En Alemania, una casa o un piso solo cambia de propietario de forma jurídicamente válida cuando el contrato de compraventa se ha formalizado ante notario. Para que la cita con el notario (Notar) transcurra sin contratiempos ni retrasos, los documentos correctos deben estar completos. Desde hace más de 60 años acompañamos a propietarias y propietarios de Düsseldorf y Renania del Norte-Westfalia en la venta, y sabemos qué documentos necesita realmente el notario. Esta guía le conduce con calma y claridad por la lista completa de documentos, explica cómo se desarrolla la escrituración y el papel del notario, y le ofrece una lista de verificación práctica.
Por qué la escritura notarial es obligatoria
Al vender un inmueble no hay forma de eludir al notario (Notar). La ley exige la escritura notarial para todo contrato por el que alguien se obliga a transmitir o adquirir la propiedad de un terreno (§ 311b apartado 1 del Código Civil alemán (BGB)). Un contrato de compraventa celebrado solo de palabra o en documento privado es, por regla general, nulo.
La transmisión efectiva de la propiedad se realiza en dos pasos: el llamado acuerdo de transmisión (Auflassung), es decir, el acuerdo entre vendedor y comprador sobre el cambio de propiedad, y la posterior inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch) (§§ 873, 925 BGB). El acuerdo de transmisión debe declararse ante el notario con la presencia simultánea de ambas partes. Solo con la inscripción registral el comprador pasa a ser legalmente el nuevo propietario.
Esta forma protege a ambas partes: garantiza que una decisión tan trascendental como la venta de un inmueble quede documentada con seguridad jurídica y sea revisada por una instancia independiente. Precisamente por eso son importantes unos documentos completos.
Identidad y datos fiscales de las partes
Antes de tratar el inmueble en sí, el notario debe saber quién participa en el contrato. Para todas las partes contratantes se necesitan los siguientes datos:
- Documento de identidad o pasaporte válido de comprador y vendedor para establecer la identidad.
- Número de identificación fiscal de todos los implicados. El notario está obligado a comunicar la venta a la oficina tributaria a efectos del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
- La dirección actual, la fecha de nacimiento y, en su caso, el apellido de nacimiento de cada parte.
- En el caso de empresas o sociedades: un extracto actual del registro mercantil (Handelsregisterauszug) como prueba de la facultad de representación.
- Si alguien no puede comparecer en persona: un poder notarialmente legitimado de la persona representada.
Si comparece una persona casada, el estado civil puede influir en la forma de propiedad. Tenga estos datos preparados para que el notario pueda redactar el contrato correctamente.
Registro, inmueble y documentos oficiales de ubicación
El núcleo de toda escrituración son los documentos relativos al propio inmueble. Acreditan a quién pertenece y cómo está gravado:
- Extracto actual del registro de la propiedad (Grundbuchauszug): indica el propietario, las cargas hipotecarias, las servidumbres y otros gravámenes. Por regla general, el notario lo solicita él mismo para que esté actualizado.
- Plano de situación y plano catastral (extracto del catastro) con los datos de las parcelas.
- Planos de planta, cálculo de la superficie habitable y útil, así como la descripción de la obra, en la medida en que existan.
- En el caso de inmuebles heredados: un certificado de herederos (Erbschein) o prueba de sucesión, si el vendedor aún no figura inscrito como propietario.
- Al vender un derecho de superficie: el contrato de derecho de superficie (Erbbaurechtsvertrag).
Estos documentos garantizan que la ubicación, el tamaño y la situación de la propiedad se describan sin lugar a dudas.
Certificado energético, cargas urbanísticas y suelos contaminados
Más allá de las puras cuestiones de propiedad, la venta requiere otros justificantes que informan al comprador y al notario sobre el estado y las obligaciones de derecho público del inmueble:
- Certificado energético (Energieausweis): al vender un edificio residencial debe presentarse un certificado energético válido. Informa sobre el estado energético y forma parte de los documentos obligatorios en el proceso de venta.
- Información sobre cargas urbanísticas: un extracto del registro de cargas urbanísticas (Baulastenverzeichnis) muestra obligaciones de derecho público como las de separación, plazas de aparcamiento o accesos.
- Suelos contaminados: puede solicitarse información sobre una posible contaminación del suelo o del edificio, sobre todo en terrenos antiguos o de uso comercial.
- Licencias de obra, extractos del plan urbanístico y justificantes de modernización existentes, en la medida en que sean relevantes para el inmueble.
Tales documentos crean transparencia y previenen posteriores discrepancias entre las partes.
Cargas hipotecarias existentes, cancelación y amortización
Muchos inmuebles siguen gravados con una carga hipotecaria o una hipoteca porque hay un préstamo en curso. Para que el comprador adquiera el inmueble libre de cargas, estos gravámenes deben regularse:
- Un resumen de las cargas hipotecarias o hipotecas existentes con indicación del banco financiador, el número del préstamo y la deuda pendiente.
- Autorización de cancelación (Löschungsbewilligung) del banco, si una carga hipotecaria inscrita debe cancelarse tras el pago del precio de compra.
- Datos sobre la amortización del préstamo pendiente, si el crédito se reembolsa con el producto de la venta.
- Si el comprador financia la compra, se necesitan además los documentos de constitución de la carga hipotecaria de su banco.
- Datos bancarios del vendedor a los que debe abonarse el precio de compra.
El notario coordina esta parte con cuidado para que las cargas antiguas se cancelen y las nuevas garantías se inscriban correctamente. Aclare la deuda pendiente con su banco a tiempo para que los documentos de cancelación estén disponibles oportunamente.
Vivienda en propiedad: documentos en la comunidad
Al vender una vivienda en propiedad se añaden documentos de la comunidad de propietarios, porque el comprador pasa a formar parte de esta comunidad. La experiencia muestra que el notario y el comprador necesitan:
- Declaración de división (Teilungserklärung) con el plano de división: regula qué partes son propiedad privativa y cuáles propiedad común, y fija las cuotas de copropiedad.
- Reglamento de la comunidad: determina los derechos y deberes de los propietarios entre sí y suele formar parte de la declaración de división (Teilungserklärung).
- Liquidaciones de gastos comunes y el plan económico, así como datos sobre el importe de la cuota mensual de gastos.
- Actas de las últimas juntas de propietarios, por lo general de los últimos tres años, con acuerdos sobre conservación, reservas y obras importantes.
- El estado de la reserva de conservación y los datos de contacto de la administración de la finca.
Estos documentos ofrecen al comprador una imagen completa de la situación económica y constructiva del conjunto residencial.
Inmuebles arrendados y el desarrollo de la cita
Si la casa o el piso está arrendado, los contratos de arrendamiento pasan al comprador con la venta. El principio es: la venta no rompe el arrendamiento (§ 566 BGB). Por ello, prepare:
- Todos los contratos de arrendamiento existentes con sus anexos.
- Las liquidaciones actuales de gastos accesorios y de explotación, así como los datos sobre la fianza.
- Un resumen de la renta actual y de posibles impagos de renta.
La propia cita de escrituración sigue un desarrollo fijo: el notario establece primero la identidad de los participantes, lee después el contrato de compraventa completo, incluido el acuerdo de transmisión (Auflassung), y explica las consecuencias jurídicas. Usted puede formular preguntas y solicitar modificaciones. A continuación firman ambas partes y el notario. Tras la escrituración, el notario tramita la anotación preventiva de transmisión, vigila los requisitos para el vencimiento del pago y, una vez pagado el precio de compra, solicita la transmisión de la propiedad en el registro (Grundbuch). El borrador definitivo del contrato de compraventa lo recibe con antelación para su revisión.
