto y para la revisión por parte de los interesados.
• Cálculo de la superficie habitable: para que la superficie habitable indicada sea comprensible e indiscutible.
• Certificado energético (Energieausweis): obligatorio por ley en la venta (véase la sección siguiente).
• En el caso de pisos en propiedad, además: la declaración de división (Teilungserklärung), las actas de las juntas de propietarios, el plan económico y el justificante de la reserva de mantenimiento.

En la práctica resultan también útiles los justificantes de modernizaciones y reparaciones, un desglose de los gastos corrientes y los justificantes de seguros. Estos documentos no son legalmente obligatorios en todos los casos, pero aumentan la transparencia y previenen consultas posteriores.

Obligaciones y derecho: certificado energético y notario

En la venta privada rigen las mismas obligaciones legales que en la venta a través de un agente. Dos puntos son especialmente importantes.

Certificado energético (Ley de Energía de Edificios, GEG): En la venta de un edificio residencial es obligatorio un certificado energético (Energieausweis) válido. Según el § 80 GEG, debe presentarlo a los interesados sin que lo pidan, a más tardar en la visita, y entregarlo al comprador tras la firma del contrato de compraventa. Ya en el anuncio inmobiliario en medios comerciales deben facilitarse, según el § 87 GEG, datos obligatorios, siempre que exista un certificado: tipo de certificado (de demanda o de consumo), demanda de energía final o consumo de energía final, fuente de energía principal de la calefacción, año de construcción del edificio residencial y la clase de eficiencia energética. Un certificado energético es válido, por lo general, diez años. Las infracciones pueden sancionarse según el § 108 GEG como infracción administrativa con una multa de hasta 10.000 euros.

Otorgamiento notarial (§ 311b BGB): Un contrato de compraventa sobre un terreno o una casa solo es válido si se eleva a público ante notario (Notar). Un contrato privado por escrito o un apretón de manos no bastan. Por regla general, el notario redacta el contrato a partir de sus datos; por ello, acuerde de antemano con claridad el precio, el inventario, la fecha de entrega y las cláusulas de responsabilidad y revise el borrador con cuidado. Los costes notariales y de registro de la propiedad, así como el impuesto de transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer), los asume habitualmente el comprador; en NRW el impuesto de transmisiones patrimoniales asciende actualmente al 6,5 por ciento del precio de compra.

Comercialización, visita y negociación

Anuncio y comercialización: Un buen anuncio contiene fotos expresivas tomadas con luz de día, planos de planta claros y una descripción honesta con todos los datos obligatorios. Procure que la superficie habitable, el año de construcción y los valores energéticos sean correctos, pues los datos erróneos pueden valorarse después como una cualidad garantizada y dar lugar a reclamaciones de responsabilidad. Para el alcance son importantes los grandes portales inmobiliarios, los medios regionales y su entorno personal.

Visitas: Precalifique las consultas y tenga en cuenta solo a interesados con datos de contacto completos. Guarde los objetos de valor y los documentos sensibles, realice las visitas a ser posible durante el día y no a solas y evite los recorridos sin acompañamiento. Tenga preparados documentos como los planos de planta y el certificado energético y aborde abiertamente los defectos conocidos.

Negociación y solvencia: Fije de antemano un precio mínimo y sus argumentos, por ejemplo precios comparativos, modernizaciones y el estado energético. No se fíe de promesas verbales de financiación. Pida a los compradores serios una confirmación de financiación del banco antes de fijar una cita ante el notario. Así evita que una venta fracase poco antes del cierre por una financiación no asegurada.

Ventajas y desventajas, así como errores y riesgos típicos

Una venta privada tiene puntos fuertes claros, pero también puntos débiles. Una ponderación justa le ayuda a decidir.

Ventajas:

• Ahorra la parte proporcional de la comisión del agente. En las ventas de viviendas unifamiliares y pisos en propiedad a consumidores rige desde diciembre de 2020 un reparto legal de la comisión (§ 656c y § 656d BGB); quien vende completamente sin agente evita por entero la comisión.
• Conserva el control total sobre la estrategia de precios, las citas y la elección del comprador.
• Tiene contacto directo con los interesados.

Desventajas y riesgos típicos:

• Valoración errónea: un precio mal fijado es el error más frecuente y más caro, en ambas direcciones.
• Menor alcance: los vendedores privados utilizan a menudo solo uno o dos canales y alcanzan así a menos interesados adecuados.
• Esfuerzo de tiempo y nervios: la preparación, la comunicación, las visitas y las negociaciones pueden equivaler casi a un trabajo a tiempo completo en la fase de comercialización.
• Escollos jurídicos: incluso una exclusión de responsabilidad acordada no surte efecto si los defectos se ocultan con dolo. Los defectos esenciales conocidos deben revelarse.
• Seguridad y solvencia: los desconocidos en la casa y los compradores sin financiación asegurada son riesgos reales que pueden limitarse con precaución y justificantes.

Cuándo merece la pena el apoyo profesional

Una venta privada puede merecer la pena especialmente cuando ya hay un comprador concreto con financiación solvente, no hay presión de tiempo y usted se forma a fondo o contrata de manera selectiva prestaciones concretas como la valoración y la revisión del contrato. La asociación de consumidores (Verbraucherzentrale) señala expresamente que una venta sin agente es posible, pero aconseja una preparación cuidadosa.

El apoyo profesional suele merecer la pena cuando son importantes la rapidez, un buen precio de venta y la seguridad, cuando todavía no se ha encontrado comprador, en constelaciones complejas como una comunidad de herederos, un divorcio o inmuebles alquilados, así como cuando le faltan tiempo o experiencia.

Justo aquí, Richter Immobilien-Transaktionen de Düsseldorf puede ser una alternativa discreta y profesional. Como parte de la Wolfgang Richter GmbH, establecida desde hace más de 60 años, apoyamos a los propietarios en Düsseldorf y NRW con una valoración realista, una aproximación selectiva desde una red crecida a lo largo de décadas con más de 20.000 contactos y una tramitación cuidadosa hasta el notario. Si lo desea, también es posible una comercialización confidencial al margen de los portales públicos. Que venda usted mismo o desee apoyo sigue siendo su decisión; una conversación sin compromiso le ayuda a encontrar el camino que mejor le convenga.