Quien desea determinar el valor de un piso en propiedad o de un terreno topa pronto con el método de valor comparativo (Vergleichswertverfahren). Es uno de los tres métodos legalmente normados de la ordenanza de valoración (ImmoWertV) y, para muchos inmuebles residenciales, el más significativo, porque parte directamente de precios de compra realmente pagados. Con más de 60 años de experiencia en el mercado de Düsseldorf sabemos cuán valiosos son unos datos comparativos sólidos para una estimación realista. Esta guía le explica con calma y de forma comprensible cómo funciona el método de valor comparativo, cuándo se aplica, qué datos necesita y dónde están sus límites.
¿Qué es el método de valor comparativo?
El método de valor comparativo es uno de los tres métodos normados de valoración de la ordenanza de valoración (ImmoWertV), vigente desde el 1 de enero de 2022. Está regulado en los §§ 24 a 26 ImmoWertV. Los otros dos métodos son el método de valor de rendimiento y el método de valor de coste.
La idea básica es sencilla y próxima al sentido común: el valor de un inmueble se deduce de los precios de compra realmente obtenidos por objetos comparables. Si en la misma ubicación se han vendido recientemente varias viviendas similares, de esos precios de compra puede deducirse muy bien cuánto vale en el mercado la vivienda que se va a valorar.
Según el § 24 apartado 1 ImmoWertV, el valor comparativo se determina a partir de un número suficiente de precios comparativos. Esta referencia al mercado es la fortaleza central del método: no refleja lo que un inmueble debería costar en teoría, sino lo que objetos comparables han reportado en la realidad. Justo por ello el valor comparativo se considera a menudo el más significativo de los tres métodos en inmuebles residenciales con buena salida en el mercado.
Cómo funciona el método en términos de cálculo
La ImmoWertV distingue dos vías por las que puede surgir un valor comparativo.
1. El método de valor comparativo directo (precios comparativos). Aquí se recurre a precios de compra concretos de fincas comparables individuales. Según el § 25 ImmoWertV, son precios de compra de fincas que presentan características suficientemente coincidentes con el objeto a valorar y que se vendieron en proximidad temporal a la fecha de referencia de la valoración. De un número suficiente de tales precios se forma estadísticamente un valor comparativo provisional.
2. El método de valor comparativo indirecto (factores comparativos y valores de referencia del suelo). En lugar de precios individuales se emplean aquí valores medios deducidos de muchos contratos de compra. Un factor comparativo o valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert) ajustado al objeto (§ 26 ImmoWertV) se multiplica por la magnitud de referencia adecuada del objeto, por ejemplo la superficie habitable o la superficie del terreno.
El procedimiento se estructura por etapas según el § 24 ImmoWertV: primero surge un valor comparativo provisional. Este se convierte, mediante el ajuste de mercado según el § 7 ImmoWertV, en el valor comparativo provisional ajustado al mercado. Solo la consideración final de características especiales del terreno propias del objeto da como resultado el valor comparativo definitivo.
Cuándo se utiliza el método de valor comparativo
El método de valor comparativo funciona especialmente bien siempre que existen muchos objetos similares y, con ello, una amplia base de datos de precios de compra. Casos de aplicación típicos son:
- Pisos en propiedad: a menudo están estandarizados y se transaccionan con frecuencia. En ciudades como Düsseldorf hay muchas ventas comparables, lo que hace que el método sea especialmente sólido aquí.
- Terrenos sin edificar: para el suelo edificable, la comparación con terrenos similares en la misma ubicación es la vía evidente. Aquí los valores de referencia del suelo (Bodenrichtwerte) desempeñan un papel central.
- Casas adosadas y unifamiliares en zonas de edificación homogéneas: donde se venden muchos objetos de construcción similar, la comparación también funciona bien aquí.
Cuanto más individual es un inmueble, más difícil resulta la comparación. Un objeto único arquitectónicamente excepcional, un inmueble especial o una casa en una ubicación con muy pocas ventas a menudo no puede compararse de forma fiable. Entonces pasan a primer plano el método de valor de coste o el de valor de rendimiento.
De dónde proceden los datos comparativos
La calidad de un valor comparativo se sostiene o cae con los datos en que se basa. Las fuentes más importantes son:
- Colecciones de precios de compra de los comités de peritos (Gutachterausschuss): según el § 195 del Código de Construcción alemán (BauGB), todos los contratos notariales de compraventa de fincas se transmiten al comité de peritos competente. De esta colección de precios de compra surgen los datos comparativos más sólidos que existen, pues se basa en ventas reales y formalizadas ante notario.
- Factores comparativos: de las colecciones de precios de compra los comités de peritos deducen factores medios, por ejemplo precios por metro cuadrado de superficie habitable. Se ajustan al objeto para la valoración (§ 26 ImmoWertV).
- Valores de referencia del suelo (Bodenrichtwert) y BORIS NRW: los valores de referencia del suelo son valores medios de ubicación del suelo y se facilitan en Renania del Norte-Westfalia a través del portal gratuito BORIS NRW (boris.nrw.de). Allí se encuentran también informes del mercado de fincas y resúmenes.
- Informes del mercado de fincas: los comités de peritos locales y el Comité Superior de Peritos NRW publican periódicamente informes de mercado con análisis sobre la evolución en la zona respectiva.
La colección completa de precios de compra no es de libre acceso. Por ello, unos valores comparativos sólidos presuponen que se conozcan los datos adecuados, se sepan clasificar y se puedan trasladar al objeto concreto.
Ajustes necesarios, incrementos y reducciones
No hay dos inmuebles idénticos. Por eso los precios comparativos, los factores comparativos y los valores de referencia del suelo deben ajustarse siempre al objeto concreto. Los parámetros típicos son:
- Ubicación: la macroubicación (ciudad, barrio, conexiones) y la microubicación (calle, vecindario, ruido, vistas) influyen a menudo mucho en el precio y se tienen en cuenta mediante incrementos o reducciones.
- Estado: el año de construcción, el grado de modernización, el estado energético y posibles defectos constructivos conducen a incrementos o reducciones frente a los objetos de comparación.
- Equipamiento: la calidad de baños, suelos, distribución, balcón, ascensor o plaza de aparcamiento influye de forma perceptible en el valor.
- Tiempo: si las ventas comparativas están alejadas en el tiempo de la fecha de referencia, se recalculan a la fecha de referencia mediante series de índices (ajuste de mercado según el § 7 ImmoWertV).
- Características especiales del terreno propias del objeto: según el § 8 ImmoWertV figuran entre ellas, por ejemplo, defectos constructivos y daños en la edificación, contaminaciones del suelo o derechos y cargas vinculados a la finca como un derecho de habitación o de paso.
Importante es el principio de coherencia: una característica ya contenida en el precio comparativo no puede tenerse en cuenta una segunda vez mediante un incremento o una reducción.
Ventajas y límites del método
El método de valor comparativo tiene fortalezas claras, pero también requisitos que no siempre se cumplen.
Ventajas:
- Gran proximidad al mercado: se basa en precios realmente pagados y refleja del modo más directo la actividad real del mercado.
- Comprensibilidad: la idea de que una vivienda similar en el vecindario se vendió hace poco a un precio determinado resulta también fácil de entender para los profanos.
- Pocas hipótesis de modelo: donde existen muchos casos comparables se necesitan menos hipótesis de cálculo que en los demás métodos.
Límites:
- Dependencia de los datos: sin un número suficiente de casos comparables adecuados el método apenas es aplicable, por ejemplo en objetos poco frecuentes o muy individuales.
- Acceso limitado a los datos: la colección completa de precios de compra obra en poder de los comités de peritos y no está libremente disponible.
- Margen en los ajustes: los incrementos y reducciones necesarios requieren experiencia, de lo contrario surgen con facilidad resultados poco realistas.
Distinción frente a los métodos de rendimiento y de coste
Junto al método de valor comparativo, la ImmoWertV conoce otros dos métodos, cada uno de los cuales adopta una perspectiva distinta sobre el valor.
El método de valor de rendimiento (§§ 27 a 34 ImmoWertV) sitúa en el centro los rendimientos alcanzables. Se utiliza sobre todo en objetos arrendados como edificios de viviendas o inmuebles comerciales, en los que la rentabilidad es el factor de valor esencial.
El método de valor de coste (§§ 35 a 39 ImmoWertV) se rige por la sustancia, es decir, por los costes de construcción de las instalaciones edificadas menos la minoración por antigüedad, más el valor del suelo. Se emplea típicamente en casas unifamiliares de uso propio cuando no hay una buena situación de datos comparativos.
Dicho de forma simplificada: el método de valor comparativo está orientado al precio, el de valor de rendimiento al rendimiento y el de valor de coste a la sustancia. En la práctica, un método sirve a menudo como vía principal, mientras que un segundo se utiliza para la verificación de plausibilidad. Qué método es el adecuado depende del tipo de objeto, del uso y de la situación de los datos.
